万科_重庆万科悦峰高层项目案例分析_33PPT

万科悦峰项目案例分析•金开大道，毗邻棕榈泉国际花园与龙湖蓝湖郡，周边更有保利高尔夫、龙湖弗莱明戈、金科中华坊、协信town城等高端项目，是天然的别墅楼盘孕育地。项目自身拥有良好的自然资源条件，背依5000亩照母山脉，南临400亩市政公园，依山面水，风景秀丽。•金开大道是重庆著名的“富人区”，也是重庆中央别墅区的核心地段，周边环境优美、交通方便、配套成熟、高档社区众多。项目将打造为两江新区内占有经济最发达地区稀缺自然资源的城市别墅。高层产品延地块北侧市政主干道布置，屏蔽主干道噪音及扬尘，为别墅区创造宁静、舒适的人居环境。此布局形式使高层区及别墅区均可享受地块西南侧规划中的400亩市政公园的景观资源，高层北望照母山公园。万科悦峰万科悦府商业金开大道悦峰超高层悦峰高层销售中心（临建）样板间展示（临建）6.9万方集中商业悦峰项目为高层、超高层加商业形态，由7栋点式高层和3栋超高层组成。商业位于项目南侧，南侧紧邻金开大道，东侧紧邻市政道路，北侧及西侧为规划道路，利于人流汇集，同时为别墅区域挡住了金开大道的喧嚣。东侧6.9万方集中商业，将引入大型超市和丰富的商业配套，将是金开大道上的大型集中商业，未来商业配套完善，为高层住宅业主提供便利，同时也是项目的卖点之一，让区域价值得以提升。推出的户型面积以约为60-107平米的2房、2+1房及3+1房多变户型为主，适合首置及首改的客户群。户型设计避免面积无谓浪费，在保证使用舒适度的基础上，严格控制各功能区的面积，使得每套户型的面积得到有效的控制，再加之部分户型有“+1房”的设计，户型卖点突出，市场竞争力强。物业类型住宅开盘日期2011年3月底4月初物业形态高层、超高层最早开工日期——占地面积4.8万㎡建筑面积24万㎡绿化率30%容积率5.0车位数907个装修情况精装投资商万科集团开发商万科（重庆）房地产有限公司建筑设计单位——销售代理思源经纪(重庆)典型户型分析-60㎡两房户型点评60㎡的两房，面积控制的很好，方正的户型，空间紧凑，动线合理；尺度都使面积得到了有效的控制。主卧采用大尺寸飘窗，增加主卧舒适度。设置入口玄关系统。功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.54.114.35餐厅3.53.010.5厨房1.82.85.04主卧室3.44.314.62次卧室3.03.410.2卫生间1.82.44.32主阳台3.51.44.9功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.53.311.55餐厅3.53.010.5厨房1.83.35.94主卧室3.43.812.92次卧室3.03.410.2卫生间1.82.13.78主阳台3.51.44.9户型点评60㎡的两房，面积控制的很好，方正的户型，空间紧凑，动线合理；各尺度都使面积得到了有效的控制。客餐厅3.5m的面宽，6.3m的进深，使面积得到很好控制。样板间选用尺度较小的家具，加大了空间感。主卧采用大尺寸飘窗，增加主卧舒适度。设置入口玄关系统。典型户型分析-61㎡两房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.53.912.87餐厅3.53.612.6厨房2.42.86.72主卧室3.43.913.26次卧室3.03.09.0“+1”房2.42.45.76卫生间1.82.44.32主阳台3.52.17.35赠送一房户型点评78㎡的“2+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“3房”；客厅、主卧、次卧、赠送空间面宽控制较紧，很好的控制了户型总面积；主卧采用大尺寸飘窗，增加主卧舒适度；厨房采用双排橱柜布置，设置入口玄关系统；“+1房”空间尺度较小，但可满足作为书房的空间要求。典型户型分析-78㎡“2+1”房典型户型分析-81㎡“2+1”房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.57.2（客餐厅）25.2餐厅3.57.2（客餐厅）25.2厨房2.42.76.48主卧室3.43.612.24次卧室3.63.311.88“+1”房3.03.09卫生间1.82.44.32主阳台3.52.17.35户型点评81㎡的“2+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“3房”；客厅、主卧、次卧、赠送空间面宽控制较紧，很好的控制了户型总面积；主卧采用大尺寸飘窗，增加主卧舒适度；厨房采用双排橱柜布置，设置入口玄关系统。“+1”房典型户型分析-107㎡“3+1”房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.97.5（客餐厅）29.25餐厅3.97.5（客餐厅）29.25厨房2.43.17.44主卧室3.63.311.88次卧室3.03.39.92次卧3.03.39.9“+1”房2.72.46.48次卫生间2.12.45.04主卫生间1.83.35.94主阳台3.92.18.19户型点评81㎡的“3+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“3房”；赠送空间尺度小，满足规范的同时，可将其功能设定为书房功能；主卧室配置衣帽间，提升舒适度；客厅、主卧、次卧、赠送空间面宽控制较紧，很好的控制了户型总面积；主卧采用大尺寸飘窗，配置衣帽间，增加主卧舒适度；主次卫生间尺度舒适厨房采用双排橱柜布置。“+1房”典型户型分析-107㎡“3+1”房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.97.2（客餐厅）28.08餐厅3.97.2（客餐厅）28.08厨房2.43.17.44主卧室3.63.2511.7次卧室3.33.310.892次卧3.03.259.75“+1”房2.72.46.48次卫生间2.12.45.04主卫生间1.853.36.1主阳台3.92.18.19户型点评81㎡的“3+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“3房”；赠送空间尺度小，满足规范的同时，可将其功能设定为书房功能；主卧室配置衣帽间，提升舒适度；客厅、主卧、次卧、赠送空间面宽控制较紧，很好的控制了户型总面积；主卧采用大尺寸飘窗，配置衣帽间，增加主卧舒适度；主次卫生间尺度舒适厨房采用双排橱柜布置。4#、6#房为套内面积107㎡的3+1房大户型，5#房为81㎡的2+1房；大户型景观面朝向别墅区及400亩市政公园，且107㎡的“3+1房”均布置于西南侧的两端，拥有开阔的视野，并享受别墅区景观；但有西晒的情况。1#、2#房为60㎡的小两房，3#房为78㎡的2+1房；主力房型为60~80㎡的户型,占户型配比的67%；户型设计紧凑，67%的房型以赠送可变空间的“+1房”为卖点。两梯六户的布置，算不上舒适，但使设备投入更经济，同时节约了公摊面积，提高了得房率，满足设计的经济性。别墅景观面大户型立面分析-ARTDECO风格做了简化处理的ART-DECO风格，强调立面竖向线条，在上段进行变化。更为现代、简洁的方正结构，色彩绚丽的三段立面和竖向垂直线条强调出建筑的高耸感，色彩的采用适合重庆的地域文化及气候特征；采用涂料饰面，立面整体设计简洁明快。示范区销售中心分析销售中心是位于后期商业地块上的临建。万科悦峰与万科锦程的销售中心从建筑设计、内装、软装设计完全一致，用材也完全一致；万科已采用高层销售中心标准化设计。销售中心采用钢结构设计，且部分材料可拆卸再次利用，整体设计风格现代简约，与精装风格统一，施工便捷；在此类高层客户对风格需求不是特别敏感点的情况下，此类标准化设计，节约时间、节约费用，为开盘进度提供保障。示范区样板间分析样板展示间是位于后期商业地块上的临建，每套独立设置，楼栋公共部分的空间展示未进行体现。参观动线流畅，优质拉槽防腐木板铺装地面，质感柔和、与周边景观有机结合，同时也易于清洁。墙面采用与外立面色彩相近的涂料。景观设计大面积常绿草坪，配以落叶乔木，局部灌木点缀，简洁明快。住宅入户系统分析采用多重入户系统，单元楼栋设置泛大堂系统，不计入容积率；入户大堂局部6米挑高，豪华大气。这里我们参考万科·锦程同样的入户系统进行分析；锦程在中庭景观内设置集中“泛大堂”，集中泛大堂通过连廊与住宅入口泛大堂相连，入口泛大堂作为楼栋大堂的向外延伸，内设置信报间，节约了塔楼内设置信报间的空间面积，加强了客户入户的归属感。泛大堂设计风格与景观设计相协调。泛大堂系统不计入容积率。集中泛大堂泛大堂内信报间泛大堂连廊住宅入户系统分析入户大堂局部挑高入户大堂局部6米挑高，豪华大气。室内设计豪华，大气；人体常能接触的部分以耐久性强、不易破损的材料为主，易于长期使用的维护；照明设计多样化：点光源、泛光照明和暗光灯槽等多种方式；考虑到入户大堂的使用频率高，为有良好效果，光源会处于常亮状态，建议灯饰设计时考虑选用光源应以能耗小，寿命长的为主。整体设计风格与景观风格相协调；使客户归家时倍感尊崇。万科·锦程项目浅析典型户型分析-60㎡两房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客厅3.46.622.44餐厅3.46.622.44厨房1.84.47.92主卧室3.13.5511次卧室3.22.99.28卫生间1.852.13.89主阳台2.12.24.62对比分析悦峰60㎡的两房房，在客厅采光，厨房设计上优于此户型设计。当然这与锦程项目的单层10户的布局有必然联系。万科·锦程项目浅析典型户型分析-91㎡三房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客餐厅3.87.822.44厨房1.84.98.82主卧室3.63.914.04次卧室3.153.310.4书房3.053.310.07卫生间1.852.13.89主阳台3.21.54.8对比分析悦峰81㎡的“2+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“3房”；使用功能与此锦程91㎡的3房功能相同，更具市场竞争力。通过控制客厅、卧室的尺度达到压缩面积的目的。万科·锦程项目浅析典型户型分析-109㎡三房功能空间面宽（m)进深（m)面积（㎡)客餐厅4.07.6530.6厨房2.053.757.69主卧室3.63.914.04次卧室3.13.711.47书房3.03.310.07主卫生间2.72.15.67次卫生间1.83.04.6主阳台3.51.55.25对比分析悦峰107㎡的做到了“3+1”房，通过赠送半面积房间改造为“1房”，将两房变为“4房”；使用功能比此锦程109㎡的3房有提升，更具市场竞争力。悦峰通过控制客厅、卧室的尺度达到压缩面积，且锦程在厨房的设计，储藏室的设计上仍有可优化之处。小结•项目紧邻同地块别墅项目，列在别墅项目后面市，对产品溢价有良好推动作用；•标准层两梯六户的配置，30层的标准层，仅能满足使用，舒适度不足，但使设备投入更经济，同时节约了公摊面积，提高了得房率，满足设计的经济性；•大户型布局于面向拥有良好景观资源的西南侧，增加大户产品的卖点；但有西晒的影响存在•户型套型设计面积控制严格，各功能空间尺度在保证功能匹配的前提下，尽量压缩面积；2房和2+1房的户型（83㎡以下的户型）客厅面宽均为3.5m，主卧室面宽为3.4m；3+1房的户型客厅面宽为3.9m，主卧室面宽为3.9m；•67%的户型有可变空间“+1房”，提升产品卖点；整体布局紧凑，动线流畅。所有户型均为双阳台设计，卫生间均自然采光通风。先期面市的万科·锦程未采用此“+1房”设计，分析锦程所处的区域位置较悦峰有优势；体现出万科在已有较完善的产品设计的情况下，仍然根据不同市场、不同定位的细分，研发出更具竞争力的产品；•套型内主卧室均设计为超大面宽飘窗，“3+1房”大户型主卧室配置衣帽间，提升主卧舒适度；可变空间“+1房”采用半面积计入容积率，面积虽较小，但仍可满足作为书房功能的空间要求；•套型内均设置新风系统；•多重入户系统，体现尊崇感，引入泛大堂空间概念，泛大堂空间巧妙设置了信报间的功能空间，且不计容积率，提升项目效益。楼栋入户大堂设计豪华，使客户归家时倍感尊崇。•销售中心的设计采用标准化设计，以钢结构临建面市，从建筑设计、内装、软装设计完全一致，用材也完全一致；在此类高层客户对风格需求不是特别敏感点的情况下，此类标准化设计，节约时间、节约费用，为开盘进度提供保障。纵情现代景观TOREVELINTHEMODERNland