【房地产】万科标准化集锦参考

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2中德·时代广场定位暨物业发展建议2010年03月德思勤·长沙——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4第一部分：市场分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5一、常德房地产市场整体运行特点——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6[供降销升，价格走高]2009年常德房地产市场整体运行平稳（1）开发投资、施工面积保持平稳的增长速度2009年1-12月份，全市完成房地产开发投资50.4亿元，同比增长23.2%，全市施工面积663万平方米，同比增长16.2%，其中新开工面积264.7万平方米，同比增长53.5%；（2）全市竣工面积同比有所下降，全市房地产空置面积较高2009年全市竣工面积只有175.3万平米，同比下降13.3%，全市空置面积20.4万平米，同比增长140%；一、常德房地产市场整体运行特点——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7（3）城区房地产市场方面，在大量商品住宅竣工的同时，我市在商品房的投放量上却大大缩水，投放量主要集中在了商业营业用房方面；1-12月我市城区新投放商品房98.99万平米，同比下降21.40%，其中新投放商品住宅79.55万平方米，同比下降30.55%，新投放商业营业用房19.44万平方米，同比增长70.53%。一、常德房地产市场整体运行特点——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8（4）商品房销售出现“量涨价升”的局面2009年商品房销售面积为128.39万平米，同比增长118.13%，其中商品房销售面积120.02万平米，同比增长117.17%；2009年市城区商品房成交均价为2631元/平米，同比增长8.58%，其中商品住宅均价为2456元/平米，同比增长9.50%，非住宅成交均价为5137元/平米。一、常德房地产市场整体运行特点——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9市场小结：常德宏观经济、政策、规划利好，城市化建设不断推进、城市ＧＤＰ不断增长，居民消费水平不断得到提高，发展速度在省内名列前茅，发展空间将犹为庞大，良好的契机之下将促进房地产行业稳健、快速发展。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10二、常德办公物业市场运行特点——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1111（一）常德办公物业发展历程：——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12时间段：90年代后－2000年初；特点：核心地段、商住楼形式、形象杂乱陈旧，只提供一个办公空间，物业管理、配套服务等不到位。当期销售价格基本为2000元/平米左右，目前租金10—15元/㎡·月左右，面积50-170平米；物管费在1.5元/㎡·月；问题：无入口大堂；电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、商务配套缺乏；代表物业：广宇大厦、美景大厦。二、常德办公物业市场运行特点第一阶段：低档商住楼——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13时间段：2000年—2004年；特点：地处核心地段，配备小面积的入口大堂，底层及周边有一定的商务配套，但保安保洁、物业管理管理不到位。当时销售价格在2300元/㎡左右，目前租金价格在租金15—20元/㎡·月，物管费在1.2—1.5元/㎡·月，户型面积在40—160㎡左右；问题：电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、配套缺乏；代表物业：首创大厦讯华大厦二、常德办公物业市场运行特点第二阶段：中低档商住楼——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14时间段：2005年—至今；特点：地处核心地段，高层商务办公楼，大气的入口大堂，地下车位，商务配套相对比较到位。部分项目带精装修，销售价格在3500—4500元/㎡左右，目前租金在20—25元/㎡·月，物管费在1.5—2元/㎡·月问题：智能化系统配备少，保安保洁不到位，停车位比较紧张代表物业：紫云天大厦鼎喜大厦二、常德办公物业市场运行特点第三阶段：中档次商住楼——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15小结：常德办公物业经历了3个发展阶段，到目前为止没有真正意义上的写字楼，各办公物业形象杂乱，自身配套存在许多不足，物业管理与物业服务基本没有，只是城镇化的办公物业水平，不具备城市化标准办公物业的各类特征。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1616（二）、常德办公物业发展特点：——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17物业名称当期销售价格目前租赁价格进驻企业新华大厦3500元/㎡租金：20—30元/㎡·月，精装修公寓物业管理费：1.5元/㎡·月出租率：85%房地产企业、广告公司、物流公司、教育培训机构、金融机构等美景大厦1800元/㎡租金：12—20元/㎡·月，物业管理费：2元/㎡·月出租率：98%小型公司、物流公司，及部分政府职能部门；小型内资公司和企紫云天大厦3000-3500元租金：10—25元/㎡·月，物业管理费：1.5元/㎡·月出租率：90%房地产企业、品牌装修企业、中国网通公司、保险、会计事务所等为主西城公寓4500-5000元/平米目前正在销售中，推出约900多套销售率约：80%未交房，未对外租赁（一）常德典型办公物业价格与租金——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18（二）常德典型办公物业户型及销售情况项目名称物业面积主力单元面积销售率备注首创大厦16800㎡130---160㎡100%物业大都投入使用3年以上广宇大厦21240㎡50—120㎡100%美景大厦10000㎡110—170㎡100%紫云天大厦25000㎡60-150㎡100%新华大厦7000㎡40-60㎡90%精装修公寓，西城公寓48000㎡28—60㎡80%未投入使用——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page19小结：目前，常德办公物业售价在3500—4000元/㎡之间，租金价格在10-30元/㎡，物业管理费在1.5元/㎡·月；目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间：40--60㎡、80--120㎡、130--170㎡；办公物业单元面积在60—120㎡之间，租金价格在10—20元/㎡·月的办公物业租赁情况较好；从目前在售办公物业来看，30—80平米办公户型，因为总价低，销售情况良好（如：西城公寓、新华大厦）；——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2020（三）常德商务物业客户需求特点：——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page21第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司（国企）；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，但在常德市，这部分企业大都有自建的办公楼（如中烟集团、德海制药），这是阻碍常德办公物业发展的最大原因；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；第三类：刚刚起步的小型公司；由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。常德办公物业客户群体构成——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22大中型企业企业类型：跨国公司、国内实力企业驻常德代表处；全国500强的湖南企业，常德实力企业需求特征：喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。对于写字楼购买或租凭的因素：第一是地段，第二是价格，第三是配套。面积：办公场所在200-300㎡、300-400㎡和400㎡以上的企业比例较为相当。配套要求：车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。软件服务：智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page23中小型企业需求分析：60-120M2是满足中、小企业的主力面积。结构需求方面：一般都选择自由组合的空间（SOHO）。地段需求方面：市中心核心地段，CBD中心租金承受能力：大概在15—25元/㎡·月左右，物管费在1.5元/㎡·月左右。购买或租赁的因素：依次是价格、地段，户型功能、办公环境、配套。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page24智力型企业企业类型：企业策划公司、投资咨询公司、市场调研公司、信息中心、各种软科学研究机构、资产评估、法律和会计服务、各类设计机构等提供智力产品的机构。需求特征：30—60㎡是满足中、小企业的主力面积。租金承受能力：大概在10—20元/㎡·月左右，物管费在1.5元/㎡·月左右决策因素：生态化、智能化、人性化的人文办公环境，充分释放人的能量，为企业积聚财富。看重与客户沟通的方便程度以及沟通成本。在常德，这部分客户需求未得到真正满足，市场发展潜力巨大！——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page25投资客户投资客户在常德办公物业市场占有较大比例。此类客户注重出租率和租金回报，会综合考虑物业的位置，价格、月供、月租以及升值潜力。投资关注因素：投资门槛、投资回报、投资风险。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page26客户需求调研结论——Copyrig