万科-易居中国-镇江万科魅力之城C地块项目定位报告-113PPT

镇江万科魅力之城C地块项目定位报告目录1土地属性分析2客户对于土地属性的需求3市场机会寻找4项目产品建议5项目经济分析6附件1.1土地属性分析地块位置镇江南徐新城核心地段紧邻南山风景区东临檀山路，北接团山路。项目位于南徐新城的核心区域，距离南徐新城行政中心1.5公里。距大市口车程15分钟，距离镇江火车站车程10分钟。火车站大市口市政府新行政中心魅力之城南徐片区主要规划功能是居住区和新的行政区，未来将有大量人口导入。随着新的行政中心建设，未来会有众多的公共服务设施落户南徐片区，如体育馆、展览馆、商业中心等。根据镇江城市发展总体规划，宗地所在的南徐片区是镇江未来的城区副中心，将形成新的居住片区和行政服务片区。1.土地属性分析片区自身以及在镇江发展中的角色魅力之城新行政中心体育会展中心商业中心商业中心高铁站点/站前商贸区南徐新城中心区规划南山风景区魅力之城市政府大市口火车站南山风景区跑马山路南徐大道中山路解放路1.土地属性分析宗地片区现有状况交通条件：以檀山路和南徐大道为主要交通干道，目前周边公交线路较为缺乏；配套设施：商业、教育、医疗等配套设施较为缺乏；景观环境：自然景观条件优越；未来规划：团山路、蛋山路等道路交通设施已进入规划或实施阶段；团山路上将开通公交线路；规划中政中心、文化活动中心、体育中心、展演中心等与地块隔路相望。1.土地属性分析宗地自身状况指标C地块占地面积(㎡)9.82万平方米容积率1.1总建筑面积(㎡)108020平方米宗地四至南临项目D地块西临蛋山西路在建北临蛋山北路在建东临檀山路建成通车C地块檀山路公交站点远眺南山土地属性因子评级2km内设施名称商业高级商圈五级无大卖场/超市五级规划中便利性商业五级社区配套，在建教育文化中小学三级镇江实验学校魅力分校医疗医院四级规划中景观环境公园绿地一级南山自然景区不利因素三级周边农民房尚未拆迁，影响整体景观效果交通条件重要公交线路三级118路、25路两条公交线路（距站点200米），线路较少快速干道一级檀山路、南徐大道京沪高铁站点一级规划中休闲娱乐五级无1.土地属性分析宗地土地属性综合评定土地品类城郊改善/郊区享受土地属性1）有自然资源2）距离城市较远，但有快速道路可达3）没有完善生活配套；但地块周边可能有休闲配套(或有条件做到)客户类型富贵之家望子成龙青年家庭价值排序123客户属性家庭年收入24万以上家庭年收入5-10万家庭年收入5－8万需求分析产品形态联排别墅洋房多层、小高层多层、小高层、高层主力户型四房及以上三房（以舒适型为主）两房、三房（以紧凑型为主）主力总价110-150万50-70万50万以内购房动机改善生活品质体现身份地位改善生活品质初次置业2.客户对土地属性需求分析3.市场机会寻找宗地片区市场宗地市政府大市口火车站南徐板块宗地位于润州区南徐新城规划范围的核心区域，东临檀山路，北靠蛋山路，距离南徐新城行政中心1.5公里，离镇江火车站车程10分钟。从房地产市场的发展关系来看可归入南徐板块。根据镇江城市发展总体规划，南徐新城是镇江未来的城区副中心，将形成新的居住片区和行政服务片区，将有大量人口导入。同时随着新的行政中心建设，未来会有众多公共服务设施落户南徐，如体育馆、展览馆、商业中心等。为板块内的房地产市场的发展带来了较为持久的利好。■地块描述■板块描述市政府大市口火车站3.市场机会寻找宗地片区市场君临南山魅力之城南山华庭华都名城别墅客户:以富贵之家为主，主要职业为公务员和私营业主；公寓客户：以改善型的望子成龙为主，以少量青年家庭为辅。物业类型：共有小高层、多层、联排、叠加四种形态，公寓主力面积：120-140平方米公寓主力价格：3900-4200元/平方米联排主力面积：170-190平方米联排主力价格：5500-6000元/平方米叠加4800联排5500宗地片区市场别墅类产品3900元/m23880元/m2宗地片区市场公寓类产品公寓4200联排6000面积80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上价格供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求3800-3900124120302485729587606055553366433900-40009686655370451701671041244000-50001811432058311521574024942758295500-6500222134333.市场机会寻找宗地片区市场单价和面积关系紧凑型2房由于总价控制，去化率较高（总价控制在32-40万之间）图表数据统计自2006年7月以来的项目推案成交情况由于二次改善客户的需求释放较为明显，导致高品质三房和大户型产品受改善型客户欢迎，万科魅力之城、华都名城等产品销售较好。魅力之城联排（176/182平方米）去化最好。南山华庭推案时间较短，去化率略低。君临南山叠加别墅去化较慢。联排产品市场容量有限，产品力是支撑市场的有力条件。市政府大市口火车站3.市场机会寻找宗地片区市场/别墅君临南山魅力之城君临南山物业类型：联排、叠加别墅主力面积：叠加107-190平方米联排170-190平方米销售价格：联排5800；叠加5300主力总价：70-110万家庭结构：富贵之家、望子成龙客户来源：职业类型以公务员为主，私营业主、大型企业管理层为辅；分布趋于以润州为主，京口和丁卯为辅。购买原因：自然环境较好（南山附近形成的坡地）、总价控制较好、改善居住品质。本项目别墅一直去化较缓，尤其是万科别墅上市以后，同样是180平方米的联排，君临南山迄今仅售出40％。原因有三：产品力，项目形象和样板展示，品牌驱动力和后期的物管关注度。市政府大市口火车站3.市场机会寻找宗地片区市场/公寓魅力之城南山华庭华都名城华都名城物业类型：多层、小高层主力户型：两房80-90平方米三房120-140平方米销售价格：3900元/平方米主力总价：30-55万家庭结构：望子成龙、青年之家客户来源：润州、京口购买原因：社区成熟、地段、总价南山华庭物业类型：多层、小高层主力户型：两房95平方米三房118-144平方米销售价格：3880元/平方米主力总价：37-56万家庭结构：望子成龙、青年之家客户来源：润州、京口购买原因：户型、自然环境、总价紧凑型的两房（80－90平方米）、紧凑型三房（近120平方米）和舒适型三房（近140）产品销售情况较好。案名华都名城南山华庭君临南山魅力之城一期开盘日期05.407.906.506.12总建(万M2)5082380物业类型多层、小高层多层、小高层叠加、联排联排、多层、小高层房型配比二房（80-90）27%三房（100-140）59%四房及以上（143-207）14%二房（95.7）15%三房（118-144）85%叠加107-190联排170-190两房88三房110-140联排176-182项目销售率98%38%42%84%最近推盘日期07.7（多层）07.9（多层）07.7（叠加）07.9（多层）平均单价(元)390038804800－53004200主力面积(平方米)120-130119160-190110-130主力总价(万元)46-504676-9633-66开盘推出户数806864142总评价大型项目，良好社区规划准现房销售南徐片区距中心城区最近的项目交通便利，周边配套较为齐全。低密度社区，景观较好；产品力一般大型项目，良好规划、景观优势明显；产品力较强3.市场机会寻找宗地片区市场项目/地块总建面积（万㎡）容积率预计上市时间07年预计供应（万㎡）08年预计供应（万㎡）09年预计供应（万㎡）在售项目魅力之城801.1/101010华都名城421.5/555君临南山230.76/555南山华庭81.4/44/黄山南路西侧地块4.652.6508年后/4.65/檀山路地块201.508年后/1010南徐路科大西侧10.41.208年后35共计////2441.6535板块内现有大盘在08年以后还有大量供应。未来新增项目以中等规模为主，宗地主要竞争仍将集中在现有大盘的后续供应。未来项目供应以公寓项目为主，预计房型面积段以舒适型三房为主；别墅供应主要集中在君临南山和檀山路车管所地块以及科大西侧地块。3.市场机会寻找宗地片区市场未来供应区域主力客群客户类型工作区域年龄层次需求产品面积总价置业目的以润州区本地客户为主，其他区域客户不断增长富贵之家润州、京口和丁卯30-55别墅为主180-220㎡110-150万体现身份地位追求生活品质青年家庭润州、京口和丁卯25-35两房、紧凑型三房80-120㎡50万内首次置业、改善型望子成龙润州区为主30-45舒适型三房为主130-14550-70万改善型为主3.市场机会寻找宗地片区市场3.市场机会寻找宗地片区市场总结1.板块市场整体表现不错，公寓市场供求两旺，别墅市场不同项目间存在较大差距。2.公寓市场上，目前本区域内80-90平方米的两房和120-140平方米的三房去化情况最好，去化率基本都在90%以上，由于有大量的市区客户购买，对区域市场形成了强有力的支撑。舒适型两房（95-115平方米）去化速度较慢。3.别墅市场去化差异明显，君临南山产品力不强，难以吸引高端客户，同时焦山板块大量拦截和分流了客户，导致其叠加别墅去化情况不太理想，明显弱于万科魅力之城。4.区域内近期供应量稳中有升，区域后续竞争主要集中在公寓项目，别墅产品的竞争程度一般。5.宗地距离市中心较远，较区域内其他公寓项目的地理位置和配套条件有一定劣势，但具有良好的自然景观资源和远景规划优势。南徐片区公寓：3900-4200别墅：5500-6000焦山片区宗地市政府大市口火车站金山片区朱方路片区学府路片区市中心片区3.市场机会寻找竞争片区分析3.市场机会寻找同级别竞争片区选择板块名称区域资源产品形态价格水平市场现状客户结构南徐片区临南山，自然景观资源好多层、小高层、别墅公寓3900-4200别墅4800-6000别墅项目去化差异明显，公寓房去化情况较好富贵之家望子成龙金山片区临金山长江，自然景观资源好多层3700在售楼盘较少，品质中等富贵之家望子成龙朱方路片区临近润州区政府及规划沃尔玛多层3000-3400在售项目以小规模、中低品质为主，去化情况一般经济务实青年家庭市中心片区交通便利、配套完善小高层、高层4500-6000目前在售以商业项目为主富贵之家望子成龙学府路片区交通便利、配套齐全多层、小高层、高层3700-3900在售项目以中小规模为主，去化情况一般望子成龙青年家庭焦山片区临焦山长江，自然景观资源好多层、小高层、别墅公寓3700-4700别墅4200-11000大型楼盘集中，品质较高，整体去化情况较好富贵之家望子成龙我们通过景观资源、物业类型、客户构成、价格档次和项目规模等几个指标对镇江整个市场片区进行比较，焦山片区与万科项目所在片区最为相似，因此我们将焦山片区设定为竞争片区。3.市场机会寻找竞争片区市场-焦山片区本案市政府大市口火车站焦山片区区域概况——焦山片区拥有焦山、长江双景观，同时依靠较为成熟的配套，吸引了众多购房客户。■区域描述目前，板块内在售的可分流南徐片区客户的项目有江山名洲、香江花城、中南世纪城和我家山水等。如中南世纪城140平方米的洋房产品吸引了一部分万科项目的望子成龙意向客户；而江山名洲和我家山水等联排也在一定程度上分流了一部分富贵客户。商业配套——区域内的商业主要集中在东吴路世纪联华超市附近，同时香江花城和我家山水配套的商业街（红豆广场和龙吟商业街）也将投入使用。交通出行——公交系统较为发达，同时还开通了镇江至扬州的城际公交。楼盘名称建筑形态房型配比2房3房4房联排/复式比例面积比例面积比例面积比例面积中南世纪城多层、小高层25%90-11036%118-13039%138-145江山名洲多层、联排37%90-11041%110-1305%130-14017%160-220我家