中原地产_江苏扬州顶尖豪宅项目品尊国际竞标提报_184页_XXXX年

扬州品尊国际竞标提报2010.5.5中原·南京序篇地块编号:573土地座落:文昌西路与中心路交叉口西南处用地面积:63703M2出让方式:挂牌出让成交公司:蒋竹云（扬州）成交单价:8920元/M2成交日期:2009-12-232009.12.23扬州573地块刷新地价新记录地王编号421456本项目位置文汇西路与中心西路交叉口东南角文汇西路与西三环路交叉口东南角文昌西路与中心路交叉口西南处成交时间2008-05-162009-09-232009-12-23出让面积7245018164363703容器率1.41.72.2地块性质住宅住宅商住楼板价1896元/平米2535元/平米4055元/平米公司北京城市开发集团有限责任公司扬州首开衡泰置业有限公司蒋竹云高昂的地王价格，远远高出同板块其他地块价格核心问题思考：如何运作才能实现高价地王利益价值最大化？地王观察篇思想篇战略篇后续篇目录观察篇：态势研判1、市场研判2、项目解读宏观市场研判1、城市地位2、城市经济3、城市发展扬州是苏中门户，园林城市。现辖广陵、维扬、邗江三区，代管江都、仪征高邮3个县级市。人口约460万，市辖区总人口118万，市区人口约60万。扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且扬州为越来越多的人所关注和认可！古今集合城市地位宏观市场研判宏观市场研判扬州：荣获联合国最佳人居奖的生态城市扬州是中国著名的风景旅游休闲城市。古人赞美扬州的诗句皆成经典传世，如唐·杜牧的“十年一觉扬州梦”，以及春风十里扬州路，等诸多文人骚客的名句！扬州的园林如瘦西湖、大明寺、个园、何园是扬州最著名的旅游景点。今人有“回眸难忘锦绣园，浅笑又忆烟雨巷”的名联传诵于世。扬州旅游业发展迅猛，拥有众多著名旅游景点，城市向心力渐趋加强！城市地位2004至2009年扬州GDP增长情况分析宏观经济增长房地业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展经济的快速增长有力推动着房地产的高速发展自2004年以来，扬州GDP始终保持增长态势，连续5年以两位数增长率稳步增长。根据库兹涅茨模型可知，当GDP增长大于8%，必将推动房地产进入高速发展，由此我们可以预测未来2-3年内扬州房地产市场将呈现快速发展的态势。宏观市场研判472.12505.46558.93647.22788.13922110013111573.291856.390.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDPGDP增幅城市经济（亿元）第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业的持续发展尤其是旅游业的不断壮大为城市经济注入新的活力。79.798694101117.47144.8419.87518621748897.711042.03288.47318385462558.11699.480200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年2009年扬州历年三产运行状况图扬州历年三产占比情况图10.12%9.33%8.55%7.70%7.47%7.68%53.27%56.18%56.45%57.06%57.06%55.24%36.60%34.49%35.00%35.24%35.47%37.08%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年第一产业占比第二产业占比第三产业占比产业结构不断优化，二三产业占比逐年加大宏观市场研判城市经济（亿元）2004年2005年2006年2007年2008年2009年人口（万人）454.39456.31458.64459.25459.79458.8增幅0.17%0.42%0.51%0.13%0.12%-0.22%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%4514524534544554564574584594604612004年2005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入（元）98511137912945150571739819416增幅13.20%15.50%13.80%16.30%15.50%11.60%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%05000100001500020000250002004200520062007年2008年2009年消费品零售总额228.01263.7355.83418.9521.3619增幅15.20%15.60%34.94%17.70%24.44%18.74%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0100200300400500600700人口增长缓慢，对房地产支撑不足人民收入增长迅速，呈现快速发展态势消费品零售总额增长迅速，居民消费需求旺盛。扬州是典型的人口输出型城市,人口增长极为缓慢，但人民收入以及支出呈现逐年增长的态势。宏观市场研判扬州人口增长情况分析扬州人均收入情况分析扬州人口消费情况分析城市经济城市发展战略：“主导向南，西进东联”，推动城市房地产业和住宅建设健康、持续发展，使之成为扬州的经济增长点。城市中心西移：在新城西区规划总用地面积约为10平方公里，建设以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善，生态型、复合型城市副中心。城市发展宏观市场研判新城西区：定位为城市副中心，规划前景利好，尤其是随着京华城商业中心的日渐成熟，区域配套得到极大完善，区域价值判定显著提升。区域内高端楼盘较多，品牌开发商进驻，在购房者中已逐渐形成高档富人区的概念，价格水平领先且增长也较快。苏中要地，宜居城市，历史文化名城；宏观经济良好，稳步增长；居民收入增加，消费需求旺盛；工业不断壮大，三产旅游业发展迅猛；人口增长缓慢，有一定外来人口规模；城市格局清晰，发展方向明确；新城西区发展前景利好，城市重点发展方向；城市地位：苏中要地，宜居城市，城市向心力渐趋加强；城市经济：宏观经济良好，持续快速增长，有力推动房地产快速发展；城市发展：城市发展格局清晰，定位明确，城市中心西移。宏观市场研判小结微观市场研判1、土地市场分析2、住宅市场分析3、区域市场分析4、2010年新政研判2007年2008年2009年占地面积（平米）304132965685893709778总建面积（平米）393248178420036800376.060100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000占地面积（平米）总建面积（平米）扬州土地市场分析2007年至2009年扬州土地成交量比对通过近年土地成交量比对分析，扬州土地市场成交态势良好，成交量较大，2009年土地成交总建筑面积约680万平米。扬州土地市场分析050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000020040060080010001200成交总价（万元）381617.2428816.97468256.41楼面单价（元/平米）9705476892007年2008年2009年2007年至2009年扬州土地成交价格走势比对扬州土地成交总价呈现逐年增长的态势；2009年出让土地楼面单价达689元，相比较于2008年楼面单价上涨最为明显，同比上涨了25.96%。越来越高的土地价格不断推动扬州房价的飙升。扬州土地市场分析2009年扬州市各区域成交土地面积比对2009年，土地成交主要以东区、北区为主，老城区成交地块较少。而西区随着开发趋于饱和，土地成交量已有所减少，成交面积约684032平方米，环比减少了44.12%。020406080100120140160东区南区西区北区老城区（万平米）扬州土地市场总结土地成交量比对：土地市场成交态势良好，土地成交量较大；土地成交价格比对：逐年增长态势，越来越高的土地价格不断推动房价的飙升；各区域土地成交比对：土地成交以东区和北区为主，老城区土地成交量较少，而西区随着开发趋于饱和，土地成交量已有所减少，成交面积约684032平方米，环比减少了44.12%。住宅市场分析2005-2009年扬州住宅市场走势比对2009年扬州住宅市场供求同涨，市场供不应求。楼市彻底摆脱了2008年销售颓势，呈现阶段性供不应求的良好运行态势。扬州住宅市场分析2005-2009年扬州住宅市场供求关系走势分析扬州住宅市场分析2009年扬州住宅市场的年度供求比为1：1.42，市场供不应求。但综观前几年的市场供求情况，供大于求的情况依然是市场的主旋律。2005-2009年扬州住宅市场成交价格走势分析扬州住宅市场分析2009年全市商品住宅成交均价为5265.86元/平方米，较2008年上涨近10%，创下历史新高。02000400060008000100001200014000东区南区西区北区老城区供应成交2009年扬州住宅市场分区域供销情况（套）从供销来看，除南区外，其余各区域供销比均低于1，运行态势良好。而西区作为扬州住宅市场的热点区域，供销量均位于城市首位，占比超过50%。扬州住宅市场分析0.790.7950.80.8050.810.8150.820.8250.830.8350.840100020003000400050006000700080009000多层小高层高层别墅供应成交供销比2009年扬州住宅市场分物业类型供销情况（套）多层、小高层仍然是市场的主力供应，但值得注意的，高层住宅供销比为各物业中最小，成交良好。可见，高层物业的市场抗性已得到有效缓解，其居住的舒适性等优势逐渐被市场所认可。扬州住宅市场分析北区板块老城区板块西区板块东区板块南区板块扬州住宅市场结构图西区板块发展特点：开发主要集中于区域中部，以双博馆和京华城shoppingmall为带动，高档品质楼盘聚集，高价格支撑；典型楼盘：阳光美地、京华城中城、虎豹郡王府；产品：多层、小高层以及高端别墅等南区板块发展特点：后制发展区域，区域配套较为缺乏，依托产业园区，住宅需求人群量足，但素质较低，典型楼盘：帝景园产品：多层为主北区板块发展特点：依托蜀岗-瘦西湖旅游区区域环境和老城区的商服配套，发展品质较高，但同时承载一部分拆迁安置小区，对区域住宅品质有一定贬损。板块北侧边界的火葬场搬迁，将拓展住宅开发的北侧沿伸；典型楼盘：瘦西湖唐郡、扬州天下产品：多层和别墅为主，近期小高层有所放量东区板块发展特点：区域配套不够完善，发展相对滞后，楼盘品质不一，发展特征涵盖老厂矿单位、古旧住宅小区和拆迁安置房；在滨水区也有开发高档楼盘。典型楼盘：公园一号、江南一品产品：多层、小高层为主，品质楼盘成为近期开发主导老城区板块发展特点：成熟商圈配套，发展空间受到老城限制，空间已趋饱和，未来新增项目极少。典型楼盘：萊茵北苑扬州住宅市场板块功能分化显著，市场格局已经完全形成扬州住宅市场分析城市板块功能分化清晰，市场格局逐步形成；2009年市场成交量上涨明显，呈现供不应求的态势；市场回暖明显，呈现量价齐升的态势；多层、小高层引领市场，高层发展潜力巨大；西区是当前市场热点区域，供销占比位于首位；扬州住宅市场总结区域市场分析西城三大区域——•西北以来鹤台为中心（区域级，开发逐渐饱和）•西中心区以京华城为核心（市级）•西南以汽车西站为中心（区域级）三大区域迎头并进既联动发展又相互竞争西区区域划分中心西路润扬中路文昌西路汉阳西路邗江中路来鹤台汽车西站天和国际京华城宁通公路帝景蓝湾星联邦西花苑锦苑水岸泓庭郡王府本案西区区域划分西区