基于泡沫理论的中国房地产市场测度研究

同济大学硕士学位论文基于泡沫理论的中国房地产市场测度研究姓名：王万力申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：曹吉鸣20040301基于泡沫理论的中国房地产市场测度研究作者：王万力学位授予单位：同济大学相似文献(10条)1.学位论文陶熙祥我国房地产发展问题研究2004房地产业是国民经济支柱产业,它的关联度高,带动力强.2003年中国房地产市场的主题是关注房地产健康.健康有两层含义,一是2003年的一场非典(SARS),引发了全国房地产开发商、消费者及政府部门对房地产健康元素的重视.二是关于房地产市场本身是否健康的概念.那么,如何正确看待当前中国房地产市场形势?如何正确看待房地产业在经济发展中的积极作用和消极影响?怎样才能促进中国房地产市场可持续发展?这正是该文要讨论的课题.揭示房地产业运行的规律及其表现形式,研究房地产业在中国的变化和发展,探讨房地产业在经济发展中的积极作用和消极影响,研究中国房地产泡沫预警系统和如何防范房地产泡沫,对于加快中国的工业化、城市化和现代化,对于调整产业结构,优化资源配置,对于改善消费结构,提高人民生活质量,以及促进房地产业的可持续发展,都将起重要作用.全文共分四章,各章之间在内容和结构上都紧密相连.第一章分析了中国房地产业的发展历程,指出了目前房地产业发展的现状与问题,并对中国房地产业的供需状况作了分析,已把握中国房地产业的总体发展态势.论文还分析了国际房地产业发展经验.第二章研究房地产业与国民经济的互动关系.分析了房地产业在在中国经济发展中的地位和积极作用,探讨了房地产业与国民经济的相互影响和相互作用的机制.只有辩证地看待房地产业与国民经济的互动关系,我们才能正确地看待房地产市场形势,这是政府引导和推动房地产业发展的前提.第三章研究房地产泡沫及其预警机制.分析了房地产泡沫的形成机制和破灭原因,并借用金融危机的预警方法建立了中国房地产泡沫预警系统,它是房地产业的天气预报.这有利于我们积极采取房地产泡沫防范措施,来促进中国房地产业持续健康发展.第四章研究如何促进中国房地产业可持续发展.可持续发展是当今国际普遍关注的一个前沿课题.中国房地产业必须走可持续发展之路,才能促进中国房地产业的良性发展.房地产业的持续发展必须是健康的发展,那才是可持续发展.2.期刊论文李红.董藩.LiHong.DONGFan泡沫现象很严重吗--关于目前房地产业冷与热的再思考-吉林财税高等专科学校学报2002,(1)目前,房地产市场的火爆场面引发了学术界和政府主管部门的警觉和担心,他们认为房地产领域已经出现了明显的泡沫现象.其实,经济起飞阶段需要房地产业超前发展,况且中国房地产业并不处于过剩经济状态.对于商品房空置要区分摩擦空置与市场空置两种情况.从房价收入比来看目前的房价水平也是合理的.所以,房地产业虚火过旺是误诊.另外家家有房的舆论引导是不符合实际和国际惯例的.3.学位论文曾文渊泡沫经济与我国房地产业研究2003经济泡沫是指一种资产的价格相对于其经济基础的非平稳偏离。经济泡沫问题涉及到经济和社会的各个方面，影响到宏观层面诸如国民经济运行、金融安全、财富分配、社会稳定以及微观层面的投资决策等等。预期在资产泡沫的产生和发展过程中会起到很大的作用，预期影响着商品的供给与需求，尤其是对于容易出现泡沫的投机性商品。理性预期假设是所有的预期假设中最合理的。泡沫的膨胀和破灭会导致经济和金融危机，股票和房地产等是泡沫的重要载体。房地产之所以容易产生泡沫的原因主要是由于作为生产要素的土地资源的稀缺，供给弹性低。地产泡沫曾经在世界许多国家，特别是新兴的发展中国家造成了经济和金融危机，这是由于房地产业与金融有着天然的联系，泡沫的破灭造成整个资金链的破坏，危及全国的金融和经济安全。我国目前房地产泡沫的主要表现是房地产业投资发展速度过快，远远超过国民经济的增长速度，土地购置面积过大，房屋空置率增大等，种种现象显示出过热和泡沫的迹象。一方面是由于我国房地产业的发展进入了一个新的发展时期，另一方面也提示出我国目前的房地产业虽然没有出现全国大范围的泡沫，但是应该对已经出现的过热现象有高度的警惕。通过对房价收入比和空置率这两个定量因素的研究，可以分析我国房地产泡沫的状况。防范房地产泡沫是一个系统性的工程，由于房地产泡沫的危害，因此必须建立各级房地产泡沫的预警系统。4.期刊论文刘金钵防止泡沫、促进房地产业健康发展-当代财经2004,(3)结合当前的房地产业形势,对房地产业的走势进行了判断,得出了总体运行良好而局部存在泡沫的结论.结合东南亚房地产泡沫的实例,分析了房地产泡沫发生、破灭的内在原理,并结合我国的实际情况,阐述了促进我国房地产业健康发展的建议.5.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。三、主要观点及及结论经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。对于上海市场，本文的框架是：一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三：1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件；2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架；3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。6.期刊论文张成旺重庆市房地产业泡沫化浅析-重庆工学院学报2003,17(6)从房地产泡沫化主要表现形式的角度,对重庆市房地产业发展的现状进行了初步分析,得出同我国房地产业发展整体状况相比,重庆市房地产市场泡沫化总体状况还比较乐观,房地产市场还相对比较健康.7.期刊论文龙驰房地产业能否避免泡沫-时代经贸（学术版）2007,5(3)本文从房地产泡沫的定义出发,给出了判断房地产泡沫是否存在的五高标准,并结合标准对我国房地产市场进行了具体分析,在文章最后,就我国房地产市场的发展给出了几点意见.8.学位论文杜量中国房地产业投资风险分析——基于泡沫理论的研究2005房地产业是当前中国经济发展中极具特色的产业。中国房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。构建起系统的中国房地产行业投资风险分析方法，并用该方法分析中国房地产行业的投资风险暨房地产泡沫问题，具有重大的理论和现实意义。本文以理论研究为指导，以实证研究为主；以定性分析为指导，以定量分析为重点。本文从对房地产行业的共性分析与对中国房地产行业的特性分析出发，综合运用泡沫经济理论、虚拟经济理论以及产业分析方法、房地产投机与预期理论等深入探讨了房地产属性、房地产业与国民经济的互动、房地产泡沫的形成机理、中国房地产业发展与现状等，该部分以定性研究、理论研究为主。在定性研究、理论研究基础上，开始了定量研究、实证分析。在定量研究部分，构建了系统的、逻辑严密的中国房地产行业投资风险暨房地产泡沫问题分析方法，并用该方法对中国房地产行业作出了实证分析。我们综合运用房地产泡沫指标法、指数合成方法和经济计量方法分析中国房地产行业投资风险问题。房地产泡沫指标法是基于内部逻辑角度的分析方法；指数合成方法则是房地产泡沫指标法的深化；而经济计量方法则是在上述定量分析基础上的更进一步的严格分析，使得整个定量分析的严密性和可信度大大提高。同时，在具体的定量分析中，受限于中国房地产统计数据，笔者不得不创造性地构造了一些新分析方法。本文得出的基本结论如下。当前中国GDP增长率达到8％以上，人均GDP在10