XX年惠州房地产市场年报1

【总结2011年,展望2012年】——2011年惠州楼市年报A.惠州市2011年房地产市场总结B.惠州市2011年房地产市场状况背后的原因C.惠州市2012年房地产市场展望D.附录：区域月度市场总结32656103报告内容页码惠州市2011年房地产市场总结PartA一级市场PartA.1一级市场概述：2011年，惠州土地市场在整体趋紧的宏观经济形势下运行，既符合大形势的发展，又保持其自身的特点。新房市场的萎缩，使开发商资金回笼缓慢、资金链紧张，从而拿地策略趋于紧缩，让惠州市土地市场整体成交竞争显得疲软无力，土地溢价也基本绝迹。总而言之，惠州土地市场在2011年表现中规中矩，非常平稳。2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。土地市场供应（年度）2011年惠州挂牌经营性土地共计225宗，以惠阳区供应为主，占总量的25.8%。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）2011年惠州经营性用地平均挂牌地价（地面）为1031元/㎡，其中惠城区地价最高，1980元/平米。土地市场供应（年度）2011年惠州经营性用地挂牌总金额91.08亿元，惠城区所占比例最大，占总价款的26.9%。（部份土地挂牌金额未公示）。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县挂牌金额（单位：亿元）惠州市各区县挂牌土地平均地面地价（单位：元/㎡）2011年惠州经营性用地交易宗数共计227宗，同比上年增长13.5%。2011年惠州经营性用地成交865万平米，同比上年减少15.7%。土地市场成交（年度）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年商住用地交易宗数（单位：宗）惠州市历年商住用地交易面积（单位：万平米）土地市场成交（年度）2011年惠州成交的经营性用地从区域分布看，主要分布在博罗县、惠东县和惠阳区。从2011年惠州经营性用地成交面积看，主要分布在惠东县和惠阳区。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理2011年惠州各区县商住用地交易宗数（单位：宗）2011年惠州各区县商住用地交易面积（单位：万平米）2011年商住用地成交平均地面价为887元/㎡，同比增加11%。土地市场成交（年度）2011年商住用地交易市场的成交金额出现微幅下跌，全年交易总金额为76.7亿元，同比减少6.7%。惠州市历年土地交易地面单价（单位：元/㎡）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年土地交易总金额（单位：亿元）土地市场成交（年度）从2011年惠州经营性用地交易金额看，博罗县的成交金额最多，占总金额的22.3%。2011年惠州各区县的经营性用地交易地面价以惠城区最高，地面价达到1661元/平米。2011年惠州各区县商住用地交易平均地面地价（单位：元/㎡）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理2011年惠州各区县商住用地交易金额（单位：亿元）二级市场PartA.2二级市场概述：2011年，受多重政策叠加效应的影响，惠州楼市出现了较多的波动，年内楼市行情高开低走，成交价格抑扬顿挫，上半年和下半年的市场呈现一个明显的分水岭，整体来说，全年楼市战绩平平。房地产投资保持稳定的增长，供求比进一步扩大，市场库存逐渐推高，楼市在调控的重重压力下曲折前行。惠州市供应（年度）尽管年内政策从紧，11年房地产投资占比仍持续回升，全年房地产投资额预计达376.5亿元，占全市固定资产投资的37.3%。惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）数据来源:惠州市统计局11年开工量持续增加，全年供应量预计为1200万平米，同比上涨68.2%。惠州市成交（年度）2011年调控持续从紧，交投双方胶着观望，成交受到一定的影响，但成交量持续增加，全年住宅成交量预计达到677万平米，同比上升8%。惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）数据来源:惠州市统计局2011年政策对成交的影响呈现明显的时间效应，全年成交均价5480元/平米，同比上升16.3%。2011年惠城区供应量大增，全年住宅批准预售36184套，同比增加19%。惠城区供应（年度）数据来源:惠州市房产管理局2011年惠城区住宅批准预售面积合计438.20万平米，同比增加32%。惠城区历年供应套数走势图（单位：套）惠城区历年供应面积走势图（单位：万/平米）2011年惠城区成交量下滑，全年成交量约275.79万平米，同比下降2%；11年的供求比为1.6，呈现供过于求的态势。惠城区成交（年度）数据来源:惠州市房产管理局2011年惠城区成交量略有减少，销售均价持续上涨，全年均价为6128元/平米，同比增加13%惠城区历年成交均价走势图（单位：元/平米）惠城区历年供应成交走势图（单位：万平米）惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)惠阳区历年供应成交走势图(单位:万平米)惠阳区成交（年度）数据来源:惠阳区房产管理局2011年惠阳区商品房供应量157万平米，同比增加29%；商品房成交90.66万平米，同比增加9%;商品房供求比为1.7。2011年惠阳区别墅产品成交急剧萎缩，商品房成交均价5125元/平米，同比下降12%。大亚湾区历年成交均价走势图(单位:元/平米)大亚湾区历年供应成交走势图(单位:万平米)大亚湾区成交（年度）数据来源:惠州市统计局2011年大亚湾区商品房成交均价达到5200元/平米，同比上升6%。2011年大亚湾区供应量210万平米，同比上升68%;商品房成交预计90万平米，同比上升13%;2011年供求比为2.3博罗县成交（年度）数据来源:博罗县房产管理局博罗县历年成交走势图(单位:万平米)博罗县历年成交均价走势图(单位:元/平米)2011年博罗县商品房成交99万平米，同比增加46%。2011年博罗县商品房成交均价达到3560元/平米，同比上升19%2011年惠东成交量增长迅速，全年成交量约90万平米，同比增加1.8倍；11年的供求比为1.91，呈现供过于求的态势。惠东县成交（年度）数据来源:惠州市房产管理局2011年惠东县成交量大幅增加，销售均价持续上涨，全年均价为6700元/平米，同比增加34%。惠东县历年成交均价走势图（单位：元/平米）惠东县历年供应成交走势图（单位：万平米）三级市场PartA.3三级市场概述：2011年，受限贷、限购等调控政策影响，二手住宅成交低迷徘徊，成交总量一反持续上升的常态，转而下行，成交均价也并未取得较好的突破。数据来源:惠州市房产管理局惠城区二手房成交均价走势图(单位:元/平米)2011年惠城区二手房市场成交量逐步下滑，全年成交二手房7795套，同比10年下跌14.5%2011年惠城区二手房市场成交均价曲折上升，以12月份成交均价最高，2751元/平米，比全年均价2514元/平米高出9%。三级市场成交惠城区二手房成交套数走势图(单位:套)土地市场不温不火，热点区域向郊县转移，年底商服用地供应增多12沿海物业、中小户型走俏市场，刚需渐成主力，投资客转战商业地产3二手住宅成交受抑，中小型中介纷纷倒闭，大型中介也全面收缩4小结政策压力下市场观望情绪积聚，二级市场从年初的暖春走向年末的冷冬惠州市2011年房地产状况背后的原因PartB市场状况背后原因概述：2011年全国经历了一次严厉的调控洗礼，惠州楼市表现在时间轴上一分为二，究其原因：其一，惠州作为二三线城市，受广深等一线城市“限购”的外溢效应影响，上半年“坐收渔翁之利”，成交一路上扬，上半年市场看好；其二，下半年政策累积效应逐渐显现，“限购扩容”剑悬头上，市场观望气氛逐渐浓厚，成交受挫下行，下半年市场看空。2011年政策盘点PartB.1国际形势：全球经济增速持续放缓，复苏不确定性增大当前世界经济面临着主权债务危机、金融体系的脆弱性、日益疲软的经济增长以及居高不下的失业率这四大风险。国际金融市场的持续动荡，大宗商品和粮食价格高位波动等都对世界经济造成了冲击。全球主要经济体的经济增速持续放缓，新兴经济体经济增速也在避险气氛渐浓的环境下出现放缓势头。这些都使全球经济复苏的不确定性增大。从而刺激经济复苏。美联储12月发表声明，该行决定“携手”加拿大银行、英国银行、日本银行、欧洲央行及瑞士国民银行在流动性方面加强合作力度，从而刺激经济复苏。123412月，全球六大央行宣布联手救市9月29日欧盟委员会发布的报告显示，欧元区9月经济景气指数从8月的98.4降至95.0，连续7个月出现下降。欧元区9月消费者信心指数也显现疲态，从8月的-16.5降至-19.1。9月21日美国联邦储备委员会宣布，计划到2012年6月，出售剩余期限为3年及以下的4000亿美元中短期国债，同时购买相同数量的剩余期限为6年至30年的中长期国债，以压低长期利率刺激经济增长。12月10日，中国外交部副部长傅莹在世界政策大会发言称，中国希望帮助刺激欧洲的经济和就业增长。自欧洲债务危机爆发以来，中国已经采取了多种措施，其中包括协助国际货币基金组织，并派遣30支收购团队赴欧寻找机会。国际货币基金组织（IMF）9月20日发布的2011年下半年《世界经济展望》报告预测，今明两年全球经济增速均为4.0%，比6月份预测分别降低0.3个和0.5个百分点，显示全球经济复苏遭遇新挑战。美联储延长4000亿美元国债期限欧元区经济增速进一步放缓国际货币基金组织下调全球经济增长预期中国准备协助欧洲刺激其经济2010年2011年国内环境：CPI高位运行，宏观政策不变前三季度国民经济数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。CPI年内依然保持4以上的增速，并在8月达到6.5的历史高位。CPI的高位运行预示着年内通胀风险依然存在，因此国家坚持执行的积极的财政政策和稳健的货币政策不会改变。年内政策2008年从紧的货币政策2009年宽松的货币政策2010年适度宽松的货币政策2011年稳健的货币政策国房景气指数：进入不景气区间11月全国房地产开发景气指数为99.87，低于景气临界点，同时创28个月新低。1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：资金压力增加，信贷收紧，资金利用成本更高的其他途径成为开发商的无奈选择。增加了资金的利用成本。一线城市销售萎缩，目前来看，限购城市房价涨幅明显小于非限购城市。而非限购城市的市场容量不大，绝对价格不高，明显影响了开发景气指数。调控政策继续呈收紧趋势。从全国来看，目前政策执行的效果在逐渐清晰。4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月6日：国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。下调房价是国家坚定的政策调控关键词：加码、深化全年政策基调：从紧、从严2011年楼市调控延续了上一个“政策年”的路线，成为上一年调控的“升级版”，政策不断加码，调控不断深化，年内政策持续从紧、从严，其决心之坚、手段之多、范围之广、力度之大、频率之高、功效之强，都使2011年堪称楼市调控“史上