山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报-81PPT-43M

滨州项目前期工作提报市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询城市概况商业市场周边城市项目地块项目定位业态分布产品建议模式及通路价格建议参考案例嘉年华提报目录市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询城市概况市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询城市简述滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近50万。滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第二大油田——胜利油田的主采油区，市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询城市“四环五海”规划建设自2002年下半年以来，滨州市委、政府组织规划设计部门和邀请部分专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了“四环五海”的规划：“四环”就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点（简称路环、水环、绿环、景环）；“五海”就是建设中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）五个大型水库。城市规划市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的海上北大门，交通便利。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海”工程的实施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。总结市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3户，上市公司有5家。2004年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现利税72亿元。经济概况市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询滨州确立了“工业兴市”的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到54.8%。民营经济实交税金47.50亿元，增长33.4%，占全部税收的比重达到56.5%；利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成较理性的消费习惯。滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。总结市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询商业市场市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询城市商业划分城区划分商圈划分市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询商业市场情况主要商圈租金水平主要业态代表个案渤海七路中心商圈3.3-7元/平方米·天百货、服装渤海国际广场、滨州百货大楼汽车站商圈2.2-4.5元/平方米·天家具、日用百货、小商品新兴市场、东狮家具城、富泽商贸街高杜社区商圈0.26-0.5元/平方米·天建材茶叶交易市场、古玩市场和待建的图书城市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询商业个案分析市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营业面积：2.7万平方米商铺形态：板式商业单套面积：15-20平米经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁开业时间：2003年初出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点25%-28%经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。竞争劣势：停车位不足。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售,属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。银座购物广场市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询黄金大厦地理位置：黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：8000平方米商铺形态：板式商业单套面积：20－30平米经营档次：中档业态分布：百货类运营模式：租赁开业时间：2006年10月出租率：约60%优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询百货大楼地理位置：黄河五路渤海七路营业面积：1.6万平方米商铺形态：板式单套面积：15－20平米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：1996年10月出租率：90%经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次不高，对形象影响不利；其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于1979年10月开业，是全区信誉较高的“老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询百加百商城地理位置：黄河五路渤海六路交汇处营业面积：6000平方米商铺形态：微型蜂巢式商铺单套面积：4-8平方米经营档次：中低档运营模式：租赁开业时间：待定租金水平：一层6.2－9.6元/平米/天；二层5.2－8.8元/平米/天；三至四层2－3元/平米/天出租率：60%优惠政策：开业可免半年的租金经营状况：待开业竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商工作进展不利市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询在建在售项目市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询渤海国际广场地理位置：黄河四路渤海七路开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司主要产品：商铺、国际酒店、SOHO公寓、智能化写字楼等总建面积：26万平方米，商业约18万平方米商铺形态：临街商铺、商业內街等租售模式：销售主力面积：46-85平方米售价：在售部分1.4-2.2万元/平方米租金市价：已开业部分一层2.75-7元/平方米·天二层1.8-2.3元/平方米·天三层0.78-1.3元/平方米·天工程进度：部分在建，部分已开业竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询国贸新天地地理位置：黄河四路渤海七路开发商：滨州海鑫置业有限公司主要产品：商铺、写字楼等总建面积：6万平方米商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.5米；租售模式：可租可售主力面积：暂未划分面积售价：待定，目前暂未开售；工程进度：该案于07年3月开工，目前主体在建交付时间：2008年5月竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALL业态，且经营高档内容，填补了市场空白。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询站前财富广场地理位置：黄河二路渤海二十一路开发商：滨州市天润房地产开发有限公司主要产品：商铺、酒店、住宅等占地面积：规划共11万平方米总建面积：规划共16万平方米，目前的大型家具博览中心3万平方米，四栋内街商铺楼6万平方米，共200余套商铺形态：临街商铺1-2层联体、内铺等；租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.1元/平方米·天；租金月付；租金按年签。主力面积：临街商铺50-300平方米售价：1－2层联体商铺：2700－3800元/平方米；一楼均价在3000-3200元/平方米；工程进度：目前家具博览中心已开业；竞争优势：毗邻客运总站和220国道，交通优势明显；规划业态丰富；竞争劣势：开发区明显人气不足简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县区。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询新兴市场二期地理位置：黄河四路渤海三路总建面积：3.6万平方米；商铺形态：一层挑高6.3米，有内街单套面积：35-70平方米售价：3000-14000元/平米；竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优惠政策。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。简况：一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询海得汽配城建设现状：工程在建地理位置：渤海五路黄河六路以北营业面积：4.8万平方米商铺形态：板式单套面积：50－70平米（单层面积）100-140平米（1-2层联体面积）经营档次：中高档汽车美容、修理业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区。运营模式：可租可售开盘时间：2007年销售单价：3500－4000元/平米开业时间：2008年6月交付使用优惠政策：3年免税，2年税收减半经营状况：还未成型，没有经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营带动人气。竞争劣势：市场的培育需要时间其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为14米；规划底层商铺308套；二、三层为SOHO商务办公，共619套。停车位400个。市场研究部MarketResearch滨州项目前期工作提报金贝策划咨询规划项目滨海新天地滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。该项目规划总建筑面积24万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八个区，北侧4个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧4个区，东侧三区皆为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市（大卖场）。二层商铺规划以6米见方网格布置，进深24米，一分为二，两面临街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复