《物权法》物业管理的影响

《物权法》出台对物业管理的影响深圳市利金城投资发展集团有限公司李望•建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在讲到“物业管理权利和财产权利相对应”的原则时，就明确地说《物业管理条例》吸收了发达国家建筑物区分所有权理论。可见，“建筑物区分所有权”制度既是《物权法》创设的重要制度之一，也是《物业管理条例》最重要的立法基础，而且《物权法》有关业主的建筑物区分所有权的条款很大程度上吸纳了《物业管理条例》的相关规定和成熟经验。•《物权法》是通过建立“建筑物区分所有权制度”这样一座桥梁，而对物业管理产生直接影响的。《物权法》的出台，《物权法》对建筑物区分所有权的规定，将对规范物业管理行业、减少各种不必要的纠纷产生重大意义，因此，不会对物业管理行业的发展产生逆反性的振荡，恰恰相反，贯彻实施《物权法》，实现《物业管理条例》与《物权法》的接轨是无障碍的，是切实可行的。从政府规章上升到法律层面规制物业管理是中国物业管理法制建设的进步，也是我国物业管理发展新的里程碑。二、什么是“建筑物区分所有权”？•物业管理是与各国近代工业化的进程所引起的城市化运动联系在一起的。随着人口向城市的快速集中，产生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物开始为多户居民共有。不动产所有权的新形式－－建筑物区分所有权产生了。建筑物区分所有权的存在决定了任何一个区分所有权人均无法独立对整个建筑物行使有效的管理，建筑物的管理机构以及专门的物业管理行业随之兴起。•建筑物区分所有权，是一种特殊的综合型的、复合性的不动产所有权。由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权和对建筑物的管理权（成员权）构成。其中专有所有权是核心，取得了专有所有权也就意味着有后面二项权利，丧失了专有所有权也就意味着丧失了后面二项权利。区分所有人可以占有、使用共用部分。区分所有人可以自己管理区分所有建筑物，也可以委托物业公司管理，前者称为自主管理，后者称为委托管理。案例：•王某申请自建三层楼房获得批准，途中因其子出事导致经济困难，于是只盖了两层，并把第二层楼卖给了张某，签订了买卖合同并到有关部门办理了过户手续。两家相处和睦，随着王某经济条件的好转，王某打算盖上第三层楼房，与张某发生了争议。张某认为其买下了第二层，因此不同以王某在其楼顶加盖第三层楼，王某认为其有合法的盖三层的权利，张某应该排除妨碍。两家对薄公堂。专有所有权概念•专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。(是通过登记予以公示并表现出法律上的独立性）所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。共用部分持分权概念•共用部分持分权，指区分所有权人依照法律规定或约定，按其专有部分的比例对区分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的权利。何谓共用部分，其范围、性质如何，国内外立法并未对此作出明确规定。从文意及区分所有建筑物的构造来看，除专有部分以外的建筑结构都应属于共用部分。《物权法》仅以概括性表述作了引导性规定。•我国台湾地区公寓大厦管理条例规定的共用部分包括：（1）专有部分以外的其他部分，如电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有之附属建筑物，此又可分为两种：第一，建筑物之附属物，如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等。第二，建筑物之附属设备，如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物之照明设备等。成员权概念•成员权指区分所有权人作为区分所有建筑物的管理团体的一员而享有的权利。•成员权是一种资格，任何人取得专有部分所有权，就自然取得了团体的成员权，就有参与管理的权利。成员权包括：表决权；制定管理规约的权利；选举权和被选举团体组织中管理者的权利；建议权；请求权；决定物业管理公司的权利。•成员权所代表的既是一种权利，也是一种义务，同时也是一种责任，如支付管理费用、遵守规约、接受管理者的管理。三、《物权法》构建建筑物区分所有权的概括解读•第七十条，建筑物区分所有权由三部分组成，即专有部分的所有权、共有部分的共有权和由共有权派生出来的共同管理权。•第七十一条，专有权的内容和业主行使专有权的限制。•第七十二条，规定了业主对共有部分的权利与义务，强调不得以放弃权利而不履行义务；另外，还规定了在转让时，三个权利的不可分割性。•第七十三条，场所明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施的归属。•第七十四条，特别就车位、车库的归属作出规定。•第七十五条，规定了业主对建筑物管理的组织机构，以及政府主管部门的作用。•第七十六条，规定了业主共同决定的事项内容及决定方式和投票权数。•第七十七条，对改变住宅用途作出了更严格的规定。•第七十八条，规定了业主大会、业主委员会决定的效力。•第七十九条，设立了维修资金制度。•第八十条，规定了建筑物共有部分费用的分摊与收益分配的原则。•第八十一条，规定了业主管理建筑物的合法方式。•第八十二条，规定了业主与物业服务企业、其它管理人的关系。•第八十三条，规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务（规定了业主违反法律以及管理规约的救济权）。第四部分《物权法》对物业管理体制的影响•（一）区分所有权的界定对物业管理的影响(“物”是谁的?)•诺贝尔经济学奖获得者哈耶克指出“围墙或栅栏，能使人们成为友好相处的邻居。……产权制度，是迄今为止，人类所发现的协调个人自由和避免冲突的唯一的方法”。•边芯（JeremyBentham)则把保护产权的法律制度，誉为“是人类战胜自己最光辉的胜利”。1、专有部分的界定•七十一条就专有部分的范围设立规定，而仅以建筑物的用途为分类标准，采用例举方式将专有部分提示为“建筑物内的住宅、经营性用房等”，此类专有部分的形态通常被称为“单元”。2、共有部分的界定•七十一条对共有部分的界定采取排除法的模式，以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。•对共有部分定义只例举了电梯和过道两项，过于简单有挂少漏多之嫌，而对建筑物区分的定义有画蛇添足之弊。3、建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的界定•本着以小区和建筑物最终功能实现为根本，摈弃优先考虑投资利益的取向，确立并作出了为业主共有财产的制度安排，以法律形式明确建筑区划内公共空间的权利归属。4、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的界定（1）关于业主共有说。•业主共有说在理论和实务界受到广泛的赞同。此种观点认为，物权法应当规定，车库归业主共有。其理由主要在于：•第一，既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。•第二，车库应当是共同使用，如果由开发商保留所有权，开发商将车库全部出售或者出租，这样就会使得部分业主不能获得车位，这就达不到共同使用的目的。•第三，如果允许开发商保留所有权，而开发商将车库对外出售，这就意味着后来搬进小区的人，难以获得车库。因为有些人购买了多个车位，这样可能造成车位闲置。而且，出售给第三人，可能影响小区的安全。允许开发商保留所有权，这就刺激了车位价格的上涨，其实就保护了开发商的利益，而损害了业主的利益。•第四，车库是专有部分的配套设施，它和专有部分是不可分割的，应当作为共有部分的客体。和电梯、楼道等一样，都是为了发挥专有部分的效用，而必须配套的设施。（2）关于约定归属说•此种观点认为，对车库的归属应当通过规定来确定其归属。《物权法》采纳了此种观点，第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足业主的需要。•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这意味着，开发商、物业管理公司不得将车位所得据为己有。《物权法》通过约定来解决归属具有以下几个方面的必要性：•第一，充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法，其也应遵循自治的内在要求。•第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车库的归属上实现各方利益的最大化。•第三，有利于对车库有效利用和管理。车库是一个整体，如果再区分各个车位，简单地归业主所有，也无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主。如果要归业主共同管理，怎么协调是一个大问题。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低。这势必也会引发诸多纠纷。•第四，有利于鼓励开发商修建车库。多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我们汽车市场发展太快有关系。(二）业主所有权的内容和限制（所有者对这个物享有什么样的权利？其他的人负有什么样的义务？）•1、专有权的内容和限制（七十一条）•依所有权权能的构造理论，业主对其专有所有权的客体－－专有部分，可以行使完全的占用、使用、收益与处分的权利。（未涉及排除他人干涉的“消极权能）对专有权的限制：•（1）业主担负不得危及建筑物安全的义务（包括对建筑物的不当行使、不当使用的行为）；•（2）业主负担不得损害其他业主的合法权益的义务（即要受到其他建筑物专有部分所有人的制约）。2、共用权的内容和限制（七十二条）•由区分所有建筑物共用部分的特点决定，业主共用所有权的权利义务范围较为广泛，缘于体例限制，未作详尽例举，仅以概括性表述作了引导性规定。（其权利一是共用部分的使用权，二是收益权，三是单纯的修缮改良权，与变更的修缮改良权对应；其义务一是以共用部分的本来用途使用共用部分，二是分担共用费用和负担公法上的捐税。）对共用权的限制•（1）由于共用所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有权人之一的个别业主，以放弃权利的方式，不履行义务。•（2）建筑物区分所有权三要素必须结为一体，不可分离，因而决定了在转让、抵押、或继承时，三者应一体转让、抵押、或继承。（三）从特殊的共有,观业主团体的地位和职权•既不是共同共有，也不是按份共有，而是一种互有，即区分所有。•按照法律和习惯，各业主对于共用部分是拥有份额的（因此将业主对共用部分的权利称为持分权），这种份额根据各业主的专有部分的情况确定，但这种份额又是抽象的，不能说具体的建筑物的某一部分是业主的份额，也就是这种份额是存在于全部共用物的颗粒之中，是弥散于共用物的每一部分的。这使得各业主按照份额对共用部分享有收益和承担义务，又使得各业主对共用部分的使用权是平等的、不可分割的。1.业主大会的法律地位•业主大会是指全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。在建筑物区分所有的情况下，无论是否成立业主委员会，都应当建立业主大会，并通过业主大会来管理各项共同事务。业主大会在性质上应当成为特殊的民事主体，承认业主大会独立民事主体地位的意义在于：有助于进一步强化业主自治，有助于减少交易成本，也有利于维护业主权益。但《物权法》对于业主大会、业主委员会提起诉讼的权利暂不作规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。2.关于业主委员会•业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理共有财产或者共同生活事务，并对外签订合同。业主委员会是各所有权人共同决定其物权行使过程中共同事项的组织。业主委员会并不是行政机构，也不是有偿的代理机构。它是全体业主的代表，对外可以聘请物业管理公司，它的权利范围受到业主大会表决内容的限制。由于业主委员会本质上只是业主大会的执行机构，因此，其职权应当由业主大会授予。《物权法》第七十五条第一款，原则规定了这一制度。第四部分小结•“物权法草案”全面确认