XXXX年惠州房地产市场周报(92-98)

2013年惠州房地产市场周报（9.2-9.8）Unionproperty.ALLrightsreserved2013/09研究管理中心出品PART0本周导读宏观市场动态受8月部分高端项目入市的影响，惠城区本周量跌价涨；网签住宅493套，网签均价7236元/平米。金九已至，楼市迎来第一波推货的高峰期，御水豪庭、宏新蜜糖小城等5个项目集中开盘/加推，环比上周有所增长，万科样板房开放，山水龙城举办梦之音活动。8月百城住宅均价环比上涨0.92%，同比上涨8.61%；京沪苏杭两日四“地王”地价失控或倒逼调控新政。目录ContentsPART1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯PART2土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜PART3一周楼市动态短信监测开盘简讯项目营销活动媒体监测PART1.1宏观与政策多地楼市政策微调或引发房价变局谨防房价上涨多地楼市调控政策出现微调：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市则要求，9月1日起，市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是，安徽芜湖市规定，在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税；此前温州已放松限购政策。一、二线城市房地产市场量价齐升，而三、四线城市库存积压仍比较严重，在这样的市场环境下，各地方政府的调控政策出现分化有其合理性。但是，一、二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，而三、四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现全国性房价上涨的可能。李克强：让新型城镇化路子走好走顺现在“80后”和“90后”新生代农民工普遍不愿再回乡务农，他们迫切希望成为真正的城里人。城镇化已成为不可逆转的趋势。李克强说，从国际经验看，工业化和城镇化是现代化的必由之路。在我们这样一个13亿人口的大国实现现代化，人类历史上前所未有，城镇化会面临更多挑战，需要放在现代化的大格局中来把握。我们既要清醒认识这是一项长期的历史任务，不可能一蹴而就，又要以民之所望为施政所向，积极稳妥地加以推进。李克强说，兴城首先要兴业，有产业支撑才能有就业，特别是要发挥好服务业这一最大就业容纳器的作用。如何做到工业化、信息化、新型城镇化和农业现代化这新四化融合发展，实现产城相融、互促共进，是我们需要解决好的一大课题。刘彦随研究员向总理反映，对土地流失、农村空心化等“乡村病”，应高度重视。李克强说，新型城镇化要突出统筹城乡，根本前提是要尊重农民意愿、保护农民利益、保障粮食安全。这样才能使城镇化成果真正惠及农民，这根弦一定要绷紧。合纵解读：拉动国内经济增长主要靠投资，出口，消费三驾马车，如今在经济下行的情况下，拉动国内GDP增长关键点在消费，而消费的最大潜力来自城镇化。加快发展新型城镇化战略是我国实现经济增长必由之路。PART1.1宏观与政策8月百城住宅均价环比上涨0.92%，同比上涨8.61%，相关政策或出台8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。近日国家发改委主任徐绍史表示“房价反弹压力较大”，财政部部长楼继伟下一步“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这表明中央时刻关注房地产市场变化，未来也将适时出台相关政策予以引导。住建部表示：十二五以后住房保障直接发钱住建部表示“十二五”末以后，我国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。这意味着政府将从建保障房和廉租房，改为发放货币补贴供居民选择在市场上租房或买房。货币补贴会节省许多公共资源，因为补贴多少，是按家庭收入当时低于社会生活保障水平的数额来确定的，而传统保障房却让每户年复一年得到全额补贴。在房贷还款每年不变但工资上升的情况下，购房补贴是逐年下降的。并且老年人还能从房子上获得收益，政府在人口老化之下的社保负担会得以减轻。因此于财政而言，货币补贴是最能覆盖全社会、让全民都能圆住房梦的方式。实施住房货币补贴的困难在于，目前价低而又达到合理标准的住房存量还远远不够。政府可以在离城镇中心较远的地方觅低价地，拍卖给房企，不设底价，但规定成品房须为小单位、符合一定的质量标准，并规定最迟几时建成。合纵解读：8月份，资金雄厚的房企纷纷转战一线城市，继续推高一线城市地价。近期温州限购松绑、芜湖鼓励购房政策，间接释放出地方政府放松调控的信号，刺激更多观望者入市，在部分城市供应依然不足、政策层面宽松、土地价格持续攀高，购房者观望情绪进一步被带动等多重因素影响下，进一步拉动百城指数上涨。为顺应民众诉求，中央继续扩大个人住房房产税改革试点范围，确保房地产市场在合理的区间内平稳运行。PART1.2一周市场动态温州楼市限购“放松”首月：成交量暴增创年内新高根据温州楼市调整后的新规，温州市户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房。此举直接刺激改善型需求的释放，市场反应尤为明显,成交量“暴增”。8月份温州市区商品销售套数1307套，创下今年以来的最高纪录。截至目前，温州2013年度房地产市场交易量为5548套，仅8月已占到总成交量的24%.温州房价自去年6月份至今已连续23个月出现下跌。因供应量的持续增加、市场需求不断释放，以及市场购买力仍然受到低迷经济形势的影响，温州房价下跌还将持续。7座二线城市因房价上涨过快被住建部约谈由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京（楼盘）、郑州（楼盘）在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。住建部的根本政策目的是保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。郑州市房管局市场监察处负责人也表示，日前郑州推出升级版的“限购令”也是为完成调控目标。“如果郑州再不采取行政干预，将很难完成此前设定的新建商品住房价格控制目标。”事实上，从国家统计局7月发布的数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%，南京同比上涨12.8%，厦门上涨13.9%，福州上涨10.9%，沈阳上涨10.6%，长沙上涨9.4%，太原上涨9.1%。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。合纵解读：素有楼市重要“风向标”之称的温州楼市自限购调整后，楼市成交量实现“暴增”。“暴增”原因主要与市场供应量的增加，以及限购宽松后改善型需求的释放有关。当下，越来越多金钱进入房地产市场，说明在经济下行的情况下，房子已经变成增值保值的硬通货。PART1.2一周市场动态深圳调整普通住房界定标准总价控制全国尚属首例从9月1日起，深圳调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为总价核算方式。调整后，深圳将按单套住房总价区分是否符合普通住宅优惠条件。是否被界定为普通住房，对购房者和售房者来说都相当重要，普通住宅涉及的优惠政策包括：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税等等。深圳新标准实施后，普通住房范围将进一步扩大，从而鼓励刚性自住购房需求，抑制投机投资性购房需求，引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，增加普通商品住房供应。合纵解读：最近房企一线城市疯狂拿地，导致地王频出，这一波地王的诞生将带动楼市继续上扬，9、10月份各大城市，尤其是一线城市的房价将继续上涨。但与之形成鲜明对比的是，李嘉诚近日却频繁抛售上海、广州等内地物业。在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。中央为防止房地产市场出现失控局面，新一轮调控政策很快推出。京沪苏杭两日四“地王”地价失控或倒逼调控新政融创集团在北京拿下全国新单价地王，高达7.31万元/平方米的楼面地价震惊业内。上海、杭州、苏州年内地王纪录同时刷新。上午，上海217.7亿“总价地王”刚刚落地，下午，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。目前房地产市场火热，大部分城市房价都在上涨，全国经济形势复苏，“国五条”的影响日益淡化，政策调控处于空窗期，房企融资渠道拓宽，销售业绩向好，这些因素导致开发商对未来的预期狂热。新一届政府上台后，对房地产未有打压，近期又释放了“促进房地产业平稳健康发展”的信息，业内普遍认为这对行业是利好，整体预期偏向乐观。对于近期频繁出现的地王，业内人士认为需区别看待。上海徐家汇地王是商业地块，新鸿基赌的是中国消费市场和区域、产业升级的机会；而融创、滨江等拿下的地块，则是住宅地块，赌的是未来房价继续上涨。PART1.3名人名企龙湖地产1-8月合同销售309.3亿同比增长28.3%8月单月实现合同销售额41.2亿元（人民币，下同），同比上升15.1%，销售面积达38万平方米。至此，公司1-8月累计实现合同销售额309.3亿元，同比增长28.3%，合同销售面积达271.5万平方米。作为龙湖标杆系列产品，天街系凭借优质的产品及商业综合体运营优势，再次受到市场的热捧。北京时代天街最后一期住宅产品于8月31日开盘，77分钟内，264套房源全部售罄，认购金额达6.4亿。在别墅市场方面，大连龙湖滟澜山自7月份开盘以来，实现销售额5亿元，位列大连别墅市场首位。龙湖第三代都市豪宅的代表作——杭州春江彼岸本月表现抢眼。项目位于钱塘江南岸奥体博览城区域，总体量约270万方。继5月、7月项目两度开盘热销、揽金超24亿元之后，本月新推127套楼王产品，开盘即告售罄。未来将进一步深化“扩纵深、控规模、近城区、持商业”的发展战略，坚持以优质的产品和灵活的销售策略应对复杂的市场形势，增强自身产品和服务的竞争力。融创集团21亿拿下北京新地王楼面价超7.3万/平北京土地市场再掀狂热,融创集团力挫7家房企、异地建27.8万平方米医院获得北京农展馆地块，楼面价超7.3万/平，成为北京新地王。农展馆地块位于东三环到东四环之间，邻近农展馆和使馆区，属于稀缺的住宅混合公建用地。该地块由于地理位置得天独厚，一直被业界期许为北京今年的“准地王”。该宗地起价为18亿元，起价楼面价为3.043万/平方米。该宗地建设用地面积为25209.56平方米，建筑规模不大于59152平方米。本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。合纵解读：今年以来，地王不断刷新纪录，一波强胜一波，房价恐迎新一轮上涨热潮。房价的高低很大程度上取决于拿地的高低，过高的拿地价，势必抬高房价，最终让消费者埋单！PART1.4本地资讯“惠42条”将助力民营经济加快发展近年来，我市民营经济逐步发展壮大，形成了与外向型经济、国有经济“三分天下”的格局。民营经济已成为我市经济发展的重要组成部分和重要增长极。但客观地说，与发达地区相比，我市民营经济发展还有较大的差距，还存在诸多制约因素。融资贷款、要素供给、招工留工、转型升级、规范管理等“五难”问题较有代表性，是制约我市民营经济发展壮大的“瓶颈”。为有效破解“五大难题”，我市采取系列有针对性的举措，近期将出台“含金量”相当高的扶持措施——《关于加快发展壮大民营经济的决定》（简称“惠42条”），内容提出：实施“融资助企行动”；破解要素供给难鼓励集约节约用地提高容积率；破解招工留工难；破解转型升级难；破解企业规范管理难题，政府有关部门要有所作为，要变“管理”为“服务”。力争后年民营经济占全市GDP四成发展目标：2020年民营经济总量3300亿———到2015年，力争民营经济实现增加值年均增长15%，总量达到1400亿元，占全市GDP比重40%；营业收入亿元以上企业达到250家，其中十亿元以上企业30家，五十亿元以上企业10家，百亿元以上企业5家。为助推我市尽快进入珠三角第二