万科_东莞松山湖科技园项目价值最大化解决之路_184PPT_中原

2019/8/31万科科技园项目价值最大化解决之路200911162019/8/32报告思路1、东莞房地产新兴区域，三镇交界处，目前居住氛围不是很浓厚2、无景观资源3、地块被市政路分割成两块，营造大社区氛围有一定难度发展商目标1、万科品牌在东莞市场进一步延伸2、项目价值最大化1、2.8的容积率，如何分布，才能价值最大化，同时市场上接受度最高？2、对于三镇交界处的新兴市场，如何挖掘更多的客户需求？3、在规划中怎样更好规避市政路分割的影响？项目背景问题3、计划明年11月入市，首批开发5万，实现销售3万；4、商业如何布局，价值最大化，同时达到提升社区氛围，提升住宅价值？5、首期入市策略，达到整体价值逐步提升？2019/8/33项目背景12019/8/34项目位于东莞松山湖，位于东莞的几何中心，在珠三角经济发展的脉动之上，莞深一体化的发展大势，松山湖以优越的生态环境，不断吸引区外人入莞置业东莞几何中心东莞2010年人口规模为800万人，城市化水平达到80%；将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。——《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》*城市价值*关键词：南中国别墅密度最大珠三角生态资源最丰外资产业引进最迅速生活质量地级市第一大深圳无缝链接城市区位项目四至配套景观交通2019/8/35松山湖为省级高新技术开发区，占地约10平方公里，已进驻一批上规模、有潜力的高新技术企业，形成一定的产业集群效应，聚集大量高素质人才。高新技术开发区新能源二期新能源金威啤酒易事特万科研发用地天弘科技华为工厂二期用地中小科技企业园华为工厂丹邦科技万润科技生益科技方达资源商业中心爱得发厂区真功夫厂区东阳光药业宇龙科技厂艾利和创意生活城（商业、学校、居住等功能）区位项目四至配套景观交通2019/8/36在东莞城市发展规划中：松山湖与中心城区和同沙水库三位一体，一起规划为主城区，其中松山湖成为东莞市的未来发展的核心区域。未来核心区域中心城区松山湖虎门常平麻涌、沙田、虎门、长安寮步、茶山、石排、横沥、企石、东坑寮步、大岭山、大朗同沙中心城区同沙松山湖三位一体主城区本项目区位项目四至配套景观交通2019/8/37松山湖生态环境优越，被誉为第五代城市——城市开发与自然保护的和谐典范。区内建设楼盘均面向高端市场定位，并享誉莞深，已形成莞深高端居住板块之一。莞深高端居住板块锦绣山河长城世家松山湖1号和堂区位项目四至配套景观交通2019/8/38松山湖外接莞深高速、常虎高速，1小时内通达深圳、广州；紧邻莞樟路和松山湖大道，未来更是R1和R3交汇处，20分钟内通达城区和其他镇区。往来莞深及镇区大交通便利。莞深镇区交通便利莞深高速：主要加强东莞与深圳、广州的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置R3线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置区位项目四至配套景观交通2019/8/39项目地块位于城市干道莞樟路与富民大道交汇处，属松山湖边缘地带，与寮步、东坑、大朗三镇交汇连接。三镇交界，交通便利往寮步莞樟路富民大道石大路莞深高速工业东路新城大道松山湖大道工业西路工业北路往大朗往城区往东坑本案•莞樟路：连接中心城区与东部镇区；•富民大道：连接大朗镇；•松山湖大道：连接中心城区；•石大路：连接西部及北部镇区；•莞深高速：连接广州、深圳•其他：园区内路网区位项目四至配套景观交通2019/8/310A地块B地块北12路，双向2车道双向4车道，工业区道路，道路窄车流大，高峰期经常塞车项目四至环境双向2车道，为工业区道路，目前封闭未开通双向6车道＋2辅道，目前车流主要为通往大朗汽车站的客车项目地块被市政路分为A、B两个地块，其中A地块紧邻城市干道莞樟路和富民大道和国源玻璃厂，噪音、灰尘、废气、废水影响严重，同时东北角正对高架桥。B地块紧邻富民大道，其他三面临工业区道路和科苑公寓，噪音相对较小，但西南向视觉遮挡严重。科苑公寓，定位为工业区员工廉租房，只租不售，建筑限高50米，对本地块西南向视野阻挡严重。精刻电子、大普通讯建筑，12米高莞樟路，双向10车道，车流巨大，多为货车和大客车，路口为高架桥7米地块紧邻国源玻璃厂，存在废水、废气污染影响区位项目四至配套景观交通2019/8/311地块整体方正，A地块基本平整，内部有一排污沟渠，地块高出工业四路约2米，内部现杂草丛生，无景观资源可用；B地块基本平整，无拆迁物，地面高出工业四路约3米，但土质较为疏松，内部无景观资源可用；缺乏景观资源区位项目四至配套景观交通2019/8/312项目的土地属性及对周边规划调查项目调查子项描述评级配套设施文脉属性松山湖作为高新科技园区，是东莞的城市名片A教育配套松山湖外国语小学、松山湖东莞中学及周边镇区学校A生活配套设施3公里内有大朗、东坑镇中心配套及松山湖北部区配套A娱乐休闲配套距离项目3公里范围内的松山湖生活创意城，是集休闲、娱乐的综合性商业广场距离项目4公里的大朗长盛广场，是集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性广场；A医疗配套松山湖北部医院、广东医学院附属医院、东莞南华医院等B交通条件公共交通便利性3路、79路、76路、83路、大朗汽车客运站A私家车交通便利性周边交通线路较密集，可通往东莞各镇及周边城市A交通不拥堵因线路密集，可选择性较多，基本不存在拥堵情况A交通无噪音A地块受噪音影响较大，面积较大的B地块基本无噪音影响C环境景观条件可视景观无C距景观区距离无C空气质量A地块北临莞樟路，空气较差，而面积较大的B地块隔着A地块不受莞樟路影响，周边环境较优越，空气质量较好B城市角色产业发展趋势高新科技产业园，是东莞产业升级的龙头区域A历史接受度地块所处位置原属寮步、大朗交汇处，周边镇区当地人有较强的归属感A周边配套不太完善区位项目四至配套景观交通2019/8/313项目处于三镇一区交汇处，周边1公里内，仅明兴百货、东莞南华医院和大朗汽车站大型配套，菜市场、超市等生活配套缺乏，缺乏生活氛围。缺乏生活氛围松山湖北部工业园区寮步东坑大朗松山湖创意生活城松山湖北部医院大朗汽车客运站松山湖南方外国语小学东莞南华医院创意生活城明兴百货连锁500m区位项目四至配套景观交通2019/8/314项目指标关键词：“较大规模社区”、“中等容积率”、“1+1地块，规划有一定难度”地块用地指标总占地面积13.62万平方米总建筑面积37.38万平米总容积率2.82分地块编号BB-01-04（A地块）BB-02-01（B地块）用地性质R5R5用地面积25085109964建筑面积70740310097容积率2.822.82建筑密度40%40%建筑限高7575大规模社区中等容积率地块分割2019/8/315地块属性核心关键词地块分析小结交通区位、地段四至环境地质条件配套远期规划地块指标松山湖边缘、三镇交汇处，通道性、昭示性强莞深大交通便利，镇区交通及周边交通道路便捷松山湖区域，东莞主城区组成部分，省级高新科技产业园区，高端居住板块外部噪音等干扰源多且重，四周无景观资源1+1分割地块，地块平整方正，内部无景观资源大规模社区、2.82高容积率明星百货、大朗汽车站等少量配套，就近1公里菜市场等生活配套不足高新区·三镇交界·无资源·居住氛围差大社区·地块分割2019/8/3162.8的容积率下，物业形态方向22019/8/317容积率与物业类别1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。10．容积率6.0以上，摩天大楼项目中原模型2019/8/318从市场上容积率2.8的高档项目物业类型来看，高低配是符合市场主流的搭配方式项目康和家园临汾新东城项目佛山·怡翠玫瑰园图示容积率2.82.82.8占地3.57万11万15万建面10万31万42万产品形式高层、小高层高层、小高层高层、小高层案例借鉴2019/8/319根据项目容积率（2.8）和占地规模通常可能出现三种产品形式的组合方式容积率2.8纯高层小高层+高层高层+多层2019/8/320从市场调研和客户访谈的结果来看，多层小高层高层40%38%35%30%18%20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%多层小高层高层2007年2008年高端客户对物业类型的偏好资料来源：中原市场数据2019/8/321通过市场现状及客户的扫描，项目可能的产品组合形式为：高层+小高层社区容积率2.8纯高层小高层+高层高层+多层社区舒适感不足客户对高层有一定的抗性缺乏价值标杆减少客户抗性，舒适性较好，产品之间形成差异化，减少内部竞争必将进一步增加高层产品的容积率，极大地压缩了高层产品的舒适性2019/8/322产品体系——以小高层作为标杆物业，提升项目舒适度以高层提升容积率，快速走货丰富社区产品形态提升居住品质高层小高层项目盈利主体快速聚集人气快速回现，成功启动现金牛产品明星产品2019/8/323我们面对的市场32019/8/324政策或将从紧2008年政府出台的政策给予房地产大力鼓励，出台了针对楼市的救市政策包括二手房交易税、契税等，个人住房贷款政策，以及开发商贷款融资方面等政策有较大的放松。相对于2008年房地产的频繁政策，2009年逐步接近消失，政府开始着手房地产长远的健康稳定发展，说明短期市场已逐渐稳定。随着国家房地产市场的回暖，为进一步促使房地产行业稳定发展，2009年年初或将实行紧缩货币政策，取消房地产的部分优惠政策，如贷款利息的优惠政策等。政策政策内容2008年2009年2010年初预计个人住房消费税收政策二手房交易营业税、契税等√——×贷款政策首次置业贷款优惠政策、二套房贷政策√——×限外政策港澳台华侨购房限制政策√——×开发商方面税收政策土地增值税政策√——×金融政策开发贷款、融资融券政策√————•分析：•明年年初如果政策收紧，房地产市场或将有一定的下滑波动。•机会：•1、东莞逐渐依靠房地产带动GDP，地方政策或将出台优惠政策进行补充；•2、明年下半年市场逐渐适应政策，市场或将再次上升。2019/8/3252009年东莞房地产市场呈现供应减少，量价齐升的状况东莞商品住宅整体状况（2007-2009年10月）销售状况200720082009前10月全市状况供应面积(万㎡）710.29574.14355.01同比增长率55.3%-19.17%-25%销售面积(万㎡）622.10351.92403.91同比增长率65.2%-49%59.2%成交价格（元/㎡）582253965531同比增长率7.3%-49%59.2%•2009年受供货量减少，市场逐渐从买方市场开始向卖方市场扭转，销售逐步开始乐观。前10个月全市成交住宅403.91万平方米，同比上升59.2%。•东莞前10月住宅市场呈现量价齐升的态势，2009年初成为市场重要的分水岭；09年量价齐升2009年东莞商品住宅成交量