上半年重庆市房地产市场调控政策初现成效

上半年重庆市房地产市场调控政策初现成效2010年上半年，全市房地产开发企业完成投资616.39亿元，同比增长41.9%；商品房施工面积12969.46万平方米，同比增长27.6%，其中新开工面积2851.75万平方米，同比增长80.0%；商品房销售面积1689.57万平方米，增长4.6%；全部资金来源1701.02亿元，同比增长73.7%，其中本年到位资金1158.29亿元，增长76.0%。从开发建设到市场销售以及资金保障呈现全面增长态势，但从市场变动趋势上来看，自2009年年底以来，针对商品房房价的快速上涨，国务院及地方各级政府调控房地产市场、遏制房价过快上涨的政策措施以及大范围的保障性住房建设计划纷纷出台，调控政策正在并不断对2010年房地产市场发展动向产生影响。一、商品房销售面积增速已持续7个月回落。自去年1-11月全市商品房销售面积增速从两年来的最高点40.9%回落以来，到今年1-6月已回落至4.6%。今年二季度各月商品房销售面积同比增速分别为-10.7%、2.3%和-9.9%，相对于去年上半年尚未全面反弹的房地产销售市场，对比基数相对不高的情况下，销售面积增速仍然回落较快。图1：2009年2月至今重庆市商品房销售面积增速单位：%10510152025303540452009年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2月3月4月5月6月商品房销售面积增速二、开发投资增速结束近一年来的逐步加快态势全市房地产开发投资增速自2009年7月以来不断加快，到今年5月累计投资增速达近三年来最高点44.1%，于本月结束近一年的逐步加快态势，增速较1-5月减慢2.2个百分点。分析显示，本年以来投资持续增长主要基于三方面因素：一是受土地出让金交付时限政策收紧影响，本年土地出让金支付力度加大，去年上半年全市房地产开发企业土地购置费54.14亿元，同比增长1.9%，而本年企业支付土地购置费已达109.80亿元，增长102.8%；二是去年下半年房地产销售市场的火爆，刺激了房地产开发跟进，现正是开发投资放量时期；三是去年上半年开发企业投资信心尚未恢复，处于谨慎前行状态，相对较低的同比基数导致本年开发投资高速增长。上述三大因素均不能为本年开发投资增速提供持续强劲的动力。因此，受市场观望氛围渐浓、对比基数提高的影响，今年下半年房地产开发投资增速或将逐步小幅放缓。图2：2009年2月至今重庆市房地产开发投资增速2单位：%010203040502009年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2月3月4月5月6月本年完成投资增速三、资金充裕度能否保持有待进一步观察上半年，全市房地产开发企业资金到位情况良好，全部资金来源1701.02亿元，同比增长73.7%，其中本年到位资金1158.29亿元，增长76.0%。销售回笼资金、企业自筹资金和国内贷款三大主要资金来源均呈不同程度的大幅增长。但是，影响房地产开发资金充裕度有三个因素：一是购房者观望情绪渐浓，影响销售回笼资金；二是加大控制土地出让金支付时限力度，增加房地产开发企业资金压力；三是房地产信贷政策调控，特别是本年三次上调大型金融机构存款准备金率达到17.0%后，逼近历史最高位；并且截至4月30日，央行公开市场操作已连续10周实现资金净回笼，累计净回笼资金量达到1.1万亿元，信贷资金规模受到一定限制，市场资金流动性下降。在此环境下，作为本年政策调控重点的房地产市场，开发企业资金充裕度能否得以良好的保持对后期市场走向将产生重大影响。四、全市房地产开发市场区域格局有所变化从2008年经历金融风暴冲击、2009年政策“救市”回暖到今年3宏观调控房价，全市房地产开发市场区域格局正在发生变化，呈现出“圈内”由主城九区向外扩张，“两翼”高速发展积极跟进的总体特征。上半年，“一小时经济圈”完成开发投资554.43亿元，同比增长39.4%，施工面积11023.93，增长24.1%，新开工面积2378.59万平方米，增长84.4%，商品房销售面积1352.49万平方米，下降1.0%。而主城九区在开发投资、施工新开工建设及市场销售面积增速上均低于“一圈”的平均水平，分别为投资增长27.4%，施工面积增长22.6%，新开工面积增长52.2%，销售面积下降15.5%。可见，从开发建设重点到市场交易热点均在逐渐向主城九区周边扩张。“两翼”房地产开发则高速发展快步跟进。上半年，“渝东北翼”开发投资完成额39.28亿元，同比增长50.1%，施工面积1393.11万平方米，增长43.8%，新开工面积308.92万平方米，增长49.6%，销售面积274.00万平方米，增长27.7%；“渝东南翼”完成投资22.68亿元，增长50.1%，施工面积552.41万平方米，增长75.4%，新开工面积164.24万平方米，增长86.4%，销售面积63.08万平方米，增长80.4%。“两翼”房地产市场各项增幅大多高于全市平均水平，高速跟进趋势较为突出。五、政策建言一是加快各类保障性住房建设，鼓励扶持普通商品房建设。处于房地产市场调整年份，正是实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控目标的大好时机。以政府为主导，加快以公租房为代表的45各类保障性住房开发建设，鼓励扶持中小户型等普通商品房建设，有利于进一步贯彻落实“扩内需、保增长、促发展”各项政策措施，支撑开发投资平稳增长；有利于形成新的经济增长点；有利于增加社会就业、加快城镇化建设，并将形成房地产市场供需结构进一步细化明确的有利局面，对全市房地产开发市场长期健康发展形成有力保障。二是密切关注开发企业资金流，避免资金断链可能产生的严重后果。对房地产市场的调控主要目标是“遏制房价过快上涨”，当前各房地产开发企业资金尚显充裕，且投资热情普遍较高，开发投资增速超过40%，新开工面积增长达80.0%，但在央行收紧货币流动性，观望氛围影响企业资金回笼速度的情况下，应密切关注房地产开发企业资金充裕度，一旦断链将可能产生诸如烂尾楼、拖欠工资、失业人群增加等一系列社会问题，则非房地产市场调控政策所要达成的目标。三是政府适时入市参与，形成多方共赢的良好局面。在市场环境已明显形成观望为主的环境下，本年商品房销售市场持续走低的趋势已较难避免。在此情况下，由政府出面对符合相关条件的商品房进行整体收购，用以解决旧城改造中拆迁户安置和保障性住房供给短期不足的问题，以政府需求弥补短期刚性需求不足问题，有利于形成房地产开发企业资金快速回笼、居民住房环境改善等多方共赢的良好局面。（投资处屈磊旻）