中冶置业_房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析_72页

www.bjzhixin.com房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析2010.8开篇思考•白天鹅与黑天鹅•温水煮青蛙•宇宙有多沉？经验的误区逻辑的误区房地产开发全流程介绍房地产开发全流程寻找标的项目项目可行性分析项目获取项目定位策划项目规划设计项目前期手续办理项目建设组织项目施工建设项目营销项目销售竣工验收交付使用物业管理&后续维护项目规划设计概念设计初步设计扩充初步设计施工图设计前期手续办理项目获取初步设计办理选址办理立项办理规划意见书扩充初步设计交通影响评估环境影响评估园林交通消防人防专业报建施工图设计总体规划方案报批办理工程规划许可证施工图审查获取市政专业意见办理年度施工计划人防消防意见园林、环保、文物意见钉桩测绘项目征地及建设用地预审建设用地规划许可证签订土地出让合同缴纳出让金及契税办理土地使用权证施工招标•施工图审查•建委办理招标手续其他手续•树木伐移•地名批复施工许可证•开发建设备案•开工证征求意见函施工组织•编写项目施工组织计划•临水、临电申请项目建设组织项目施工建设施工进场基础工程主体建设二次结构及内装修施工外立面施工管线系统安装小市政、绿化工程竣工验收项目营销选定顾问公司市场调研竞争对手调研制定全程营销方案定价方案广告方案宣贯策略开盘方案广告投放项目销售办理涉外审批(可选)售楼处建设面积测绘客户蓄水办理销售许可证开盘销售强销促销尾盘销售销售合同签订备案高端城市综合体案例分析目录1.SOHO现代城2.万达广场（CBD）3.华贸中心4.银泰中心SOHO现代城13高端城市综合体案例分析项目概况SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工。14地理位置现代城位于东长安街延长线，国贸东800米，北京商务中心区内(CBD)内。随着地铁一号线的建设、国贸桥的改造、通惠河的治理和东四环的开通，现代城所处的商务中心区已成为北京最现代繁华的地区。现代城东南西北，地下水上皆四通八达。一号线地铁在现代城设有出口。一号线地铁串起了现代城、国贸、贵友大厦、赛特中心、恒基中心、东方广场、天安门、西单等。地面交通网纵横天下：西面有东三环，东面是东四环，北面有建国路，南面是滨河快速路，它连接起东四环、东三环、东二环，再与前三门大街贯通。15周边配套周边有华贸中心、国贸、嘉里中心、世贸天阶等高端商业项目进入。有适合日常消费的超市卖场，京客隆、大中电器、蓝岛大厦、太平洋百货等，工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行，呼家楼邮局。附近有朝阳医院、光华医院、朝阳第二医院、建国医院等综合型医院。附近有呼家楼中学、芳草地小学、80中学、陈经纶中学，呼家楼第三小学、日坛中学。大学包括中央美术学院、经贸大学。16公寓SOHO现代城占地面积7.3万平米，总建筑面积49万平米。一期建设6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个。二期建设总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套，车位2092个。配套：幼儿园2150平米，小学校5800平米，俱乐部2235平米。17商业SOHO现代城共有商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。室内成人游泳池、儿童嬉水池、健身中心、日光浴、桑拿、代客托管儿童游乐室、多功能剧场及会议设施、特色商品部。18万达广场（CBD）19高端城市综合体案例分析项目概况1.北京万达广场总规划占地10万平方米，总建筑面积约50万平方米。总体为聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、国际影城、白金五星级酒店、国际标准5A级写字楼、特色商业街区于一身的商务综合体。2.北京万达广场项目整体分为两期。一期是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米。二期紧临首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5A智能写字楼，以及世界500强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。20写字楼均价：2.6万/平米；物业管理费+空调费：28元/平米；以整层销售为主，最小的销售单元为300平米；幕墙造价达到1600元/平米。空气内循环系统；层高4.05米，净高3米。网络地板架空0.05米；VAV空调；每层有VIP洗手间。每层有2间室内卫生间，位于朝南的单元内，其余的单元内预留管道；日本原装三菱电梯，速度：3m/s,货梯速度：2.5m/s；走廊宽4米；进深14米-16米；21写字楼设计原则：独一无二的整体建筑造建筑语汇的统一性与建筑元素的多样简洁明了的空间组织双层呼吸幕墙22写字楼1.二期建筑高度达100米，地下3层，地上22层（酒店23层）；2.为北京首个采用柱网结构12米的写字楼项目，且具有全国写字楼项目中罕见的4.05米层高，在除去1.5厘米高的网络架空地板外净高达到3米；3.写字楼的三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列。采用了当今世界上先进的的主动式内循环双层呼吸幕墙配VAV变风量全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。空调系统设置加湿、消毒系统,提供绿色、健康的高质量室内空气。23酒店索菲特万达大饭店为依照白金五星级涉外饭店标准建设的豪华商务酒店，聘请法国雅高国际酒店管理集团公司经营管理。酒店共约400套房间，总建筑面积近6万平方米，配套超大规模、豪华先进的会议中心、餐饮中心和娱乐中心。24商业商业广场面积22万平方米，引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。25华贸中心26高端城市综合体案例分析地理位置北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。项目四至东：东四环路南：长安街、SOHO现代城、擎峰西：万达广场、金地中心、国贸中心北：朝阳路27项目定位构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体总占地：15万平米总建面：56万平米3栋5A智能写字楼4座国际化商业2座五星级酒店6栋国际公寓28顶级建设团队北京国华置业有限公司（项目开发）于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国KPF（建筑设计）美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国EDAW（景观设计）美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国WATG（酒店设计）WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯（物业管理顾问）负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。29各物业类型规模配比名称华贸写字楼华贸公寓华贸商务楼万豪丽思卡尔顿新光天地华贸购物中心华贸商业街建筑指标共3栋，分别为28层、32层、36层层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米///地下1层到6层写字楼裙楼，地下1层到4层全长300米，宽15米，三层临街商铺功能办公公寓公寓酒店酒店商业商业商业规模27万平米15万平米5万平米6万平米6万平米18万平米4万平米2.5万平米占比37％22％32％6％30写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。31写字楼基本技术数据总建筑面积（㎡）约30万公建区容积率4.33面积使用效率（％）71-73绿化率（％）30.20建筑高度（m）建筑层数（地上）办公面积（㎡）一号楼135.32855，867.28二号楼151.33264，261.76三号楼167.33672，489.51结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数8度设防标准层面积（㎡）2，261-2，383办公标准层高度（m）4办公标准层净高（m）2.7（不含架高地板）外墙至核心筒距离（m）11.6客梯数量（部）12部（一号楼）12部（二号楼）15部（三号楼）车位（个）1，400写字楼群房商业面积（㎡）37，000（地下1层-3层）32写字楼经营状况2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到60%；业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空、伊藤忠商社、强生制药等世界500强企业；经营方式：只租不售；租金：30美金/月平米-40美金/月平米；物业管理费：28元/平米；目前写字楼已经进驻的世界五百强企业有：……33写字楼内部环境喷泉公共走廊群控电梯水幕墙写字楼开间布局34写字楼设备设施中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境无柱、实用的平面空间先进的空调系统，舒适的办公环境人性化、高科技含量的电梯系统迅捷的通讯平台充足的电力保障停车库管理计费系统安全防范系统35五星级酒店丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店品牌，实施华贵舒适，服务水准至高36华贸商城——华贸购物中心华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。37华贸商城——新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2007年4月19日开业。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，汇集了从全球顶级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕……富含商业人文气息的高品