万科-无锡万科东郡商业街商业策划报告-60页

万科东郡商业策划报告万科东郡商业策划报告万科东郡商业策划报告2006.9PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn目目目录录录市场解剖市场解剖形象定位形象定位业态规划业态规划媒体推广媒体推广招商策略招商策略业务执行业务执行116633445588媒体组合媒体组合77绣稿展示绣稿展示99市场篇业务篇企划篇产品建议产品建议22PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn整体剖析整体概述区域市场商业分析片区市场商业分析个案剖析消费市场市场（产品）定位消费者投资者市场篇市场解剖PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11新区商圈发展现状及趋势商业设施的重点建设整体概述以高新技术开发区为核心的商业圈社区商业占据绝大部分政府加强对新区的建设商业形态较为丰富选择范围太小不能满足消费者的需求居住环境将日趋成熟趋势现状纯商业形态较为缺少PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。整体剖析市场欧翔超市长江国际级俱乐部新地假日广场华联超市长江路旺庄路华润万家超市PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场商业名称户数面积(㎡)权属关系(租赁百分比)租金(元/平米/天)调查段闲置率各行业楼层分布锡甘路前卫路段3620-60100%0.7—2.50%二层前位路新光路段5115--30100%1.0-1.80%二层新光路与旺庄路4540--200100%2.1-2.70%二层长江路商业分析图表区域市场商业分析结论PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场长江路商业分析图表区域市场商业分析结论◆以小区底商和私房门面为主,旺庄路和新光路一带较为集中；◆其他地段商业虽然租金相对较低,但普遍经营状况较好。◆长江国际花园、新时代假日广场气氛相对较好,其租金也高；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析A、锡甘路与前卫路商业片区业态分析业态比例分析图表12%8%4%14%6%8%10%38%便利店餐饮五金,汽修超市中介休闲食品其他以便利店为主要经营业态，比例占到38%结论其次为餐饮和中介区域商业仅可满足生活基本需求说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析A、锡甘路与前卫路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格位置面积（㎡）租金（元/天/㎡）平均售价(元/㎡)权属关系空置率前卫路与锡甘路20--600.7-2.55000--800085%租赁0%以小区底商、私房门面为主结论租金为0.7-2.5元/天/平方米面积偏小，在20-60㎡之间售价在5000-8000元/平方米PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析B、前卫路商业片区业态分析业态比例分析图表2%4%4%2%22%6%10%6%4%24%16%百货餐饮服装理发装潢移动通信中介五金精品店职业介绍所摩修这一区域的物业形态主要为私房门面结论业态分布较为零散，餐饮、中介较多主要满足小区内外地打工人群生活需求PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析B、前卫路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格位置面积（㎡）租金（元/天/㎡）平均售价(元/㎡)权属关系空置率前卫路两侧20-301-1.54000-450098%租赁3.5%此路段商业大多为老租户结论以小本、薄利经营为主店铺环境及条件较差PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析C、新光路与旺庄路商业片区业态分析业态比例分析图表20%4%13%7%11%7%9%2%7%16%4%面包房休闲食品干洗店装饰装潢药店中介所便利店汽车租赁休闲精品店其他商业主要集中在长江国际一层门面结论经营业态较为零散，相应增加了部分休闲和高档次的消费内容商铺条件和周边环境相对较好PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11整体剖析市场片区商业分析C、新光路与旺庄路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格邻近新地假日广场、、华联超市，肯德基等位置面积（㎡）租金（元/天/㎡）平均售价(元/㎡)权属关系旺庄路与新光路50-1502.1-2.71100090%租赁结论片区商业氛围较好，为长江路路段租金最高区域此区域商铺租金相对较好，最高达2.7元/天/平方米PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn主要个案细分市场解剖市场解剖11个案剖析市场长江国际一层门面名称面积(㎡)租金(元/㎡/天)售价(元/㎡)辉煌图艺制作502.2/无锡邦达仪器公司602.717000恒岩茶庄502.7/可的便利60//克丽*提娜美容80//香榭丽舍502.7/韩国食品502.214000大众房产40//克莉斯汀70//商业总体体量少以小面积为多以基础性业态为主建筑立面为欧式风格以底商裙房的形式沿长江路分布优势不足PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn主要个案细分市场解剖市场解剖11个案剖析市场新地假日广场业态分布图营业面积达5万平方米项目以餐饮为主结论具有较强的商业氛围,成为新区商业的领头羊,200户独立店铺.有地面停车场.大餐饮及特色餐饮街分布在外围内街主营服装、小商品整体规划不合理.人流动线不科学.PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11个案剖析市场48%13%12%7%9%11%餐饮服装小商品食品休闲其他业态比例分析图表附:图表数据为已营业店铺.项目以餐饮为主营物业,占到48%结论新地假日广场其次为食品和服装类,但相对较少项目主要为餐饮消费人群所青睐PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖11其他个案细分析各个击破个案结论无无无无社区商业600,000第一国际售出比例商铺售价（元／平米）商业面积所占比例商业总建面(单位：平方米）项目总建面(单位：平方米）项目名称未定7,000-7,8004,000-7,0006,000-7,000未定4,980-10,0009000-15，000未售未定未定18,2000星洲印象70%9..3%9,00096,000吴越之星83%12.7%36,800290,000香梅假日花园72.8%28.2%20,00071,000嘉禾一方未售6.8%6,800100,000新港国际26%10.8%7,60070,000长江金岸52.5%12.5%50，000400，000长江绿岛城市公寓在新区在售住宅项目中，基本都规划有商业，商业面积占总面积的比例在6.8%-28.2%之间，以社区配套商业为主，商业售价在4,000-12,000元/平米之间,已售商业平均占项目内商业总量的60.86%。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11消费者消费市场分析年龄层次文化层次消费观念消费心理所属行业结论来自新区和市区的中高收入者及外籍商务人士20-40岁主要为制造、高技术研发产业、服务业大专以上学历时尚超前、追求品味、崇尚国际品牌个性、注重享受高档次生活高档消费市场潜力巨大消费者定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11投资者消费市场分析投资者、代理（加盟）商或专职商业经营者东部投资计划年龄层次投资观念30-50岁关心区域商业发展动态，注重升值潜力，同时比较认可品牌的商业效应。万科现有的客户资源及其推荐客户投资者定位对新区前景看好，且第一批投资客PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11S优势项目附近周边商业比较零散且档次较底,与本案形成差异开发商是全国知名品牌企业,会对项目造成良好效应项目位于长江路中段,是新区各住宅及商业片区的中心位置本项目SWOT分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11W劣势项目周边环境较差,无高档社区项目所在区域,无高档消费群体.项目规模较小,商业辐射范围有局限性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11O机会项目量体较小容易打造精品目前新区没有高端的休闲娱乐场所.外籍高管及高级商务人士较多,可作为项目主要客户群体投资型的高级社区商业将是新区房地产市场的一大卖点PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11T威胁项目周边不做为重点商业规划方向周边百安居、华联超市、新地假日广场形成的竞争压力长江绿岛,长江金案,吴越之星抢占部分目标客户目前新区在餐饮娱乐已有品牌消费场所,如肯德基,华联超市等PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn市场（产品）定位市场（产品）定位市场（产品）定位市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖11考虑到本案的体量与商业规划的特点，区别新区市场大部分普通产品和无统一规划与管理，本案必须走高档精品路线，引进有影响力的著名品牌，打造新区国际级商业品牌。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn招商策略业态规划业务执行招商步骤销售节点业务篇产品建议价格建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn产品建议产品建议22走精品商业路线租赁附近物业车位相对于新地假日广场设有地面停车场，而本项目商业部分缺少停车位相对新区其它商业体量，本项目体量不大建议建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn产品建议产品建议22原则一沿街地段尽量以面积适中的沿街底层商铺为主，减少不必要公建配套，提高项目的销售竞争力；原长江路库房、洗手间等功能房改为沿街商铺；一楼尽量增加沿街商铺产品修正原前卫路广场附近做适当休整：住宅大堂周边内街商铺去除，移至广场沿街地带。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn产品建议产品建议22原则二通过改变一楼局部建筑功能布局，有效区隔消费、公建功能；增加沿街商铺数量，以相对集中的区域设置，保持商业功能的相对完整性。保持沿街面商业完整产品修正PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn产品建议产品建议22原则三沿长江路原洗手间处增加观光扶手梯，将公共空间美化，同时避免二、三楼消费动线冗长；沿前卫路原门厅处增加观光扶手梯，将前卫路商业分隔为相对独立的两块区域，避免消费动线过于杂乱。垂直动线活跃化产品修正PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建炣www.fineprint.cn产品建议产品建议22原则四沿前卫路门厅及管理处增加人行通