同策_上海精装修房地产市场专题研究_128P_XXXX

精装修市场专题同策咨询顾问股份有限公司目录引言上海精装修发展第一部分全市精装修楼盘分析第二部分装修标准分析引言上海精装修发展（外销装修房）（菜单式装修）（品牌开发引领发展）（全装修房的推进）1995~2000年2001~2003年2004~2005年2006~2008年时间模式上海精装修发展（“精”装修大跃进）2009~2010年1995~2000年（外销装修房）本阶段上海房产市场尚处于启蒙阶段，90年代末的一批外销房中有不少香港、新加坡开发商建设的装修房，他们把房产开发的成熟经验带到了上海。这些楼盘在区域内都算是凤毛麟角、与众不同。这些楼盘提供墙面粉刷、铺地板、厨卫等简单装修，比如许多外销房采用小块拼木深色地板，由于当初施工质量的普遍低下，不少房子的厨房、卫生间易产生渗、漏水现象。本期代表楼盘：阳明新城、海富花园、金龙花园。上海精装修发展2001年6月17日起上海开展第一批全装修房试点，住宅发展局挑选全市15个新建住宅小区（共计3000套住宅）作为首批“菜单式全装修”试点，其中单价在3500~8000元/M2的项目特别受欢迎。但其中大多数楼盘并非真正的菜单式装修，只不过在部分材料和颜色上可供业主选择。另外，作为中高档住宅，每个楼盘都做了两到三套不同风格的全装修样板房。由于政府的扶持，装修质量上有了一定的规范，如卫生间三件套洁具和厨房灶具、壁柜实行同一品种；部分楼盘把中央空调、热水器、脱排油烟机、烤箱灶具等都包含在装修范围内。由此，本地一些品牌开发商也纷纷响应，许多购买毛坯房的业主纷纷要求委托装修。本期代表楼盘：怡东花园、上海奥林匹克花园一期、徐汇苑、中房漓江山水、仁恒滨江花园、东方曼哈顿、海悦花园、皇都花园。装修标准：基本上位于700~1000元/M2左右。2001~2003年（菜单式装修）上海精装修发展2004~2005年（品牌开发引领发展）2004年房产市场异常火爆，全装修房经历了前三年的顺利推进，却在此时进入一个整合的阶段。虽然知名开发商在这几年更加注重与品牌设备商、施工商的全面联手，但部分小型开发企业却在抬高售价、争取利润上将全装修房的口碑做差，导致装修住宅产品参差不齐、装修价格比重过高、质量不过关、购房合同与装修合同分开签订，相互推托责任，售后服务难以得到保证等一系列问题的产生。如果说前三年的装修质量问题更多的来自装修行业的落后，那么这一阶段则暴露出使用劣质产品、过分忽视管理等“态度”上的懈怠。本阶段开发的楼盘中，业主不满意比例达到历史顶点，其中包括房屋质量、装潢质量以及装修设计不合理等众多问题。本期代表楼盘：华府天地、翠湖天地御苑上海精装修发展2006~2008年（全装修房的推进）经行业内部的整合，全装修房在建造水平、规范程度上都有了较大改观，基本摆脱原先“全装修房=毛坯+装修”的观念，并逐渐获得消费者的认可。品牌开发商积极推行标准化设计、工厂化生产、现场成品拼装的服务模式，通过监控管理的加强使得产品质量得到了稳定控制，施工现场环境也得到改善。装修企业的利润被控制在５％、开放装修工地、实现一房一验等措施，使业主的利益得到了保障。除了家电配备以外、高科技节能产品的率先应用、人性化细节的把握都确保将全装修房做“精”，实现了行业发展的大跨步。本期代表楼盘：晶品公寓、白金湾府邸上海精装修发展本阶段是装修房的高速发展阶段，装修配置从齐全、完善、科技再度升级，在原有的品质保障上强化设计感，营造更为震撼的现场表现力。强化“精”装修的意义——不仅仅只是为了提升产品竞争力及溢价能力，更上升到塑造及增强开发商品牌影响力的层面。2009~2010年（“精”装修大跃进）上海精装修发展本期代表楼盘：星河湾从02年下半年起，上海市住宅发展局陆续出台了《上海市新建住宅全装修试点工程装修设计导则》等一系列规范性文件，其中明确规定：„开发企业应承担相应的售后服务；„装修材料的品牌和型号必须明确；„销售的房价中应该包含毛坯房价格和装修价格两部分；„开发企业必须建造样板房，向消费者展示交房标准；„必须提供质量保证书和使用说明书；„交房时的装修质量不得低于样板房水平；„样板房在购房者入住前不得拆除；„全装修房最低保修期限为2年。相关地方法规上海精装修发展建设部规范和建议2001年10月开始，建设部先后下达了10个相关文件，涉及施工设计管理、资质、计价、环保、验收等各个领域，对规范精装修住宅起到了推动作用。2002年，住宅产业化促进中心颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》以及相关实施细则明确了全装修的定义，即：交房前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。全装修住宅要分为不同标准，并设立样板间由住户来进行选择。此外还提出需要加强对住宅装修的管理，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2004年3月，建设部制定的《住宅性能评定技术标准》开始正式实施。作为一项国家标准，它将实行全装修视为提高住宅性能的关键，并把“装修到位”列为3A级住宅的一票否决指标。2006年“国六条”提出“90/70”政策后，建设部官方网站曾于07年1月公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。2008年7月，住房与城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》中明确提出“完善扶持政策，推广全装修房”的建议，这标志着装修住宅的发展又朝前迈进了坚实的一步。由此，北京、天津、南京、武汉、杭州、成都、长沙、深圳、厦门等大批城市相继出台新举措鼓励并推动新建住宅的一次性装修。上海精装修发展颁布全国首个相关地方标准——《成品住宅装修工程技术规程》重庆全装修合同总价中单独列出装修价格，只根据毛坯楼盘价格征收税费，从而进一步降低税费。上海出台《加大推进住宅产业现代化工作的若干意见》，采取有计划、分阶段的方式，在今后3～5年内实现全市新建住宅基本全装修。无锡市政府《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中明确提出：08年起，杭州新建商品住宅中全装修房的比例要占到50%以上。杭州选择部分商业地块进行招、拍、挂，并将建设一次性装修住宅作为竞拍土地的前置条件。在社会保障性住房建设中一律采取一次性装修模式。组织征集出版《住宅装修一次到位设计图集》，供各方参考。厦门将住宅全装修作为商品住宅用地出让的前提条件，写进土地出让合同。对于政府新建的经济适用房、廉租房和“两限房”必须全装修。建立完善住宅全装修的激励机制，考虑改进相应的装修税收标准。深圳相关举措城市部分城市相关举措上海精装修发展第一部分全市精装修楼盘分析全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。全市精装修楼盘分布图2500以下2500-30003000-40004000-50008000以上徐家汇板块内环以内徐汇区电影华苑淮海中路板块内环以内济南路8号淮海中路板块内环以内翠湖天地延长板块中内环间闸北慧芝湖花园淮海中路板块内环以内卢湾区华府天地公寓万里板块中内环间中环凯旋公寓南京西路板块内环以内静安四季苑光新板块中内环间上海香溢花城江宁路板块内环以内静安紫苑曹杨板块中内环间恒陇丽晶公寓江宁路板块内环以内君御豪庭武宁板块内环以内普陀区泰欣嘉园曹家渡板块内环以内静安区静安艺阁外高桥板块中外环间未未来黄浦滨江板块内环以内上海滩花园三林板块中外环间湾流域城黄浦滨江板块内环以内黄浦区嘉利浦江公馆三林板块中外环间万科中林苑四川北路板块内环以内宝地东花园北蔡板块中外环间金色城市四川北路板块内环以内海上海三林板块中内环间歌雅花园四川北路板块内环以内瑞虹新城金桥板块中内环间金桥瑞仕花园北外滩板块内环以内白金湾府邸陆家嘴滨江板块内环以内汤臣一品大厦北外滩板块内环以内虹口区豪景苑陆家嘴滨江板块内环以内世茂滨江花园虹桥板块中内环间凯德天山河畔陆家嘴滨江板块内环以内盛大金磐花园虹桥板块中内环间仁恒河滨花园陆家嘴滨江板块内环以内仁恒滨江园古北板块中内环间古北瑞仕花园花木板块内环以内浦东新区仁恒河滨城古北板块中内环间御翠豪庭七宝板块中外环间闵行区万科朗润园中山公园板块内环以内晶品公寓淮海中路板块内环以内卢湾区上海滩新昌城中山公园板块内环以内长宁区凯欣豪园板块环线区域项目名称板块环线区域项目名称全市精装修楼盘分布图„在上海外环内，精装修住宅已经占到了19.2%的市场份额。„在装修产品中，2000元/平方米以下装修标准占据了市场大部分的装修产品份额。2000元/平方米以下装修标准的楼盘主要以大众化品牌开发商的项目——万科金色雅筑、万科金色里程与金地湾流域为代表。全市精装修楼盘占比全市外环内住宅装修项目市场份额0.1%0.7%3.7%19.2%3.7%11.0%80.8%毛坯2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上ƒ在内环内，精装修项目的市场份额逐渐变大，占到内环内商品房总量的27%。ƒ在精装修项目中，主要以3000-4000装修段为主，代表项目：仁恒河滨城、豪景苑。全市精装修楼盘占比全市内环内住宅装修项目市场份额72.7%7.0%15.9%3.8%0.6%27.3%毛坯2000-30003000-40004000-50008000以上在售装修楼盘分布2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上„4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD。„3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远。„2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通。„2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区。全市精装修项目特征表现产品标准项目名称区域环线板块装修标准景观物业开发商汤臣一品浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块13000陆家嘴江景15汤臣集团世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块12000陆家嘴江景5世茂集团星河湾浦东新区内环以内花木板块10000内部营造景观4.9星河湾地产王子晶品长宁区内环以内中山公园板块8000无景观8裕昌房产翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块5000太平湖景观8.2瑞安房地产盛大金磐浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块5000陆家嘴江景6盛大集团嘉利浦江公馆黄浦区内环以内黄浦滨江板块4000内部营造景观4.9中建房产中环凯旋公寓普陀区中内环间万里板块4000内部营造景观2.95中环集团绿洲雅宾利闸北内环以内闸北内环4000内部营造景观2.4上海置业豪景苑虹口区内环以内北外滩板块3500少量江景3.9汉荣房地产仁恒河滨花园长宁区中内环间虹桥板块3000苏州河景观3.6仁恒集团仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块3000内部营造景观3.6仁恒集团泰欣嘉园普陀区内环以内武宁板块3000内部营造景观3.23泰升集团上海滩花园黄浦区内环以内黄浦滨江板块2500内部营造景观3.5华润置地金桥瑞仕花园浦东新区中内环间金桥板块2500内部营造景观2.8古北集团凯欣豪园长宁区内环以内中山公园板块2000内部营造景观3.5伟怡房地产上海香溢花城普陀区中内环间光新板块2000内部营造景观2.3昊川置业瑞虹新城虹口区内环以内四川北路板块1500内部营造景观3.3瑞安房地产慧芝湖花园闸北中内环间延长板块1200内部营造景观2.5嘉华集团金地湾流域浦东新区中内环间三林板块1500内部营造景观2.8金地金地未未来浦东新区中内环间外高桥1500内部营造景观2.6金地万科金色城市浦东新区中外环间北蔡板块1200内部营造景观2.7万科万科金色里程浦东新区中内环间三林板块1200内部营造景观1.5万科万科金色雅筑浦东新区中内环间三林板块800内部营造景观1.5万科品牌开发商普通公寓高端公寓豪宅香溢中央花园2000-2500为内部造景2.4-3.3港资企业或者本土开发商。位于内环附近，距离CBD较远，紧贴城市主干道或轨道交通，地段较有优势。普通公寓万科金色城市、金地湾流域2000以下内部造景1.5-2.6深圳、广州等南方知名品牌开发商。主要位于中外环附近的居民区，周边住宅供应量大。大众化品牌开发商项目*仁恒河滨城2