《规律造就万科》-任辉做客搜房访谈室实录

“Ｃhange!Change!”“改变！改变！”当下我们所面临却是：不想被改变的现实与不确定的未来。但凯恩斯在《就业、利息和货币通论》有一句振聋发聩的话告诉我们：“危险的不是既得利益，而是思想”。如果说，发韧于1999年，成立于2000年的“新住宅运动”是在房地产市场化刚开启之时还心存理想：关注普通人、打造精品、重建行业秩序和公信力、营造网络时代的居住空间、实现传统精神的当代程式升华、建设人文关怀的精神家园、关注环保、崇尚自然等等。其讨论也席卷了地产开发、建筑、设计、规划等诸领域，并由传媒放大到整个社会。本来意义是积极的，向上的，也颇令人尊重的。但随着形势的变化，房地产业的方向越来越受到人们的置疑，“暴利”也让房地产业变得自我、自大、目中无人。现在回过头来看，“新住宅运动”不过是开发商吹响争行业利益、公司营销、品牌扩张的号角！其理想也在2004——2007年的“地产泡沫”中被击得粉碎！所以，时至今日，早已赚得盆满钵满的房地产业，已没有动力再去进行“新住宅运动”，也不会有人轻易相信：一群既得利益者会有什么改变？尽管，我们也不否认，有个别的机构也在尽力自觉地在做一些改变，但这是远远不够的！当然，从某种意义来说，房地产业对社会破坏已大于建设，其所引发的危机，除了行业本身外，还有诸多的社会、经济因素一起推动的结果。所以，反思也应该更加全面一些，更彻底一些。为此，搜房博客邀您，在金融危机、信用重建的时代背景下，让我们发起一场更具广泛意义的、来自于民间自觉推动的“新人居文化运动”！“新人居文化运动”，不止限于房地产业，要立足于社会现实，着眼于长远，并置身于这个时代。“新人居文化运动”，应该有新的思想来指引，应该有新的动力来推动。我们应该从“人居”的高度上来思考行业未来，从“文化”的高度上去指引变革的方向，从把“运动”规律的高度上去理性探讨问题，去建设新人居环境。“新人居文化运动”，应该是一场人与居住，人与建筑，人与城市，人与社区，人与市场，人与政府，人与生活，人与自然，人与文化，人与人,人与社会等等方面的对话。“新人居文化运动”，应该更广泛地挖掘进步的人居思想，宣场先进的人居文化，摒弃旧模式里的糟粕，向既得利益开战，为和谐人居开道，为新人居文化启蒙开足马力。总而言之，我们应发起一场“新人居文化运动”！我们应该有变革的“紧迫感”和时代的“使命感”。反思已不足以满足发展需要，也常常败于急功急利。唯有“新人居文化运动”，才能让我们的思想变得鲜活，让文化更有张力，让改变更有意义，让实践更有力度。作为全球华人最具影响力的搜房博客携手中国人居委员会，邀请您一起来推动“新人居时代”！中国房地产业需要改变吗？中国的人居文化需要掀起一场革命吗？我们到底需要一场什么样的“新人居文化运动”？“新人居文化运动”，你的时代来吗？让我们一同参与、见证、记录，改变吧！期待您发表更多与“人居”相关的:产业产品创新商业模式人居环境社区规划建筑生态环保城市化市场经济政府角色、文化、人际、传播、营销、社会等方面的观察、反思及建设性的真知灼见，一起为新人居文化探索变革路径，为新人居文化注入精神灵魂。本期访谈嘉宾：任辉任辉是道然公司首席合伙人、首席资深咨询师唯一全程参与万科“未来十年战略发展规划”的人员从1990年始从事房地产行业，曾就职于香港金朝阳集团、万科集团。在万科集团企划部主导万科集团“未来十年战略发展规划”（10年1000亿）工作。清华大学、中山大学、百年建筑、搜房研究院、深圳房地产商会等多家教育、研究机构特约讲师、顾问。其在地产标杆企业主要从事以下工作:1.主持制定集团未来10年战略发展规划。2.负责集团一线公司土地储备的资源配置和集团所有新项目论证工作。3.负责集团与国土资源部、建设部、中国房地产行业协会等职能部门、单位的沟通工作并参与政府房地产行业的政策制定工作。4.负责房地产行业热点问题的研究，包括美国房地产、老年住宅、客户细分、房地产金融、未来土地政策、供给研究等。5.参与流程、制度制定。时间：2009年6月25日地点：深圳天安数码城创新科技广场A1305直播室主持人（大方）：今天非常高兴请到万科集团前战略负责人任辉先生作客搜房网。我们这个话题就是“新人居文化运动”系列访谈之一，应该说是首场。他最近出版了一本书《规律造就万科》。我这里介绍一下任辉：道然公司首席合伙人、首席资深咨询师唯一全程参与万科“未来十年战略发展规划”的人员从1990年始从事房地产行业，曾就职于香港金朝阳集团、万科集团。在万科集团企划部主导万科集团“未来十年战略发展规划”（10年1000亿）工作。清华大学、中山大学、百年建筑、搜房研究院、深圳房地产商会等多家教育、研究机构特约讲师、顾问。其在地产标杆企业主要从事以下工作:1.主持制定集团未来10年战略发展规划。2.负责集团一线公司土地储备的资源配置和集团所有新项目论证工作。3.负责集团与国土资源部、建设部、中国房地产行业协会等职能部门、单位的沟通工作并参与政府房地产行业的政策制定工作。4.负责房地产行业热点问题的研究，包括美国房地产、老年住宅、客户细分、房地产金融、未来土地政策、供给研究等。5.参与流程、制度制定。今天到场的还有，道然合伙李熙军，原在万科负责法律事务方面的工作，以及和我一起的联合主持人：曾国华。我们今天，主要是想通过他，向行业传递更多关于万科，关于美国四大地产公司的信息和研究，为中国房地产业的下一个十年发展，提供有力的案例支持。深圳这个地方很有意思，也是我们作为媒体人的一个总结，有两家企业大家都非常关注，一家企业就是华为，华为有一个特点，老板非常低调，但是外界人都很想了解华为，因为它的高速成长性，它不仅是国内行业关注，国际上也非常关注。后来有一本书《华为真相》出来，但还不是特别解渴，毕竟是外面的人写的。万科也是备受业界和社会关注，但万科与之是截然相反的，希望外界人了解万科，万科的品牌战略做得比较早，也做得非常强，包括领导人王石非常愿意跟媒体、公众做更多交流。当然也有很多写万科的书，包括王石写的《道路与梦想》，这本书从万科领导人角度来看，从企业成长角度来看，感觉还不是太足，比如万科与行业关系，开发商模式与行业规律之类。今天我们请到的任辉先生，就是从行业这个角度，从规律这个角度来看万科，我相信这个东西才是万科高成长的真相所在。介绍这本书之前，目前行业有一些焦点问题，包括网友关注的问题，先跟任总交流一下。第一个问题，你这本书在某个层面也是讲战略规划，之前行内人对万科十年战略规划感到非常神秘，不知道真相，只是看到万科不断在它的年报，包括媒体见面会上，经常会见到这个万科10年发展规划而且在中国房地产行业的影响也非常大，但是到底是什么，都不太了解。是不是万科在平常可能太多关注战略方面的东西，可能关于产品、关于细节方面是不是不太关注，关注大的方向，小的方向是不是没有注意到？因为我们也听到万科有一个反思，这个反思叫做心态归零，回归重视质量这个层面上。第一个问题是想请问一下任总，万科是不是太多重视战略、不重视产品，或者某个层面上很务虚，因为他的媒体公共关系做得还是很好。也有可能大家对万科不是特别了解。首先请您跟大家做一个交流。任辉：我们对这本书不是万科的揭秘，我们是研究美国房地产，重点是研究规律。万科只是在中国房地产行业来说，如果说得狠一点，在中国房地产行业中，万科是唯一一个能够完全按照规律办事的公司，所以我们这本书案例万科举的多一点。因为万科是一个完全市场经济公司，虽然它的股东有一些国有背景，但是它的经营的思路、理念完全是按照市场经济以及内在规律来运作。就是说谁按照规律办事，谁就会像万科这样这样高速发展，万科是一个以巨人的体量快速发展而且没有风险的房地产公司。如果说万科高速发展的解密的话，就是万科按照房地产行业本身固有的规律来运作的。在中国很多房地产企业想学习万科，同时万科成功不屑一顾的房地产公司这都不重要，重要的是是否按照房地产规律办事，因为市场是最好的裁判，我告诉大家，市场和规律是最好的朋友，如果符合规律市场就认可你，如果不符合规律市场就抛弃你。主持人（大方）：是不是首次向公众公开了这个案例，通过万科尊重规律这种层面，首次公开了这种，以前有公开过吗？就是关于万科尊重规律这个层面。任辉：我们在研究美国房地产前几家公司的时候，凡是在世界一个国家也好、一个地区也好最大的房地产公司，最成功的房地产公司所走的道路是一样的。我们在研究万科以前走过的道路和美国房地产最大的公司所走的道路也是一样，就是说它成为成为一个国家最大的房地产公司都有它的理由。曾国华：我比较好奇，你这个规律指的是万科在市场上摸索出来的规律，还是完全借鉴美国发达国家大公司走过的道路，是不是就是一种经验？任辉：我先明确说一下，在04年以前万科没有战略。所谓的万科战略凭着王石对市场敏锐判断、睿智分析引领万科前进。他当时是一种被动的适应规律，不断的判断不断试错，万科就会离规律本身无限的接近，所以万科在中国房地产行业的地位就说明，万科是按照规律办事的。十年发展规划之后，万科主动研究房地产本身内在的规律。这个规律怎么来学呢？它主要学习美国房地产前几家公司所走的道路。04年左右的时候，万科只相当于美国最大公司发展层面的92年、93年的水平。美国最大房地产公司在美国这样一个完全市场经济的环境中肯定是按照的房地产规律来发展出来的，我们总结房地产的规律同时结合中国房地产行业的实际情况制定万科10年发展规划的，其效果非常明显的。原来是一个被动，现在是一个主动。主持人（大方）：04年是一个节点？任辉：04年是万科一个传统发展模式的末点，05年是万科一个新的十年发展规划开始。万科十年发展规划是从2005年到2014年这十年。主持人（大方）：开场白的时候，任总解释说这本书不能称之为万科的揭秘，从普通购房者角度，大家还是很希望了解万科，想了解的愿望很强，甚至说实话在08年，松山湖会议所谓的伪文，引起了那么大争议，中间也谈到了万科战略，我们还是愿意从媒体角度，慢慢把房地产，不管是万科的秘密也好，还是行业的秘密，先从你的研究者的视角来揭开。另外,我们很想问一下，04年到底是一个什么样的年份，为什么万科突然之间会想到要去做战略规划，当然刚才你也讲了试错，我相信肯定会有一个原因，然后触发万科去思考。当然我们也看到了这个战略规划。触发点在哪？为什么万科突然想做战略？我们后面也看到了很多万科的动作，除了战略规划方案出来后，看到万科也进行工厂化试验，王石也提出来要向丰田学习，也试着想把战略东西运用在产品开发、住房工业化，我就想替网友问一问，想揭开这个大的背景。到底是什么触动万科做这件事？任辉：03、04年的时候，大家知道有一家已经不存在的公司叫顺驰，对万科的压迫非常大。我们当时知道他这种发展思路不能长久。万科03年当时也就是60多个亿，04年86亿，跟其他公司包括招商、中海、金地、华侨城体量差距不大。当时经营模式与其他房地产公司区别不大，万科当时的开发模式就是买地、造房、销售，物业管理，同时万科当时买地全部是招拍挂，招拍挂获取土地的成本非常高。万科当时也考虑采用一些什么办法，采取什么样的一些手段来超越当时房地产开发模式，在03年10月10号，在集团总部4B会议室进行了一个初步的研讨，这样确认了要做这样的事情。这个事情做了整整一年，到04年9月22号，万科成立20周年的酒会上正式揭开了万科十年发展规划的面纱。主持人（大方）：了解一下背景，之前也听到任总说了一些关于万科决策方面的事情，尤其是07年王石喊拐点，包括08年一些表现，率先在全国降价、销售、回收现金，突然之间在09年地产经过一轮“小阳春”直到现在，好像越来越热，很多人就在说，万科这一轮是不是踏空了，对这个看法不知道你怎么看？李熙军：整体万科在市场判断方面，还是领先对手。对大的方面的判断，尤其是在市场的判断方面，一方面可能这一波小阳春本身就是一个大周期里面小的波动，所以对万科这样的体量，他在这些小的波段方面并不是他非常关注的重点。再一个，这个小波动产生的原因不是市场化原因，而是纯粹政策造成的，现在基本都确认这个完全是官方信贷扩张这种市场不可控的因素造成的