XXXX年河南平顶山鲁山县房地产市场研究简报_37页_深蓝机构

鲁山县房地产调研简报2011.1市场需求强劲。市场严重供不应求！房价上涨迅猛！除有小高层物业外，产品严重滞后。无规模社区、无立面创新、户型常规、配套缺乏。外来冲击不足。当地营销意识弱，广告、案名、包装不到位。城市框架亟待扩大、填充！城市规模与87万人口的县城严重不符！市场印象县区解读CityEvolution鲁山县位于河南省中部，伏牛山东麓，东经112度14-113度14，北纬33度34-34度00之间，北依洛阳、南临南阳、东接平顶山。全县东西长92千米，南北宽44千米，总面积2432平方千米，总人口87万人。现辖4个街道、5个镇、14个乡：露峰街道、琴台街道、鲁阳街道、汇源街道、尧山镇、下汤镇、张良镇、梁洼镇、张官营镇、赵村乡、四棵树乡、团城乡、熊背乡、瀼河乡、瓦屋乡、观音寺乡、昭平台库区乡、背孜乡、仓头乡、董周乡、张店乡、辛集乡、磙子营乡、马楼乡。2008完成生产总值64.6亿元，同比增长12.8%。其中第一产业完成13亿元，增长5.4%；第二产业完成27.8亿元，增长13.6%；第三产业完成23.8亿元，增长16.1%。2009年完成生产总值76亿元，比上年增长14%。完成全社会固定资产投资79.5亿元，增长45%。地方财政一般预算收入4.12亿元，增长13.5%。社会消费品零售总额22.8亿元，增长21.2%。在全国、省、市出口贸易普遍下滑的形势下，我县对外出口实现逆势增长，出口创汇1453.2万美元，增长1.2倍，增速居全市第一位。2009城镇居民人均可支配收入9898元，增长10.1%；农民人均纯收入3200元，增长10%；金融机构各项存款余额74.18亿元，比年初增加12.66亿元，总额位居全市第二位。2010年安排500万元以上项目59个，完成投资49.8亿元。建成鲁阳发电公司一期2×100万千瓦机组、润鑫棉纺厂二期、汇源氧化铝技改、“双十”氯碱、鲁阳发电公司水泥粉磨站等17个项目；加快淅鲁干法水泥、南水北调沙河渡槽等9个项目的建设进度；开工建设农友化肥公司转产、河南聚龙科技有限公司真空保鲜柜等13个项目；积极做好鲁阳发电公司二期2×100万千瓦机组、抽水蓄能电站等20个项目的前期工作，力争早日开工建设。全年限额以上工业增加值增长16%。2009年，完成了《鲁山县城市总体规划》修编和城区控制性详细规划编制工作。创建国家卫生县城、省级文明县城、省级园林城市工作稳步推进，荣获省级文明先进县城称号。文化广场、健康路北段、廉租房工程已经完工；钢厂路、花园路南段、鲁城商场改造，污水管网、垃圾处理厂二期工程正抓紧进行；花园路中心公园已开工建设。以“三城联创”为载体，老城区着力抓好功能完善提升，不断改善人居环境；新城区尽快启动基础设施建设，进一步拉大城市框架。完成花园路中心公园、冶铁遗址生态园、花园路南段、钢厂路、人民路铁路立交桥建设和墨公路铁路桥涵扩宽改造工程。将振兴路纳入城市道路管理，着手进行升级改造。改造建设城区瓜果蔬菜市场和鲁城商场。加快城区供水工程建设进度，完成沙河城区段综合治理工程硬化绿化任务；规划建设县委新党校、平鲁快速通道、沙河两岸旅游文化休闲景观带以及一批街头游园、公厕、垃圾中转站等。强化经营城市理念，搞好城区特别是城南新区土地储备，为城市建设提供土地资源。县城发展要以《鲁山县城市总体规划》为基础，以《鲁山县城市建设详细规划》为指导，以东进南扩西延为发展方向，以完善老城区，建设新城区为重点，以城区区划调整为杠杆，“十一五”末形成五横（北环路、人民路、鲁平路、和平路、河滨路）六纵（钢厂路、向阳路、墨公路、南阳路、振兴路、新兴路）的城市道路框架，城市建成区面积达到25平方公里以上，人口超过25万人。其他建制镇要合理拉大框架，完善功能，提高建设品位，促进产业支撑，争取进入省、市重点镇、明星镇行列，期末建制镇总人口达到7.9万人。全县城镇化率达到38%。河南省国家扶贫开发工作重点县“十一五”规划（摘要）—鲁山以县城城区为中心，辐射带动周边地区，大力发展商品贸易。改造、新建一批综合和商品专卖商场及批发市场，健全功能，改善环境，提高服务质量，推动鲁山县商贸业快速发展。到“十一五”末，初步形成布局合理、结构优化、功能齐备、现代化水平较高的商品市场体系，建设成豫西山区有一定影响力的现代商贸中心。深化住房制度改革，大力发展住房消费信贷，稳定商品住宅价格，活跃房地产二级市场。合理引导经济适用房、廉租房的投资和开发；推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。满足不同层次的住房消费需求，推动全县房地产行业健康快速发展，使县城及周边地区逐步形成居住中心。河南省国家扶贫开发工作重点县“十一五”规划（摘要）—鲁山市场供应MarketingEvolution1项目名称：紫金城产品形式：高层商业3项目名称：昊盛源现代城产品形式：多层项目名称：明珠佳苑产品形式：多层高层2645项目名称：春城园产品形式：多层、小高层项目名称：新大陆名郡产品形式：多层、小高层项目名称：新时代星级花园产品形式：多层、小高层新时代星级花园河南银茂置业有限公司开发。深圳印象国际规划，众人地产策略整合。位于人民路东段，与张店乡政府隔路相望，西临180亩湖景公园。整个小区共1500套。总建筑面积85000平方米，一期工程建筑面积50000平方米，是鲁山当地规模最大的小区。部分现房，有商业街。大部分是封顶的准现房，预计2011年8月交房。仅余少量房源，小高层11层顶层1800元/平方米，无优惠。楼体全部是一梯四户，房型主要有110、128、141平方米。外立面为黄色涂料，档次低。如果是一次性付款，销售员可帮忙咨询其他拟转让的业主房源。金大陆名郡河南金大陆置业有限公司开发。福建领秀策划代理。位于人民路与向阳路交叉口西北角，总占地20亩。位于成熟核心区域，生活便利。一期2009年推出，128户多层销售完，工程已封顶，但还没有签正式合同。一二层价格在2100元左右，三四层价格在1900元左右。二期两栋小高层，80户小高层即将在年后动工推出。立面采用三段式，有涂料、瓷砖等。明珠佳苑河南和裕泰置有限公司开发。位于向阳路南段喜临门南路西，共6栋楼，除部分安置回迁户外，对市场销售房源仅100多套。刚动工，1#、2#、4#已建至一层，3#、5#、6#刚开始做地基。2011年底交房。1—4层价格为1980元/平方米，6层1270元/平方（阁楼算面积，每户约80平方米），车库价格在7万五到9万多不等，比刚亮相时涨了5000元/个。目前2—3层无房源。外立面有三段式，瓷砖、涂料等级。周边有21中、文化广场等。昊盛源现代城位于移动公司西路南，全部现房。2008年4月开盘，当时河南建业物业曾进驻过一段，目前售楼部已拆迁。小区有一定规模，但是社区内配套、景观等缺乏。春城园位于南环路以南，门口有行政服务项目中心。全部现房。目前仅余200多平方米的顶层复式房源，单价2050元/平方米，其他无房。二期为7#楼，小高层，预计年后动工，目前户型、图纸等未公开。项目由两栋电梯洋房和六栋多层建筑组成，临南阳路与望城路为二层商业。电梯洋房为当时县城最高的12层高档住宅，全框架结构，多层建筑软屋面，外飘景观窗，顶层设计空中花园。产品设计丰富，从85平方米两室两厅至260平方米复式楼中楼，主力户型为130平方米和133平方米及134平方米、138平方米三室两厅双卫，南厅南卧，四明通风设计，经典户型有115平方米、117平方米三室两厅一卫和160-260平方米复式楼。2008年9月29日上午8时，「春城园」举行认筹客户的优先选房活动。鲁山高档小区演变名仕花园——天泰中原巴黎——春城园——昊盛源现代城小结：鲁山的房地产市场发展起步很早，但发展很慢，在2007年至2008年间，曾出现过一段房地产开发热潮，但由于多种原因（工业项目增加、招商重点转移、政府工作思路转向旅游产业、短期内房地产行业的供过于求假象等），随后进入相对冷清的阶段。一层做成车库，其他都相当于抬高一层。在2008至2009年间，特别是2009年至今，当地的房地产供应与需求相比，几乎少得可以忽略。包括明珠佳苑、金大陆名郡、新时代星级花园等，几乎所有在售项目都是在动工时开始认购、收款。由于出现供不应求的现象，房地产价格快速上扬。如新时代星级花园这种很垃圾的产品、由于临近公园，也卖到比较高的价格；其他的明珠佳苑，位置一般，但一推出来，也面临抢购局面。小结：鲁山县有87万人口，和原阳持平，但其县城特别是新区规模明显偏小、老城区的建设不足、城区建成区面积偏小等，虽然城市框架一直在拉，但空心严重，城镇化压力很大。为了提高城镇经水平，县城的开发必将大规模进行，首先是住房的大规模建设。因为农村大量进城人群，需要解决居住问题！综上所述，鲁山不但面临首次置业者购房时的供不应求，也面临着改善性居住需求的供应空白。在售项目中，无论是开发规模、规划设计、外立面、社区配套、园林景观、户型、物业等方面，都具有很多的提升空间。与原阳类似，四年前已入住商品房小区的部分业主，也面临着居住更新换代的强烈愿望！开发建议BrandEvolution拿地建议规模最好是80亩以上，可以做出比较好的景观，或适量配套，即使将来物业管理也比较好做，能做出一些亮点。地段不限。因为当地市场供不应求，县城规模不大，整体对位置要求不高，最好是南环（鲁平路）沿线和人民路沿线。鲁平路沿线是当地新区，发展规划和升值潜力大，人民路是老城主干道，生活配套比较成熟。随着市场供不应求现状的发展，预计2011年上半年鲁山的房价还会有30%左右的涨幅，预计下半年当地房价整体水平将达到2400元左右，在有产品支撑的情况下，最贵的有可能突破2600元或更高。以此粗略倒推，地价低于50万/亩均可拿地。提示：在拿地前，应考察为啥很少外地开发商进入？为啥没有大规模项目开发？开发建议当地开发水平偏低，如果拿地开发，最简单的手段就是比现有市场上的产品略提高一步即可。但需在景观、物业、营销方面做到位。如果是超过150亩的大盘，由可以分三至四期开发，产品类型可参照原阳公园世纪，进行复制或适当改量，即减少洋房，增加小高层和高层产品。速度和质量。由于新时代星级花园的开发拖的时间周期特别是，从2008年底动工，2009年6月停工，2010年1月复工，给一期400多户成交业主延期交房，在当地造成非常不好的影响。另外，其他近年开发的几个小区，由于工程质量和部分细节未处理到位，造成商品房的口碑特别差，需要提高质量或包装工程质量。提示：很多项目的开发节奏都比较慢，应了解当地政府办事效率如何？是否与此有关？营销建议案名，易记，好听。当地已入住项目和在售项目，案名都比较普通，整体感觉都很小家子气。广告投放。由于销售供不应求，在售项目都不注重项目品牌和企业品牌建设，在县城共发现户外广告牌3块（其中春城园、现代城、新时代星级花园各一块），金大陆名郡灯杆旗（向阳路），都是很久没有更新。其他：售楼部包装，工地包装和管理，销售人员规范。提示：当地房地产预售管理比较混乱，应了解是否有多收费、乱收费情况？讨论时间