《戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材》(82页)

物业管理楼宇交付物业管理知识培训2008物业管理之楼宇交付物业管理知识培训Page2ⅠⅡⅢⅣ楼宇交付之前的准备进行楼宇交付交楼后的工作注意点及讨论楼宇交付培训内容：Page3物业管理的超前介入组建物业管理公司及设置管理处物业管理人员的培训制定物业管理的规章制度物业的验收和接管楼宇交付业主二装及正常运作管理物业管理的基本环节20071楼宇交付前之准备工作政府文件准备物管公司文件准备物管公司各部门之准备员工之准备Page52007年10月1日施行的国务院令第504号令《物业管理条例》2002年11月1日《重庆市物业管理条例》重庆市物价局1998年11月1日颁布《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》3981.1有关政府文件的准备中华人民共和国物权法2007.9.1Page6重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知778《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》渝国土房管发〔2004〕294号1.1有关政府文件的准备重庆市房屋面积测算实施细则Page7最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释[2003]7号。《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国消防法》1.1有关政府文件的准备Page8《城市异产毗连房屋管理规定》《全国城市优秀管理大厦标准及评分细则》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房[1998]第102号文1.1有关政府文件的准备Page9GB50209－2002《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》1.1有关政府文件的准备GB50352-2005《民用建筑设计通则》GB50096-1999《住宅设计规范》2003版Page10第一建立初步业主档案（档案内容表）第二《业主临时公约》/《入住公约》第三《服务手册》（住宅和商业部分）1.2应准备的收楼文件（一）Page11第五《收楼通知书》应列明业主收楼时应缴费用（各项收费一览表）、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书/办理业主临时出入证照片)等，以挂号信或特快专递的形式寄出第四《物业使用及管理细则》1、总则；2、精神文明公约；3、装饰装修管理规定；4、水、电、视、讯使用管理规定；5、环境绿化管理规定；6、交通、停车场管理规定；7、治安保卫管理规定；8、消防管理；9、电梯使用管理；10、商业场所管理；11、儿童娱乐区管理；12、区域防火责任书；13、附则；《承诺书》1.2应准备的收楼文件（二）第六清款证明Page12第六商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图（内部/公开）公示于交房现场第七入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也可称为收楼程序指南第八单元出租承诺书（存档用）租户收楼授权书第九物业管理处业户办理收楼凭证、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）第十收楼承诺书『收楼证明书』（业主档案内容，存档用，一式二份）1.2应准备的收楼文件（三）Page13第十二业主签收文件（物品）记录（业主档案内容，存档用，一式二份）第十三验收遗漏工程记录表『业主收楼验收表』（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）第十四锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）第十一业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用）1.2应准备的收楼文件（四）Page14第十六装修协议：装修审图建议、装修申请表第十五各种费用一览表1.2应准备的收楼文件（五）Page15第一招聘、落实劳动合同第二入职前培训及考核第三确定员工制服样式、订做事宜第四制定内外部文件、印刷事宜第五采购开办物品及器材1.3行政人事部在交楼前应做的准备工作（一）Page16第六交楼现场物品的准备保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果第七交楼现场气氛的布置1.气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮挡未完工部分；2.布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀；3.该项工作可交由专业布置、策划公司完成。1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（二）Page17第八交楼指示牌的制造1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌；2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等；3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置；4收楼程序指示牌；5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、等候处、交接处、验楼处、装修申请处；第九营业执照及资质证书的领取及管理第十落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三）Page18第十一物管公司，选定财务管理软件及相关的软件操作培训第十二建立财务各项管理制度及工作程序第十三物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取第十四确定收费方式和收取费用需准备的政府有关批文第十五收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本资料、输入收费项目及金额1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四）Page19第一建立并不断完善工程部各项管理制度第二落实工程图纸、合同交接事宜第三协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设施、公共位置及楼宇内部质量进行初验:1.登记遗漏工程2.对遗漏工程进行统计、归类、总结3.将遗漏工程总结递交发展商、承建商第四跟进遗漏工程的整改工作进度1.4工程部在交楼前应做的准备工作（一）Page20第五对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改第六针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，统一解释口径，尽可能地向业主进行解释工作。第七核对水表、电表、气表；1.有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰2.对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、供气公司、供水公司，要求发展商3承建商协助供电公司、供气公司、供水公司尽快进行整改工作；1.4工程部在交楼前应做的准备工作（二）Page21第八建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改第九核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）1.贴标签；2.对有问题的钥匙进行跟进工作第十落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作1.4工程部在交楼前应做的准备工作（三）Page22第十一落实物业配套设施具体交付时间1.管道燃气（通气时间、点火时间、费用等）；2.有线电视（开通时间、申请手续、费用等）；3.电话（开通时间、申请手续、费用等）；4.信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）；5.电梯（技术监督站运行证、时间等）；6.智能化系统；1.4工程部在交楼前应做的准备工作（四）Page23第一提供有关收楼资料供制作和宣传包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理常识介绍等第二建立物业部各项管理规章制度第三根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）1.5物业管理部在交楼前应做的准备工作（一）Page24第四与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）第五确定标示的样式、摆放位置、制作等细节第六与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定开荒工作时间、地点）第七配合工程部进行初检、复检工作第八交楼当日物品及文件的准备1.5物业部在交楼前应做的准备工作（二）Page25第九锁匙的管理（贴房号标签）钥匙错误该如何处理等第十专人管理，摆放在锁匙柜；一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；第十一建立初步的业主/住户档案；1.业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录；2.建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到；1.5物业部在交楼前应做的准备工作（三）Page26第十二掌握物业设施、设备的基本情况；1.单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、空调主机、电表、水表、气表等的位置；2.水泵房、发电机、电梯等的熟悉；3.附属设施的熟悉，例如会所、学校等第十五认真学习有关政府文件第十四确定交楼路线图、二次装修路线图第十三物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；1.5物业部在交楼前应做的准备工作（四）Page27第一建立保安部各项管理制度及操作程序第二落实自建保安队事宜第三落实保安部各项配置（对讲机、器械等）第四确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排第五配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查，熟悉设备操作1.6保安部在交楼前应做的准备工作（一）Page28第六保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操作程序的培训第七着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求第八增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生1.6保安部在交楼前应做的准备工作（二）第九成品保护Page29第一公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主第二交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁1.7清洁、绿化工作的安排Page30第一按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动第二准备楼宇交付“应知应会”问答资料第三“木桶效应”——要求每位交楼人员均要过关1.8模拟交楼工作Page31Q&A模拟楼宇交付业户提问？沟通与交流Page32另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑）一、土建类：1.空鼓裂纹业主询问为什么多处出现空鼓裂纹?空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、地面及顶棚的检查使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后期装修是否有影响。国标规范GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》每自然间不多于两处不大于400平方厘米踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mmPage332.房间几何尺寸业主询问:层高过低,房屋长宽不对等房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。简易检测工具：卷尺简易检测方法：长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM－1.5CM属合理范围.层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-19992003版)解释依据:国标规范GB50096-19992003版《住宅设计规范》层高偏差多大在合格范围?国标规范GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定±10mm内合格Page343.墙面地面平整度业主询问:为什么墙面或地面不平整?•墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。•地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。•专业检查方法：•2M靠尺和楔形塞尺•将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。•解释依据:GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》缝隙偏差值不大于4mmPage354.检查有无渗漏现象