世联_深圳新洲路地块前期定位及物业发展建议报告_98P_XXXX年

新洲路地块前期定位及物业发展建议报告世联地产2010年6月22日谨呈：策划情景模拟培训评委版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告主要结构：第一部分：目标解读及项目分析第二部分：市场分析第三部分：客户分析第四部分：案例借鉴第五部分：项目定位第六部分：物业发展建议目标解读1、目标解读2、目标下的问题1‹短期目标：安全回笼资金‹长期目标：取得较高收益目标解读世联的理解：‹具备强市场竞争力‹具有抗风险能力发展商目标：R2-期望结果‡实现成功销售，及时回款，并为开发商带来可观的利润R1-非期望结果核心问题：无任何优势资源的超高容积率小盘，如何准确定位和打造产品核心竞争力，以实现项目抗风险能力和快速销售目标？‡项目无优势资源；‡超高容积率‡小规模楼盘‡周边市场竞争激烈我们的任务‡寻找项目的真实价值，准确定位；‡以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力；‡把握合理的开发节奏、开发策略、配套设施……最低化风险，实现项目的可持续发展？目标下的问题项目分析1.项目地块分析2、项目地段分析3、项目现状分析总占地面积：6731.6M2总建筑面积：61776.3M2容积率：9.1其中：商业部分面积：4658M2住宅部分面积：45864M2地下停车面积：9844.3M2地下设备用房：1310M2项目经济技术指标项目基础背景：规模小、容积率高项目基础背景本项目临靠滨河大道、新洲路两条主干道，公交系统发达毗邻福田中心区，距离车公庙商务圈、华强北商务圈等区域车程10-15分钟。福田中心区深南大道滨河大道本项目新洲路车公庙商务圈（沿深南大道）华强北商务圈项目地段分析一、毗邻深圳CBD，区域成熟二、交通发达，可便利通达华强北、车公庙等城市核心商业、商务圈三、项目西邻主干道新洲路，噪音大天虹商场福田区委中心区石厦小学本项目新洲小学石厦中学皓月花园滨河大道新洲路居住区居住区居住区新洲小学石厦——福田区委所在，开发多年，居住氛围浓厚周边配套齐全：商业——天虹商场/周边底商；学校——新洲小学/石厦小学/石厦中学居住区项目地段分析一、片区居住区发展成熟，配套齐全，居住氛围成熟二、新洲小学、石夏小学、石夏中学等教育配套丰富环境——缺少私有环境资源，现有资源不足新洲路信托花园建设用地块石夏中学政府预留地建设用地79m90m19层19层8层多层多层82m新洲小学项目西面的新洲路和新洲小学项目北面住宅小区项目东面住宅小区项目南面石厦学校项目四至分析：1、景观：本体/周边皆无景观资源2、噪音：道路噪音——三侧临路（其中新洲路是主干道）学校噪音——西南两侧小学/中学3、建筑环境：周围建筑环境较为杂乱，观感较差项目现状分析地块限制限制1：规模小,高容积率限制2：西邻主干道新洲路，噪音影响大价值1：片区居住区发展成熟，生活、商业配套齐全，适宜居家价值2：交通便利，公路网发达，10分钟CBD生活价值3：毗邻深圳CBD，区域发展成熟价值4：石夏小学、新洲小学、石夏中学等教育配套丰富地块价值限制3：缺少私有环境资源，现有环境资源不足市场分析1、市场现状分析2、未来供应分析2市场现状分析60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡A185-115平米A285-115平米A360-90平米A4120-140平米A5100-140平米A6100-130平米A770-105平米A885-100平米市场供应产品主要集中在70-90㎡刚需产品及100-130㎡的改善型住宅，公寓、一房产品空缺市场现有户型结构：1、以2/3房为主2、2房以70-90平米的2房2厅为主3、3房以100-130平米的3房2厅为主市场现状分析项目主力户型面积（M2）均价（元/M2）总价（万元/套）主力客户月均销售套数A33*2、2*260-90680040-60万一次置业/长线投资70A82*2、3*270-110680047-75万一次置业、公务员/中管（3房）60A72*2、3*270-105650046-68万一次置业（白领）40A43*2120-140700084-98万一次置业（港人/公司白领）40A22*2、3*275-103630047-64万一次置业者（公司职员/公务员）35A53*2、4*2100-140650065-91万公务员/中管32A12*2、3*285-115610050-70万一次置业者29A63*2、4*2100-130630063-82万公务员/潮汕商人18刚性需求旺盛，总价在60万以下小户型消化迅速按月均销售套数从高到低排列：高于市场平均速度多是总价40-60万的小户型典型案例分析项目名称A1地理位置福田区新洲二街与新洲九街交汇处西南占地面积8858.30（平方米）建筑面积40547.95（平方米）总套数304容积率4.57物业管理费2.80（元/平方米）停车位数164项目总栋数3主要层数12/27主要楼宇类型小高层项目概况3栋组成：1栋27层高层，2栋12层小高层呈扇形铺展组成均价（元/平方米）6100户型名称类型面积总套数总价户型名称类型面积总套数总价2房2厅1卫2阳台平面77.84484748243房3厅2卫2阳台1工人房平面110.36186731962房2厅1卫2阳台平面84.85725175854房2厅2卫2阳台平面131.18188001982房2厅1卫2阳台平面87.49185336895房3厅3卫3阳台1工人房复式153.5289364722房2厅2卫1阳台平面95.86245847465房3厅3卫4阳台1工人房复式206.86212618463房2厅1卫2阳台平面86.14245254545房3厅3卫4阳台1工人房复式197.65212056653房2厅2卫2阳台1工人房平面119.96487317565房3厅3卫4阳台1工人房复式159.1329706933房2厅2卫2阳台1工人房平面114.91187009516房3厅3卫3阳台复式233.6921425509销售情况：2、3房低楼层单位基本售罄畅销原因分析：77-110刚需产品，总价在45-70万之间，迎合主流市场滞销原因分析：面积大，总价高，片区客户承受能力有限低总价产品高总价产品45-70万间低总价产品被市场接受，迅速售罄典型案例分析项目名称A3地理位置福田区福民路北侧，福田新区委对面占地面积3086.00（平方米）建筑面积13829.98（平方米）容积率3.87物业管理费2.80（元/平方米）项目总栋数2主要层数12主要楼宇类型小高层调查时工程进度已封顶价格来源调查均价（元/平方米）6800户型名称类型面积总价2房2厅1卫1阳台平面67.294575723房2厅1卫1阳台平面79.95433203房2厅2卫1阳台平面89.8861118490㎡以下产品迎合市场需求，实现片区高速度、高价格销售情况：月均销售套数为70套，为片区销售冠军畅销原因分析：67-90平米为刚需产品，总价在45-60万之间，迎合主流市场，迅速出货典型案例分析项目名称A6地理位置福田区福民路中段占地面积5327.00（平方米）建筑面积22515.55（平方米）可售面积18519.52（平方米）总套数152容积率4.22物业管理费3.00（元/平方米）项目总栋数2主要层数21主要楼宇类型高层客户群情况政府公务员、银行职员、潮洲商人3:2:2均价6300销售率75.00%月均销售套数18户型名称类型面积总套数可售面积(平方米)套数比面积比总价3房2厅2卫2阳台平面103.03363709.0823.68%20.03%6490893房2厅2卫2阳台平面103.78363736.0823.68%20.17%6538144房2厅2卫2阳台平面128.63364630.6823.68%25.01%8103694房2厅2卫2阳台平面128.05364609.823.68%24.89%8067155房2厅3卫3阳台复式228.714914.842.63%4.94%14408735房2厅3卫3阳台复式229.764919.042.63%4.96%1447488大平面产品130㎡上产品难以突破价格瓶颈，且销售速度为片区最慢销售情况：月均销售套数为18套，为片区销售最差楼盘滞销原因分析：100㎡总价在65万产品销售之后，剩余130㎡以上大平面产品，且占到项目的60%，总价过高导致筛选客户过度，产品滞销市场现状分析1房无家私1房有家私2房有家私3房有家私1000200030004000租金20406080每平米租金同等装修条件下，小面积产品租金价格溢价约30%市场整体情况下，1房租赁价格是2/3房价格的1.5-2倍租赁价格情况为1房2房3房未来供应分析项目入市时，产品供应量约55万㎡，竞争激烈未来供应分析容积率9.1容积率13.6容积率8容积率6.67容积率9.2容积率5.33未来供应产品主要为高容积率产品，同质化竞争激烈本项目B1B2C1D1D2D3D5D6市场分析小结1：市场供应产品主要集中在70-90㎡刚需产品及100-130㎡的改善型住宅，公寓、一房产品空缺2、刚性需求旺盛，总价在60万以下小户型消化迅速3、小户型产品能够实现高价快速销售，而130㎡以上产品难以突破价格瓶颈，量缓价低4、租赁市场成熟，租赁实现价格趋势为1房2房3房5、项目入市时，同片区约55万㎡货量，竞争激烈，且主要供应为高容积率产品，同质化竞争激烈客户分析2、可转化客户分析31、现有客户分析新洲路商务中心区福田区委滨河大道皇岗片区皇岗口岸皇岗码头华强北商务区车公庙商务中心西区区域外辐射从西向东，随着靠近皇岗口岸，口岸物业增加，港人置业增加，项目所属区域港人置业比例较低中心区写字楼推售量增加很多，并且多在近期内入伙，未来将带来大量白领置业群体现有客户分析项目周边人群构成分析：项目所处片区交通便利，直接辐射车工商务中心西区、华强北商务区和皇岗片区；该片区的租赁者多为在附近市政工作、在福田、南山上班的中高级白领和管理人员及生意人，为传统白领居住区域项目辐射深圳三大商务办公集中区，为传统白领居住区，未来随着写字楼的集中放量，将带来大量居住需求项目A1A2A3A4深圳本地人，工薪阶层，首次置业者多公司职员，公务员，初次置业者，多次置业者首次置业加长线投资客三房以上户型多深圳本地人，生意人及管理层，二房中部分港人及少量公司白领A5A6A7A8客户属性深圳本地人较多，公务员与中层管理人政府公务员，银行职员，潮州商人首次置业，生意人，深圳本地人，部分长线投资者香港人，首次置业者，公务员，少量投资客较低总价、低首付关注便利性关注配套客户的共同特征客户敏感点相对年轻相对自我重实惠过渡性居住现有客户分析本片区的客户更关注住宅的刚性需求或改善型需求，对性价比及面积敏感度较高。投资客户较少，但同样注重产品性价比可转化客户分析物业名称栋/座楼层户型房/厅/卫/阳台面积平方米每平方米租金租金水平装修情况aA313*2*2103363700全家私、家电b3*2*2100353500全家私、家电c2*2*152422200全家私、家电2*2*147432000全家私、家电d2*2*163442800全家私、家电e1*1*145421800-2000一般装修，无家私f2*2*178322000-2500一般装修，无家私2*2*1852521003*2*1100262600g4*2*2120253000一般装修，无家私A131*152.18583000全套家私，电器A195*2180336000一般装修h8酒店套房43.88803500全套家私，电器宽频网i21*140451800一般装修j2102*276372800一般装修，无家私k2123*298323000-3200无本项目周边租客众多，在能承受3500元左右租金的情况下，能够接受本项目产品及价格并转化为本项目客户客户访谈杜先生，28岁，非本地人，毕业后在附近CBD一家金融公司工作。