第八章房地产投资分析二

房地产投资分析二(确定性分析方法)•一、简单投资收益率法•简单投资收益率法是对项目建成后所得年净收入与总投资之间关系进行分析的一种经济效益分析方法。所用的分析指标是简单投资收益率，简称投资收益率或投资回收率。一、简单投资收益率法•投资收益率的计算式为：•R=I年/I总×100%••式中R——投资收益率；•I年——年净收入；•I总——总投资。一、简单投资收益率法•该方法适用于房地产企业自我经营（出租，自己经营酒店、宾馆、商场等）的房产项目分析。因为这类项目在其寿命期内，每年都有一定的收入并且净收入值可以事先估计。利用上公式即可得出项目投资收益率。计算项目投资收益率时有如下几点值得注意：•⑴年净收入在项目经营期内不同年份可能有不同取值。如果以某一特定年份的年净收入代入计算式，计算得出的投资收益率即为该特定年份的投资收益率。如果将项目寿命期内各年的年净收入的平均值作为计算式中的年净收入I年，计算得出的投资收益率称为平均年度投资收益率。一般是以正常经营年份的年净收入与总投资之比的百分数作为项目的投资收益率。计算项目投资收益率时有如下几点值得注意：•⑵同一年份年净收入的取值方法也会不一致。由于对年净收入的理解不同，对“年净收入”取值有如下方法：•①年净收入I年=毛利润；•②年净收入I年=净利润；•③年净收入I年=净利润+折旧+利息；•④年净收入I年=净利润+折旧+利息+税金；•⑶总投资的取值方法也不一致。对于总投资也有三种常见取值方法：•①总投资I总=固定资产+经营前资金费用+流动资金；•②总投资I总=固定资产投资；③总投资I总=1/2固定资产投资+流动资金。计算项目投资收益率时有如下几点值得注意：•从以上三点我们不难发现，当I年、I总取值方法未统一时，同一项目利用同一计算式所得出的投资收益率并不相同。因此，利用式进行项目分析时，必须说明I年和I总取值方法。•I年、I总取值方法应该尽量做到统一。二、投资回收期法•投资回收期法是考察项目回收所有投入资金所需时间的一种经济效益分析方法。根据分析过程中是否考虑了资金的时间价值分为静态投资回收期法和动态投资回收期法。•又可细分为静态投资回收期法和动态投资回收期法。1．静态投资回收期法：•静态投资回收期法是在不考虑资金时间价值前提下考察项目回收的资金数等于投入数时的时间，即静态投资回收期。I总=静＝T0ttN静＝T0ttN1．静态投资回收期法：•I总——项目总投资；T静——静态投资回收期；t——时间单位（计息周期）数；Ni——第t个时间单位的净收入。1．静态投资回收期法：•静态投资回收期法的着眼点在于多长时间回收所有投入资金，即注重项目的清偿能力，所以它在项目风险中有参考价值。而该方法对项目在回收资金以后的相当长时间的获利能力及总收益状况未能反映出来，因此，我们说静态投资回收期法是一种短期分析法，其分析指标——静态投资回收期为短期指标。该方法在房地产企业经济效益分析中仅作为一种辅助分析方法，而不能单独使用它去评价某一项目。2．动态投资回收期法：•动态投资回收期法是在考虑资金时间价值基础上计算项目回收所有投入资金所需时间的另一种经济效益分析方法。由于考虑了资金的时间价值，未来收入的资金数要大于其现值，故由动态投资回收期法计算出来的动态投资回收期必然大于由静态投资回收期法计算得出的静态投资回收期。动态投资回收期的运算式为：tPttciCOCI00)1)((动态投资回收期的运算式为：)t,i,F/PN'T0ii（＝动＝总I上式符号代表•I’总——投资现值总和；•T动——动态投资回收期；•t——时间单位数；•Nt——第个时间单位的净现金流量；•(P/F,I,t)——第个时间单位的贴现因子（系数）；•i——贴现率。2．动态投资回收期法：•在全部投资现金流量表中，我们给出了净现金流量一项。每一计息期的净现金流量值与该期的贴现因子乘积即为该期现金流量的净现值。按照累计净现金流量的计算方法，同样可依据净现值得出各期的累计净现值，累计净现值为零所对应的时间即为动态投资回收期。该时间必然性累计净现值由负向正转变的两个计息期之间，确定方法仍然可利用线性插值法。2．动态投资回收期法：•动态投资回收期法也属短期分析方法，通常也只作为一种辅助性分析方法。在房地产投资项目的回收期法分析中，通常要考虑地产项目的特殊性。•当房产市场供大于求或者需求不旺时，住房得零星出售，此时，回收期的计算就得依据每一次卖房的收入值及时间，对于出租或自我经营房产的投资回收期，可直接按前述所介绍方法计算。第九章房地产投资分析三案例分析•业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？分析•租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金收益率。一、确定性分析方法•4.净现值法•净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。4.净现值法公式),,/)((),,/(000tiFPPItiFPNNPVNPViniiniinii4.净现值法公式•式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt——第t个计息期现金流入值与现金流出值之差；(P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个计息期的现金流入值；Pt——第t个计息期的现金流出值；t——计息期数；n——计息期总数。上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表”中直接推算。4.净现值法•净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考虑。一、确定性分析方法•5、内部收益率法•内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种企业经济效益分析方法，分析指标为内部收益率是指项目在开发建设及经营期内项目净现值等于零时的贴现率。5、内部收益率法•其表达式为：0)1(1)(0ttnitiPINPV5、内部收益率法•i——内部收益率，通常记为IRR。•IRR是项目净现值NPV等于零时的贴现率，也可以说是项目在动态分析中不亏不盈情况下的贴现率。如果贴现率高于内部收益率，由净现值计算式不难算出项目净现值会小于零，说明项目将亏损。如果贷款利率等于内部收益率，则贴现率一般就略大于内部收益率，导致项目亏损。因此，我们说内部收益率是项目所能承担的最高贷款利率。当贷款利率高于内部收益率时，项目净现值必定小于零，项目亏损，属不可接受项目。只有当贷款利率低于内部收益率时，项目才不致亏本或盈利。项目的内部收益率愈高，项目所能承担的贷款利率愈高，风险愈小，获利愈大。5、内部收益率法•内部收益率的另一种计算方法是试算法。首先假设贴现率为i1,计算出项目净现值NPV10；再假设贴现率为i2，计算出相应的项目净现值NPV20；则在i1与i2之间反复取值试算，必定可找出一个i使得净现值NPV等于零，这个i就是内部收益率。实际操作中，只要i1与i2相差不超过2%（最大不超过5%），可采取直插值法直接由NPV1与NPV2计算出i而不再进行多次取值试算。5、内部收益率法•内部收益率法是房地产企业经济分析中另一个被广泛应用的经济效益分析方法。该方法无需假定贴现率，可直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，以衡量贷款利率的高低。因此，内部收益率法是一个很实在很可靠的企业经济效益分析方法。该方法的不足之处是计算；较复杂，无论用式进行计算还是试算出净现值发生正负转折i1与i2的都很费时间。另一不足之处是内部收益率指标没有净现值指标易于理解。二、房地产业存在问题与投资模式推荐•1.房产投资的几种模式•房产投资是一个理财热点，随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已成为城镇居民消费的首要选项。•在住房消费的广阔市场中。住房投资应运而生，成为居民当家理财的投资渠道之一。•如何运用策略和技巧来选择适合自己经济状况的住房投资很有讲究。4.房产投资的几种模式•⑴直接购房模式。住房实物投资是直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后或出售、或出租以获取投资回报。•这是一种传统的房产投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。•适合人群：有闲钱的收入稳定投资者。1.房产投资的几种模式•⑵合建分成。台建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。•这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通，这种手法如果操作得当，可以玩“空手道”，目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是投入规模较大，另外，在合建方式上存在多样性。•适合人群：实力雄厚或人脉熟的机构投资者。1.房产投资的几种模式•⑶以旧翻新。即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。•采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼。如在学校、集市附近的单身公寓极受欢迎。•另外，在装修布局之前一定耍结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼字的使用性质以及目标顾客，切忌盲目投资。•适合投资人群：有一定实力和相当投资经验的房地产从业人员和内部人士。1.房产投资的几种模式•⑷以租养租。以租养租就是长期租赁低价楼字，然后不新搬升租金标准的方式分期转租从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法叉叫当。二房东”。•有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。•适合人群：经济实力较弱对房地产投资和房地产市场较为熟悉的人员。1.房产投资的几种模式•⑸以房换房。以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中获利。•一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的搜集信息，并要注意信息的准确和保密。•适合人群：内部人士和有经验从业人员。2.房产投资的几种模式•⑹以租代购模式。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同，若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。•这种方式发祥于广