——关于物业税和集体建设用地流转的政策动向点评

敬请参阅最后一页之特别声明1行业研究简报——关于物业税和集体建设用地流转的政策动向点评投资要点„《关于2009年深化经济体制改革意见》中提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税如果开征当然会对行业产生一定负面影响，因为会对投资购房有明显抑制作用，但物业税从研究到真正开征将经历较长的周期。Ê首先，物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提，而一个新税种在全国范围征收也需经人大立法通过，这就注定了其实施的长周期。Ê除了立法因素外，物业税的开征目前也缺乏技术基础。因为目前实施物业税的试点城市仅对商业地产空转，住宅并没有涵盖在内，而且物业税征收是否需要实行“新老划断”也是存在较大争议的难题，所以物业税短期内也不具备开征的技术前提。Ê我们认为物业税的开征必须经历初步方案的设计，试点城市的空转，具体方案在社会的公示和意见征询，相关技术部门的建立，存量物业的普查和人大立法等一系列流程，上述周期至少经历2－3年，所以虽然物业税的开征是大势所趋，但短期内很难推出并对行业构成实质负面影响。Ê从空转的技术准备分析，商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税的征收。„《意见》中还提出“推进农村集体建设用地管理制度改革，研究制订流转管理办法，探索建立统一规范的城乡建设用地市场”。Ê提到农村集体建设用地，很多投资者联想最多的可能是宅基地的流转问题。其实从定义上，农村集体建设用地包括宅基地、乡镇企业建设用地、乡镇村公共设施用地、公益事业用地四类。Ê我们认为，政府目前关注的重点不在于宅基地，而在于其中的乡镇企业建设用地的流转，因为按目前土地管理法，只有在乡镇企业破产之后，才允许其使用的建设用地流转，这不利于农村现有土地利用效益的提高，而乡镇企业建设用地的流转也不会像宅基地流转一样涉及农民的基本保障问题，《意见》提出建立统一规范的城乡建设用地市场的真正含义其实是要将工业用地在城乡间实行统一管理。Ê宅基地的流转涉及问题复杂，影响深刻，尤其关系到农民的根本保障问题，政府短期内不会下决心让其流转。其实从十七届三中全会《决定》的定调为稳定农村现有土地制度也能清楚看到政府对宅基地流转的态度。„地产股近期会有跌出来的机会。由于地产销售的好转和企业利润的回升，税务部门开始将目光集中在房地产行业上，研究征收物业税和土地增值税的清算都会对短期股价形成负面影响，但也为地产股带来跌出来的机会，估值压力得到释放后会增加地产股的安全边际，因为我们不认为上述措施房地产行业房地产行业研究简报20090525194424442944344439444444080526080815081113090212090507300曹旭特(8610)[e-mail]联系人：朱莉(8621)[e-mail]中国上海黄浦区中山南路969号谷泰滨江大厦15A层（200011）市场数据行业优化平均市盈率23.86市场优化平均市盈率20.60国金房地产指数4329.77沪深300指数2752.72上证指数2610.01深证成指10182.16中小板指数4137.53相关报告1《重点城市销售数据点评（5.11－5.17）》，2009.5.182《重点城市销售数据点评（5.4－5.10）》，2009.5.123《买入深圳地产股》，2009.5.7此文档仅供使用维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明2短期内会对行业构成实质影响。重点推荐招商地产、保利地产、万科、信达地产、冠城大通、大连友谊、深振业、华发股份、北京城建。维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明3物业税何为物业税„物业税是一种财产税，针对土地和房屋等不动产征收，要求其所有者每年缴付一定税款。Ê物业税通常是在周期性评估物业价值基础上收取，是地方政府获取土地增值收益最重要和有效的手段。Ê一般以房地产市场价值的一定比例作为物业税税基；对不同产品类别施行不同税率以体现公平。图表1：各国物业税名义税率国家美国法国德国日本香港台湾名义税率3%－10%3%1.4-1.5%0.3－11.4%5%1.38－5%来源：彭澄《资本主义国家税收》中国财政经济出版社说明：每个国家对物业税都有一定程度的减免所以实际税率都会低于名义税率我国物业税设计的基本框架„目前物业税的设计有两种思路。Ê一是将现行房产税，城市房地产税，土地增值税，城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。Ê二是只将房产税，城市房地产税，土地增值税，城镇土地使用税合并转化为房产保有者每年缴纳的物业税。„物业税两种设计方案的区别在于是否将将土地出让金涵盖在内。不考虑设计上的复杂性，仅从理想化状态而言，将土地出让金合并在物业税中的利处更多。Ê明显提升消费者的有效需求。土地成本在商品房总成本中占比较大，土地出让金在保有环节逐年支付，意味商品房成本将会大幅下降，理论上会连锁降低商品房初始销售价格，降低消费者的购房门槛。Ê利于地方政府安排财政支出。目前我国实行土地批租制，土地出让金成为地方政府的重要财政来源，从97年05年，土地出让金占地方财政的比例由5.6%上升至19.5%。地方财政对土地出让金的依赖容易产生各届政府在任期内无节制出让土地的短期行为，而下届政府则将面临土地匮乏的局面。如果将土地出让金合并在物业税中分年收取，将使各届政府获得稳定可预期的税收来源，促进土地集约利用。图表2：土地出让金和地方财政收入单位：亿元年份地方财政收入土地购置费用土地购置费用/地方财政收入199744242485.6%199849843757.5%199955955008.9%2000640673411.5%20017803103913.3%20028515144617.0%20039850205520.9%200411893257421.6%200514884290419.5%来源：中经网中指研究院„目前分析，采取第一种方式难度大，可操作性不强。但无论采取哪种方式，物业税都是要通过现有税种的归并达到简化税种，优化税收的目的。维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明4其遵循原则是科学测算现行房地产税和开发环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。征收物业税的必要性„物业税属保有环节税收，其征收是大势所趋，我们通过现行房地产相关税收的弊端可以看出开征物业税的必要性。Ê抑制投机行为。目前我国房地产保有环节税负过轻，土地增值收益全部流向房产保有者，这容易滋生投机行为，不利于房价的稳定，物业税的征收能够通过有效抑制房产投机。Ê改善投资结构。国际上通行的做法是对高端产品施行较高物业税率，这会加大此类产品销售难度，使开发商在销售风险的约束下自动增加低端产品的投资，有利于改善供给结构。Ê提高居民有效需求。物业税将目前购买环节发生的多项税费转化为持有环节分期收取，会降低消费者的初始购房门槛，提升消费能力。Ê充分发挥税收基本功能。我国目前税收的计征多采取从量计征，不能使纳税额随课税对象价值提升而增加，使得税源不足且缺乏弹性，而物业税的税基是周期性评估确定的，能够充分发挥调节土地级差收入的作用。Ê稳定地方政府财政来源。95年至05年，我国房地产保有环节税负占地方财政收入的比例维持在3.8%至4.8%，远低于国外发达国家至少40%以上的水平。这不利于地方财政的稳定。物业税的征收能够使地方政府获得稳定丰富的税收来源，便于合理安排财政支出。图表3：房地产持有环节税负合计单位：亿元年份地方财政收入房地产税及城市房地产税城镇土地使用税土地增值税房地产持有环节税费合计持有环节税负占财政收入比例1995298681.733.60.3115.63.9%19963747102.239.41.1142.73.8%19974424123.9442.5170.43.9%19984984159.854.24.3218.34.4%19995595183.559.16.8249.44.5%20006406209.664.98.4282.94.4%20017803228.666.210.3305.13.9%20028515282.476.820.5379.74.5%20039850323.991.637.3452.84.6%200411893366.3106.275547.54.6%200514884436137.3140713.34.8%来源：中经网物业税对多方产生深刻影响„对开发商的影响。Ê开发环节相关税负的取消将会降低开发商初始投入，增强其供给能力；消费者的有效需求提高，将加快开发商的销售和回款速度。Ê开发模式将转入以普通住宅开发为主。未来高端产品将实行较高等级的税率，开发商为降低销售风险，将会加大普通住宅的开发力度。„对房价的影响。一般而言，通过对物业税税率和相关制度的科学设计能够挤出投资性购房，从而使实际房价得到平抑。„对地方政府的影响。物业税的征收将使各届政府获得稳定可预期的税收来源，改变其无节制出让土地的短视行为。维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明5虽然是大势所趋但短期难以实施„物业税在全国范围内征收需要经过人大立法通过，其周期至少为2－3年时间，除了物业税本身的立法，其实施还必须具备下列条件。Ê物权法细则及相关法规的完善。物业税在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产的保护，是国家对物权的确认，只有存在清晰的物权，物业税才有其法律基础，因此物权法的通过是开征物业税的基本前提。物权法虽然从07年10月1日开始实施，但相关细则和司法解释尚未明确，例如车库等小区设施的专有权和共有权没有清晰界定，因此物业税的征收尚需相关法律细则的完善作为前提。Ê是否需要“新老划断”。对存量住宅和新购买房产的物业税如何差别征收也是物业税实施面临的难题。Ê目前部份试点城市对物业税进行空转的标的仅是商业地产，住宅并没有涵盖其内，所以住宅空转试点尚未出现的情况下，当然不具备在短期内真正开征的可能。从空转的技术准备分析，商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税的征收。Ê评估人员的技术储备。物业税是在周期性评估物业价值基础上收取的，需要评估机构提供技术支持，开征物业税国家一般有政府有专门机构来开展相关工作。05年我国存量住宅达到108亿平方米，而评估业尚处于起步阶段，难以提供足够的技术支持。Ê对不同物业类型税率的界定。物业税应对不同物业实施区别税率以体现针对性，需要对存量住宅的户型结构和成交均价进行普查和分类，以保证税率制定的合理性，这部分工作量也会影响物业税推出周期。„我们认为物业税的开征必须经历初步方案的设计，试点城市的空转，具体方案在社会的公示和意见征询，相关技术部门的建立，存量物业的普查和人大立法等一系列流程，上述周期至少经历2－3年，所以虽然物业税的开征是大势所趋，但短期内很难推出并对行业构成实质负面影响。集体建设用地流转问题„《意见》中还提出“推进农村集体建设用地管理制度改革，研究制订流转管理办法，探索建立统一规范的城乡建设用地市场”。Ê提到农村集体建设用地，很多投资者联想最多的可能是宅基地的流转问题。其实从定义上，农村集体建设用地包括宅基地、乡镇企业建设用地、乡镇村公共设施用地、公益事业用地四类。我们认为，政府目前关注的重点不在于宅基地，而在于其中的乡镇企业建设用地的流转，因为按目前土地管理法，只有在乡镇企业破产之后，才允许其使用的建设用地流转，这不利于农村现有土地利用效益的提高，而乡镇企业建设用地的流转也不会像宅基地流转一样涉及农民的基本保障问题，《意见》提出建立统一规范的城乡建设用地市场的真正含义其实是要将工业用地在城乡间实行统一管理。Ê宅基地的流转涉及问题复杂，影响深刻，尤其关系到农民的根本保障问题，政府短期内不会下决心让其流转。其实从十七届三中全会《决定》的定调为稳定农村现有土地制度也能清楚看到政府对宅基地流转的态度。维持增持评级——房地产行业研究简报敬请参阅最后一页之特别声明6图表4：农村集体建设用地各类用途比重来源：国金证券研究所投资策略„地产股近期会有跌出来的机会。由