中山某房地产项目成本测算表

序号产品名称情景花园联排住宅合院住宅多层住宅小高层情景小高层高层集中商业分散商业会所平均合计可研报告差异本体占地面积86401377479013492112690887086796分配后占地面积8742302793821202161817027246417833790333183可售面积87600026461103742226755029610230032003500479668496939-17271预计平均售价35003500280032003200400035003190.662809381.661、地价及补偿费699.23739.77143.19499.99644.701272.85739.77486.68501(14.32)2、前期准备费85.1485.1485.1485.1485.1485.1485.1485.1487(1.86)3、主体建筑工程费1063.361506.20925.41905.151077.172420.34948.62989.75806183.754、主体安装工程费126.97129.91140.48263.02260.49187.04140.06202.991966.995、社区管网工程费118.82118.82118.82118.82118.82118.82118.82118.821126.826、园林环境费105.39105.39105.39105.39105.39105.39105.39105.398817.397、配套设施费111.54111.54111.54111.54111.54111.54111.54111.54118(6.46)8、开发间接费306.86306.86306.86306.86306.86306.86306.86306.8621591.862617.320.003103.631936.842395.920.002710.114607.992556.212407.181154652123284.189、期间费用79.9179.9179.9179.9179.9179.9179.9179.9138335425.9110、单位销售税金（5.5％）192.50192.50154.00176.000.00176.00220.00192.50175.49841815420.99完全成本2889.723376.042170.752651.832966.024907.902828.622662.572331331.0711、单位利润610.28123.96629.25548.17233.98-907.90671.38528.092533147850.5912、单位所得所（33％）201.3940.91207.65180.9077.21221.56174.27835915816.6913、税后单位利润408.8883.05421.60367.28156.77-907.90449.83353.821697232033.89总利润16972158981073序号产品名称情景花园联排住宅合院住宅多层住宅小高层情景小高层高层集中商业分散商业会所平均合计本体占地面积8640013774790134921126908870000086796分配后占地面积87423027938212021618170272464178337900333183可售面积876000264611037422267550296102300320035000479668预计平均售价38003800300032003400540040003327.652617.320.003103.631936.842395.920.002710.114607.992556.210.002407.181154659、期间费用79.9179.9179.9179.9179.9179.9179.910.0079.913832.9010、单位销售税金（5.5％）209.000.00209.00165.00176.000.00187.00297.00220.00183.028779完全成本2906.22#VALUE!3392.542181.752651.83#VALUE!2977.024984.902856.122670.1011、单位利润893.78#VALUE!407.46818.25548.17#VALUE!422.98415.101143.88657.553154012、单位所得所（33％）294.95#VALUE!134.46270.02180.90#VALUE!139.58377.48216.991040813、税后单位利润598.83#VALUE!273.00548.23367.28#VALUE!283.40415.10766.40440.5621132可能增收减支的项目项目单位比例单位收支总收支（万）一、增加收入架空层车库23840000952营业税金3190.660.005760小计35.701712二、增加成本高压线迁移9.38450工程奖励HI的中介费用10.42500HI的利息费用0.02物业管理基金836.120.0218.94908小计38.741858-3-146收支总额单位完全成本测算开发成本小计利润测算（按可研报告的利润）开发成本小计序号产品名称情景花园联排住宅合院住宅多层住宅小高层情景小高层高层本体建筑占地面积864013774790134921126908870规划设计占地面积总体可售面积87600026461103742226755029610总体可售面积各组团占地面积情景花园联排住宅合院住宅多层住宅小高层情景小高层高层一组团11487.70012768.673310Ⅰ-15281.4Ⅰ-27331Ⅰ-37487.2Ⅰ-43477.9Ⅰ-58009.8二组团13555.14三组团12232.313四组团31399.5800.010902.100Ⅱ－17528.6Ⅱ－25060.283373.52Ⅱ－34956.6Ⅱ－47648Ⅱ－53485.8Ⅱ－610248.9五组团13924六组团15014.70七组团13672.30八组团14056.00九组团12155.6十组团16610.5587.5十一组团7640.6十二组团8727.20十三组团13480.40十四组团14486.3十五组团10773.1十六组团9549.00十七组团16244.50十八组团11291.00十九组团9191.8原社区用地配套项目各组团占地面积合计80302.28025787.45412768.6143383.92024838.6需分摊的占地面积共用占地分摊公摊面积7121.00.02151.08433.218432.90.02407.0地价分摊表分摊后占地面积87423.30.027938.521201.8161816.80.027245.6地价分摊(万元）6125.270.001957.491485.4911337.620.001908.95其中：市政配套879.740.00281.14213.351628.350.00274.17合作价款（含政府）5245.530.001676.351272.149709.260.001634.78单位地价（元/M2）699.23#DIV/0!739.77143.19499.99#DIV/0!644.70其中：市政配套100.43#DIV/0!106.2520.5771.81#DIV/0!92.59净土地单位成本598.81#DIV/0!633.52122.63428.18#DIV/0!552.10单位成本餐饮分散商业会所幼儿园小学社区园林道路230032003500餐饮其他商业会所幼儿园学校集中停车中央公园道路公摊小计1639.261479.2942564256276669133991.4722682719560.23991.43118.55072268271691370229560.272268271691370229560.238992.2187.0260.1地价分摊表4178.43378.70.0292.76236.730.0042.0534.000.00250.71202.730.001272.85739.770.00182.81106.250.001090.04633.520.00合计备注333183479668不含会所面积合计组团小计31587.35281.473317487.23477.98009.815194.413711.646557.77528.68433.84956.676487741.810248.913923.915014.713672.31405612155.619376.5587.57640.68727.213480.414486.310773.1954916244.5112919191.829048.6326270地价分摊表333183.023344.3按目前的占地面积计算地价3352.819991.50486.6869.90416.78一土地获得价款1政府地价及相关费用2合作款项待征地土地面积减少-5.363红线外市政设施4.32（1）降低配套费4000万－3352.8万＝647.2万-13.504拆迁补偿费二开发前期准备费1勘察设计费2.742报批报建增容费0.59（1）将“质监、安监、保险”移到“工程管理费用”-3.30（2）测算减少-3.553三通一平费0.46（1）增加临时道路、排洪渠挖填、平整土方量增加5.704临时设施费工地办公室、工地围板增加0.20三主体建筑工程费1基础工程4.39（1）桩深原测算按20m以内考虑，现按25m考虑10.002结构及粗装修43.93（1）钢材、水泥涨价60.003门窗工程（1）门窗标准化部品影响6.54（3）情花、TH增加铝合金窗台板1.004公共部位装修（1）高层增加电梯厅及电梯大堂2.56（2）外立面产品类型增加19.78（3）外立面测算增加16.17（4）私家花园增加8.26（5）屋面洋房、TH、合院等采用瓦屋面13.70（6）增加木阳台、木花架5.83（7）增加合院骑楼天花及地面装饰0.66（8）门牌等增加2.80（9）单元入口装修、合院室外楼梯装修增加3.325室内装修减少阳台、露台地砖-5.23四主体安装工程费1室内水暖气电2.63（1）将“室外给排水系统”部分项目移到“室内水暖气电”5.00（2）将“设备及安装费中三箱费用”移到此处9.00（3）户数减少、单价减少，燃气测算减少-2.89（4）将“CO2气体灭火系统”移到“设备及安装费”-2.002设备及安装费（1）小高层、高层面积增加，使电梯增加52.32（2）将“高低压配电设备及安装”部分费用移到“室外高低压线路”中-15.00（3）将“设备及安装费中三箱费用”移到“室内水暖气电”-9.00（4）将“CO2气体灭火系统”移到“设备及安装费”2.00（5）产品类型改变，消防测算增加9.373弱电系统取消电话费用、取消多层、小高层的防盗系统-9.32五社区管网工程费1室外给排水系统0.77（1）将“室外给排水系统”部分项目移到“室内水暖气电”-5.002室外消防系统0.233室外燃气系统4室外高低压线路3.19（1）将“高低压配电设备及安装”部分费用移到“室外高低压线路”中15.00（2）增加“红线外配套高压线”5.005室外智能化系统2.526其他六园林环境费7.011绿化建设费2建筑小品3道路广场建造费4围墙建造费5室外照明6室外零星工程7其他七配套设施费25.152.84193.71成本变化差异分析——与可研报告比较序号成本项目差异原因分析合计可售比降低分摊成本（元/m2）产品类型变化增加成本（元/m2）(14.54)覆盖率由30％降为25.5％条件变化及原测算估计不足等因素影响成本（元/m2）11.9042.1121.7118.911游泳池泳池面积减少1200m2-3.672会所会所面积增加500m22.523幼儿园幼儿园面积增