城市经营与城市综合体开发的模式研究

浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发模式的研究报告浙江大学国际设计研究院浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告本报告为专业研究报告，知识产权为浙江大学国际设计研究院专有，未经许可，严禁转发、摘录及使用。本报告旨在系统研究在当前中国城市化进程及社会经济转型转型的大背景下，地方政府如何在缜密、科学的思路下提高城市经营水准，在城市品牌的高度下经营城市，尤其如何以标志性城市综合体的开发带动新城开发的模式进行分析研究。报告聚焦于四个方面：1.地区升级转型发展中城市品牌设计建设的必要性与原则。2.城市品牌设计建设与城市综合体开发的关系研究。3.国内外城市综合体开发的案例与模式分析。4.城市品牌设计建设体系下的城市综合体开发的模式创新。说明浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告地区升级转型发展中城市品牌设计建设的必要性与原则浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告目录一、地方经济转型和城市发展面临的共同问题和挑战二、城市经营的本质与城市品牌塑造的必要性三、城市品牌设计建设体系的具体内容四、城市品牌设计建设的原则与案例分析五、小结浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告转型阶段城市经营的重点与方向如何确定？如何让城市价值如何持续增值？如何打造城市亮点延续提升城市文明？如何塑造最有城市特质的城市形象？国内外市场环境产生重大变化，地方发展的传统模式不能适应当前局面，各地区如何在激烈的区域竞争中脱颖而出？一、地方经济转型与城市发展面临的共同问题与挑战城市经营的未来潮流与创新思路是什么？浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市经营是在明确的城市定位和发展战略的指导下，将市场手段和行政手段相结合，借助市场手段把可经营性资源资本化运作，减少对可经营性公共产品的支出，降低半经营性领域公共产品的成本，增大非经营性公共产品的产出，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，实现城市价值的增值与城市文明的发展。二、城市经营的本质与城市品牌塑造的必要性6Selectiverecognition广泛认可品牌识别城市品牌城市价值城市经营社会认知城市形象市场化经营非盈利性经营打造核心竞争力浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市品牌的定义：城市品牌是指一个城市或地区的独特价值通过传播与体验，在不同的关联目标人群中，形成了对城市价值的一致的正面认同，并最终形成被社会广泛认知与认同的，使其区别于其他城市或区域的价值标识与符号系统。城市核心竞争力与价值城市品牌是城市经营的必然要求打造城市竞争力可以量化的价值城市价值的持续增值城市的影响力与综合实力体现城市经营的本质增值区间浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告三、城市品牌设计建设体系的具体内容城市品牌设计建设体系：指不同城市根据本城市所在地理区域，所有人文历史，所居住人口，所依法律政策，所掌握城市资源，所比较优劣势，所决策执行体制等软、硬实力多个领域进行多维立体定位后，以城市经营的核心竞争力建设方向为根本，提升传播城市核心价值而制定的整个目标实现体系，包括六个目标体系群。城市经营城市品牌理念策划研究体系城市标识体系城市景观体系城市色彩体系城市行为体系城市品牌设计建设体系浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告城市经营体系：经营战略定位与布局研究设计；土地与基建经营方式与开发模式设计；新城开发及规划策划研究设计；软环境营造与整治方向设计产业方向研究与产业园运营模式研究城市文化事业定位与发展规划城市标识体系：城市视觉标志传达系统设计及应用研究；城市导引指示系统设计及应用研究；城标形象设计及应用研究（城标，城市礼品、吉祥物）城市标志性雕塑设计城市品牌理念策划研究体系：城市品牌理念与定位研究；城市品牌综合发展报告；城市品牌行动战略纲要；城市品牌应用实施指南；城市文化与旅游品牌研究策划。城市景观体系：城市绿化景观规划与设计研究；城市家具系统规划与设计研究；城市建筑景观规划与设计研究；城市照明景观规划与设计研究。城市色彩体系：城市色彩设计与规划研究设计；城市色彩与景观统筹研究设计；城市色彩与照明指导研究设计。城市行为体系：城市艺术行为策划与传播设计；城市旅游与主题活动策划与传播设计；城市展会策划与传播设计；城市文化博览展示系统策划与研究设计。城市品牌设计建设体系浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告10四、城市品牌设计建设的原则与案例分析城市品牌设计建设的根本目标在通过城市经营让城市价值不断发展增值的同时，该城市价值能为社会大众广泛认知和一致认同。1234量化效益性：作为严谨、科学的目标体系，每个步骤都须进行量化评估，以判断执行可行性与效益。传播体验性：城市品牌的根本目标就是使社会公众对城市价值有直观清晰的感性认识，因此可传播、可体验是城市品牌设计建设的重要原则。创造引领性：城市品牌不仅是城市价值的符号体系，更是实现城市价值持续增值的缜密行为，须是提升城市文明，凝练城市特质的创造性活动。价值衡量性：城市品牌的行为必不可少的主体是政府，公共权力的使用参与须有明确的价值导向与制衡评估机制，否则行为的效益将会失去控制，失控将造成整个品牌的负效应。城市品牌设计建设的原则浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告−香港于1987年成立土地发展公司，专门负责旧区重建工作，其为政府法定机构，并以商业原则经营，自负盈亏。2001年改组为市区重建局，分5年拨付其100亿港元重建基金，并给予其他相关的财政优惠政策。市区重建局实质是非盈利性的土地开发公司，通过重建发展、楼宇复修、文物保育、旧区活化的4R策略，主要收购、重建30年以上楼龄的旧楼，以及可使社会受惠而在经济效益上未必盈利的土地项目。−经营方式是在环境规划地政司指定的重建地区选择重建地段，编制草图；经过规划委员会批准后，由土地发展公司进行拆迁工作。−一般是由公司与被拆迁对象协商，收购重建地区物业，给以公平补偿和政府公屋等住所，实现“居者有其屋”。如协商不通，则由政府依据法律征收土地。−在完成物业收购和业主搬迁后，市区重建局采取与私人开发商联营方式，获得足够资金，进行重建工作。启示•涉及到旧城改造等民生大事，政府倾向于自建机构来执行，以免产生社会问题。•在市政基础设施建设和二级开发层面，引入私人资本可提高效率，降低公共开支。案例一：城市经营香港旧城改造浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告案例二：城市经营新加坡公共组屋开发−20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。−建屋发展局是政府发展商，非盈利机构。−从事公共组屋的开发，并通过中央公积金制度及合理配售政策，向人民提供大量价廉质优的公共组屋。−向私人开发商批租公屋周边土地，获得较高的土地溢价。−提前规划整个地区，把控周边地块性质，以公屋居住人群的消费力释放为目标进行商业性地块开发。启示•“居者有其屋”对释放城市中低收入阶层消费能力具备巨大作用。•通过公屋开发带动周边地块升值，获取土地溢价弥补公共开支；•充分利用公屋居住人群的消费能力，把控周边地块的商业用地开发，形成综合一体化开发。浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告−1961年3月，西蒙公司购买了费尔法克斯郡郊区27.33平方公里土地，并制定了一个长期的大型新城开发计划。−1962年，西蒙公司制定了一套不同于当时郡里的分区制度的PRC规划法，并推动费尔法克斯郡检查委员会通过了这套法规。−1964年业主委员会成立，负责社区管理，鼓励居民参与社区重大投资项目决策。−20世纪80年代初，PRC规划法经过修改成为一种市镇中心等级区划法，提供了一种机制用以开发集中式、高密度、多功能的中心。−在里斯顿长达40年的开发过程中，由开发企业统一负责城市规划和投资建设，政府则在市场导向的前提下为城市发展提供政策支持。案例三：城市经营美国里斯顿新城开发启示•新城建设与旧城更新由法定机构来负责土地的一级开发，然后再吸引私人投资进行统一开发。•美国六七十年代诞生美国城市（如尔湾市），一开始都是由企业投资开发建设的。这些公司在市政府的授权下，整合社会资源进行城市设计研究，获得议会批准后，进行开发建设。浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与标志性城市综合体开发的模式研究报告−班加罗尔软件科技园是印度最大最著名的软件科技园，其吸引了海内外400多家著名信息技术公司，世界500强有65家落户于此，软件出口在10年时间内增长了100多倍，是名副其实的“印度硅谷”，班加罗尔的发展产业上有这样几条经验：−产业转移中的抓准定位：班加罗尔抓住了西方软件外包转移的战略机遇，发挥本国人才在语言上的优势，以高附加值劳动密集性软件外包产业迅速崛起，其出口额占整个印度软件产业的25%。−盘活土地资源，产业集约化：班加罗尔产业园充分利用当地低成本的土地资源，并建设了完善的配套设施，配备先进的通讯设备与公共设施，低廉收费的义务服务体系。在强有力的政府政策扶持与明确的开发思路下，班加罗尔软件园的产业集聚很快形成规模，云集了将近1000家软件企业，形成了集中的产业集群。案例四：城市经营印度班加罗尔产业园产业经营启示•城市经营的基础是对土地资源的有效经营，产业经营上如何利用土地资本和后发比较优势，思路上领先与否是后发地区能够赶超的关键。•班加罗尔的成功首先要归功于找准了符合未来产业潮流的发展定位从而利用产业转移的大好机会，城市经营者在准确判断未来产业发展潜力的前提下，充分利用土地资源撬动产业资源，合理布局、科学设计将真正有效的发展城市新兴战略产业。浙江大学国际设计研究院地区升级转型发展的城市品牌设计建设与城市综合体开发的模式研究报告−川崎市从1980年开始，为建设美丽、宜人的城市环境展开了城市设计工作。工作以挖掘城市的潜在美学魅力为目标。规划特色：首先川崎市制定了《海湾地区色彩设计法规》，规定该工业区域的建筑每7-8年重新粉刷一次。法规制定了三种色彩计划，分别是非指定色彩设计区域、指定色彩设计区域和指定色彩及图案设计区域。−非指定色彩设计区域在非指定色彩设计区域的建筑，原则上可以在色谱上选用任何颜色，但必须是相同或相近的色彩，在明度和彩度上取得变化，以保证色彩效果之间的调和性。指定色彩设计区域在指定色彩设计区域，原则上要求遵循色相调和的原则，也允许采用各种不同的颜色，但它们之间的明度和彩度需保持相互间的协调关系。指定色彩及图案设计区域在设计区域内，设计师将选择个别建筑作为该区域的标志性建筑，它们将作为整个区域的重点部位得到突出，因此，可以使用任何色彩和