地平线---XXXX年青岛房地产市场年报

2012年青岛房地产市场年度研究报告行业内部资料交流仅供参考本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2012年青岛房地产市场年报目录回顾，2012.................................................3第一部分宏观政策篇...................5第二部分城市规划篇...................7土地市场篇.......................................10一、青岛土地供应.....................11二、青岛土地成交.....................12三、开发区和胶南土地出让总量分析.....12住宅市场篇.......................................171.新增供应量分析.....................172.成交分析...........................193.存量分析...........................234.房价分析...........................252012年全年新房销售额TOP10...........26商业办公篇.......................................27第一部分商业篇......................27第二部分办公篇......................29营销推广篇.......................................311.报广分析篇.......................312.楼盘明星.........................32展望，2013...............................................342012年青岛房地产市场年报回顾，2012从冰封到翘尾，下面我们回顾一下去年间逐个月的青岛关于房地产的大事记：1月岛城楼市有点寒。2012年开局惨淡，开盘项目甚少，成交量不足，这也标志着楼市正式进入了阶段性的休整期。3月“首套优惠”重出江湖。2012年3月22日，青岛银行总部率先实行首套房的8.5折优惠，在青岛引起不小的影响，使岛城的房贷利率重新进入了折扣时代。4月紫御观邸直降百万。临近年中，全国的楼市进入了深度调控期。降价消息接踵而来，各小房企为缓和资金链的紧张，纷纷以价换量，大房企虽然资金充足，但是也纷纷放出优惠。5月“限墅令”重现。6月中下旬，由国土资源部、国家发改委要求，各地严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，并将住宅项目容积率严格限定不得低于1.0。6、7月年内两次降息。就在房地产在深度调控下艰难前行时，央行的两次降息给市场带来暖流，分别在2012年6月7日和7月5日进行了降息。两轮下调之后，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，降息前已经办理好按揭的贷款者，将在今年1月1日开始执行新的基准利率，为购房者缓冲了不少压力。2012年青岛房地产市场年报9、12月保障房全面发力。2012年省政府下达青岛市保障性住房建设指标为23085套。截至目前，我市已在31个项目中落实24388套保障性住房房源，圆满完成国家和省下达我市的保障性住房建设任务。11、12月年末“地王”频现。2012年12月13日，香港东路23号B地块（即“中国海洋大学浮山校区原址”）走上拍卖台，经过二十多轮的叫价后被拍走，成交价高达13040元/平方米，打破此前纪录，成为崂山新地王。多个一二线城市地王也频频出现。2012年青岛房地产市场年报第一部分宏观政策篇1.国家层面2012年，全国房地产开始深度博弈，一面是中央反复强调调控不放松，另一面是在保增长的压力下，一些地方政府在楼市政策上微调不断。就在2011年年底，住建部再次重审2013年继续限购，放松调控将约谈问责。未来也不能排除政策收紧的可能性。2012年年终政策盘点时间轴2.地方博弈从2003年到2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，在中央对房地产的严格操持下，各地房地产已开始逐渐被压制，每一个房地产调控政策的东向，都在牵动着地方政府的神经，地方政府的微调步伐也在“小心翼翼”地进行着。2012年1月31日温家宝：巩固房地产市场调控成果2012年3月14日温家宝：房价还没有回到合理价位2012年4月17日国土部：警惕一些地方放松调控2012年5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导2012年5月18日住建部关键期定调：决丌让调控反复2012年6月18日多部委密集表态：房地产调控丌动摇2012年7月7日温家宝江苏常州调研强调楼市调控丌动摇2012年12月18日国土部再申坚持调控，使囤地无处遁形2012年12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨将被问责2012年青岛房地产市场年报2012年地方微调政策【地平线观点】从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。另外，户籍制度调整或许会成为突破“限购”政策的趋势。3.2012年信贷、土地、保障房政策一览•公积金新政被疑“曲线救市”，但全部闯关成功•代表城市：常州、南京、合肥、沈阳、厦门、武汉、郑州等调整公积金贷款•芜湖被叫停，扬州新政保刚需旗帜鲜明获通过•代表城市：芜湖、扬州、杭州、重庆贴购房补贴•对房价影响丌大，只要丌碰红线基本都能存活•代表城市：上海、北京、武汉、马鞍山减免购房契税和退税•触及政策“红线”皆成“短命政策”•代表城市：上海、北京、武汉、马鞍山松放松限购标准2012年信贷政策回顾：2.24央行下调存款准备金率0.5%5.18央行下调存款准备金率6.8时隔3年半央行首次降息下调存贷款利率0.25%公积金同步调整7.6时隔丌到一月央行再度降息下调存款利率0.31%2012年青岛房地产市场年报第二部分城市规划篇开发重点：结合轨道交通和城市主要快速道路的建设，开发重点分青岛片区（市内四区和崂山区）、黄岛区、城阳区。开发布局重点向青岛中北部、黄岛以及城阳转移。2012年土地政策回顾：2.22国土资源部发布“禁墅令”6.7国土部发布《闰置土地处置办法》，闰置土地满一年按地价20%征闰置费9.6国土资源部推新“差别化”供地，保18亿亩耕地红线12.18国土部将于近期建立房地产大企业大地块跟踪督查制2012年保障房政策回顾：1.9全国国土资源工作会议上，国土部公布供地导向，优先保障房建设6.7住建部出台《公共租赁住房管理办法》，租金低于市场价格7.17财政部、住建部修订《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》11.8十八大报告指出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度青岛十二五住房建设规划出炉各区开发重点项目公布《青岛市“十二五”住房建设发展规划》日前获市政府批准，正式发布。规划显示，结合全市房地产业现状和发展趋势预测，七区各类房地产有效需求量约3700万平方米，其中住房有效需求量约3000万平方米。建设布局上，将按照公共交通导向、产业布局引导、就业与居住均衡发展、促进社会公平与融合和旧区改造与新区发展并重的原则加以引导.2012年青岛房地产市场年报青岛片区主要结合旧城改造、城中村、产业用地调整为主，黄岛与城阳以居住新区建设为主。黄岛区：重点发展形成5个居住片区：黄岛生活综合片区、临港生活服务区、昆仑山路居住片区、薛家岛居住片区、下庄居住目前，该工程项目已进入第一次环评公示阶段，由青岛市地铁工程建设指挥部办公室委托上海船舶运输科学研究所对青岛蓝色硅谷崂山隧道工程的环境影响展开评价工作。崂山将再建隧道直通蓝色硅谷初步计划年内开工青岛新城市规划出炉中心城区将大幅扩容崂山区将再建一条新隧道，直通蓝色硅谷。岛城将建一条蓝色硅谷崂山隧道，选址在仰口隧道的西侧。隧道建成后，将打通青岛市区与即墨蓝色硅谷间的城际铁路运输。11月28日，青岛市第十五届人大常委会第六次会议听取了市政府关于《青岛市城市总体规划(2011-2020)》编制情况的说明，会议审议并同意市政府提请审议的《青岛市城市总体规划(2011-2020)》，市政府要根据会议提出的审议意见修改后，按法定程序上报批准。2012年青岛房地产市场年报“新一轮总规”对城市性质最终表述为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。”城市职能上体现了新时期国家海洋战略的要求。按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整的主要内容是：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。市北区人民政府驻敦化路街道延吉路80号。撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。黄岛区人民政府驻隐珠街道深圳路181号。再过两三年，地铁一期3号线将正式开通,贯穿岛城“南北”的快速交通体系显现,不仅缓解跨南北上班族乘车难问题，更为北部大发展提供动力青岛市正式调整部分行政区划分市北四方两区合并国务院作出《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》、山东省政府发出《关于调整青岛市部分行政区划的通知》，决定对青岛市部分行政区划实施调整。青岛进入地铁建设高潮3号线贯穿南北完工六成目前，青岛地铁建设已进入了全面推进阶段，地铁3号线第二批车站主体建筑、结构施工图已完成，正在进行第三批车站附属建筑结构施工图设计，全线车站装修初步方案设计完成，而在交通调流方面，全线一期调流道路18处已全部完成，青岛火车站站、人民会堂站、五四广场站、李村站二期调流工作正陆续开展。2012年青岛房地产市场年报在我市的“十二五”规划中，确定要谋划第二条海底隧道的建设，目前已启动了第二条海底隧道的前期论证和规划工作。在论证中，专家们认为第二条海底隧道应建在胶州湾隧道和胶州湾大桥之间，根据我市的规划，地铁也将从第二条海底隧道通过，也就是地铁2号线，相信不久也将提上日程。土地市场篇土地热潮席卷全国楼市步入深度博弈期。当2012已成往事，我们站在2013年的首月追溯上年，2012年是限购的第二个春秋，楼市波澜不惊，作为房地产市场的根源，土地市场也是风雨不调。大半年的土地市场显得压抑，底价成交和流拍成了前三个季度土地市场的“最强音”。然而，走过9月，岛城土地市场掀起一波又一波的高潮，出让了“年度最难拍”土地，也出现了新的地王，大鳄也频繁出手抢滩岛城。纵观岛城全年，没有哪一年的土地市场比2012年更富有戏剧性——年初冷清、半程发力、年底“抢地”。年底居然出现一边数钱一边拿地的现状。从2012年土地市场来看，无论是供应量还是成交量，包括即墨、胶州、原胶南、平度和莱西在内的市郊区域成为去年土地市场的主力军。万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩，2012年万科销售额1412亿元，再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为13.2%，比上年同期的14%下降0.8个百分点。眼下，一线房企年度利润率指标出现下降态势，凸显房企成本经营管理压力。房地产行业即将迎来剧变，也许行业集中度提升和房企境外融资潮加剧。因此，拼命降低成本费用和提升投资回报，或将成为2013年行业发展的基调。土地市场年末出现“翘尾”行情，是否预示了明年的楼市基调？土地市场的“加温”和开发商资金的回笼，2013年即将开启一个“暖春”。但是明年走势还要看市场供求关系和政策导向。开发商对楼市前景比较看好，特别是“十八大”之后，也就是明后年的市场前景很被看好。“第一个原因是新一届领导人上任之后，经济的发展还是主基调。2012年青岛房地产市场年报第二个原因就是开发商现在的资金还是比较充分的，今年开发商的资金不像往年年底那么紧张。第