珠海XXXX年7月房地产市场观察分析报告

珠海房地产市场七月份观察分析报告策划部2012.71、观察视点22、报告说明33、数字楼市44、宏观环境55、土地市场116、住宅市场191报告目录6.1、统计局数据216.2、网签数据276.3、开盘数据326.4、供应预测331、市场环境：楼市政策依然从紧，经济下行货币政策有望继续宽松5-6月全国楼市趋暖，楼市呈现量价止跌反涨的迹象，引各界关注，中央高层纷纷喊话，楼市调控仍从严不放松。从河南新政的叫停到珠海试水不成，表明中央年内都不会放松两年来的楼市调控成果。随着CPI涨幅逐月下降至1.8%，抑制物价的宏观调控目标得以实现，政策调控空间得到进一步扩展，为货币政策的微调提供了更多的可能。2、市场表现：延续以价换量，成交均价略降，成交量维持高位根据珠海统计局最新公布数据显示，2012年6月珠海市新建商品房住宅成交面积为24.67万㎡，同比上涨11.7%；成交均价为11130元/㎡，同比下降14.4%。3、市场预测：刚需入市承托高销量，销售飘红刺激价格微涨“十一”销售旺季临近，刚性入市再度高涨，房企将集中加量，推销节奏加快，促使未来三个月整体供销两旺。改善型户型推动均价欲升，热销刚需产品开始价格上探，近期刚需客户逐渐对价格、产品差异化等因素敏感度依然较高，虽市场略有回暖，但幵未达到理想预期，仍需后期稳扎稳打。2观察视点坦洲由于统计局数据公布时间延迟，本报告政府数据以最新公布为准。供求比=成交面积（成交量）/供应面积（供应量）珠海市商业市场、写字楼市场由于数据不足，在此不作分析说明数据来源：珠海统计局、珠海市商品房预（销）售专网、珠海市国土资源局、珠海住建局、珠海市土地交易中心、中山房地产信息发布网、珠海特区报、珠江晚报、南方都市报、澳门日报3报告说明数字楼市6月珠海商品房住宅新增供应面积：13.12万㎡成交面积：24.67万㎡成交均价：11130元/㎡累计库存：69.5万㎡4PART1宏观环境5高层观点：温家宝：把抑制投机投资性需求作为长期政策李克强：实现保障性安居工程保质按期竣工经济环境：央行一个月内再降息，首次“非对称”7月CPI同比涨1.8%，创30个月以来新低行业动态：百城住宅均价9个月来首次止跌北京新地王楼面价4.4万元/㎡珠海时事：珠海试水松绑楼市政策当天紧急叫停宏观环境◆导读楼市趋暖，量价止跌反涨引各界关注；高层喊话，楼市调控仍从严不放松；经济环境，利好刚需优化首套房贷；地方新政，谁触碰了限购敏感底线？6７月７日总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。温家宝:把抑制房地产投机投资性需求作为长期政策李克强：实现保障性安居工程保质按期竣工７月１日副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调，要继续推进保障性安居工程建设，实现保质按期竣工，确保分配公开公平公正，更好地发挥保障房建设对改善民生、稳定增长、调整结构的重要作用。国土资源部：坚定不移贯彻房地产调控政策国土资源部7月12日表示，，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为。宏观环境◆政策7央行一个月内再降息首次“非对称”中国人民银行7月5日晚间宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6%。央行同时宣布，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。7月CPI同比涨1.8%更多宽松政策或推出8月9日，国家统计局发布7月份经济运行数据，7月居民消费价格(CPI)同比涨1.8%。CPI升幅创30个月以来新低。宏观环境◆经济8北京新地王诞生楼面价4.4万元/平米破全国纪录6月27日下午，北京市崇文菜市场（含西侧地）地块现场拍卖，经过33轮出价，最终以7.1亿元成交。据此测算，该地块楼面价达43227万/平方米，创下北京土地拍卖历史新高。世荣兆业控股股东拟减持公司股份5%-20%7月3日世荣兆业发布公告称，公司控股股东梁社增先生及其一致行动人珠海威尔集团计划自本月9日起的未来12个月内出售所持世荣兆业部分股票，预计减持股票比例占公司总股本的5%-20%。全国百个城市住宅均价9个月来首次止跌楼市局部上演“疯狂6月”中国房地产指数研究院7月4日发布6月“百城价格指数”，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。宏观环境◆行业9珠海港万山港区桂山岛客运码头获2400万补贴继2010年高栏港区10万吨级主航道扩建工程获国家交通运输部1.76亿元资金支持后，在市港口管理局积极争取下，7月2日珠海港万山港区桂山岛客运码头工程又获交通运输部2400万元补助资金。珠海试水松绑楼市政策当天紧急叫停7月14日珠海市住房和城乡规划建设局一官员表示，珠海市限购范围从香洲主城区，缩小至东起梅华路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线的区域。他还表示，珠海市限价已经达到效果，限价不作为调控的主要手段。但是在15日凌晨0时30分左右，珠海市住规建局主要负责人改口称珠海楼市双限政策维持原状不变。宏观环境◆珠海10PART2土地市场11本月土地整体供应延续今年以来的低迷，供应主力为工业用地；土地成交量价环比上月有所增加，土地均以底价成交，成交主力为西区。土地市场◆导读7月新增土地供应3幅地块，3宗土地均位于西区7月新增土地供应共11.13㎡，环比下降70%，同比下降67%7月成交面积环比激涨219%4宗土地流拍引担忧7月以低价工业用地主导，政府卖地入账9.4亿12120621201812061供应：7月西区稳坐“供地霸主”地位工业用地推地“大满贯”7月珠海土地市场新增供应3幅地块，供应面积111332平方米；从各区域的土地供应面积看，3宗土地均位于西区，7月主城区、横琴区零宗新增供应，西区名副其实地再次成为珠海供地大区。1、本月土地供应分析数据来源：珠海市国土资源局区域挂牌序号宗地位置宗地面积（㎡）用途容积率可建面积（㎡）起始价（㎡）西区12061红旗镇联港工业区3663.7设备制造业1.0-1.50.55万33612062富山工业园七星大道南侧33333.33工业1.0-1.55万25012018三灶区青湾机场北路西侧74335工业≤1.07.4万1880本月土地供应一览◆土地市场137月珠海土地市场新增供应3幅地块，共111332平方米，环比下降70%，同比下降67%；珠海“双限”政策的持续发酵，在经历了住宅用地、商住用地终止拍卖、流拍的波折命运后，政府在推地时显得更为谨慎，可以预见的是，起价不高的工业用地在未来一段时间里仍未珠海的主要供地类型。珠海市新增土地供应走势图（2011.1-2012.7）单位：万㎡单位：宗供应：7月新增土地供应共11.13㎡，环比下降70%，同比下降67%数据来源：珠海市国土资源局050000010000001500000200000025000000481216供应面积39343619795141279924038816279262524834091212105610137754335212418522382317006616963429125317530307202372119111332供应宗数52876127157635621444311年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年1月2月3月4月5月6月7月◆土地市场147月珠海土地成交5宗，总成交面积463409平方米，环比上涨219%，同比下降19%。其中，洪湾片区、金湾区红旗镇、横琴新区在7月均推出了面积逾10万的“地王”，这也大大托高了7月的土地成交总面积。5宗土地均底价成交，出现4宗流拍现象。珠海市土地成交走势图（2011.1-2012.7）成交：7月成交面积环比激涨219%4宗土地流拍引担忧单位：万㎡单位：宗2、本月土地成交分析数据来源：珠海市国土资源局050000010000001500000200000025000000481216成交面积9104422563946574741279924038815311567220203409121099594773506564978419863622778198910500346655145223463409成交宗数526874147111062590044511年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年1月2月3月4月5月6月7月◆土地市场15（一）本月土地成交一览数据来源：珠海市国土资源局区域地块编号地块坐落出让面积（㎡）用途容积率起价（元/㎡）成交总价（万元）成交价（元/㎡）准入产业类型竞得单位西区12036洪湾商贸物流中心2－9至2－16号地块、B号路北侧、M号路东侧102790物流1.85005139500家用电器及配件的制造、销售和仓储物流基地苏宁电器西区11098-1红旗镇双林大道西200023工业5760万57605760丽珠集团西区12041富山工业园高栏港高速东侧10863工业1.0-1.5252273252金属制品业祖承不锈钢管西区12042白蕉新港工业区13482工业≥1.0252339252农副食品加工业德海生物科技横琴12050横琴中心南路北侧、环岛西路东侧136250口岸用地（含口岸设施用地、办公、酒店、住宅（酒店式公寓）（约）≤3.12100886992100大横琴投资◆土地市场167月实际所得土地出让金收入为94452.万元环比下降7%，同比下降6%。这月的土地成交面积大幅上涨，但由于成交的工业用地一般起拍价不高，这也导致了总成交金额没有出现了大幅的增长，反而环比下降了7%。珠海市土地成交金额走势图（2011.1-2012.7）土地收入：7月以低价工业用地主导，政府卖地入账9.4亿单位：万元数据来源：珠海市国土资源局050000100000150000200000250000300000350000成交金额5464.5180316202067391431761610310657217000478453240452948660641675191513460026426958859445211年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年1月2月3月4月5月6月7月◆土地市场17相关阅读：珠海上半年市本级土地收入仅完成预算26.3%据珠江晚报报道，上半年珠海市公共财政预算收入实现了“时间过半、任务过半”的目标。上半年全市财政预算收支保持平稳，全市公共财政预算收入完成81亿元（其中税收收入完成60.5亿元，同比增长6.9%；非税收入完成20.6亿元，同比增长52.2%），同比增长15.6%；全市公共财政预算支出完成80.3亿元，完成年初预算的43.9%，按可比口径增长28.6%。政府性基金预算收入完成55亿元（市本级完成16.9亿元，区级完成32.3亿元）；政府性基金预算支出完成57.2亿元，其中土地出让支出52.6亿元（市本级完成15.2亿元，区级完成37.4亿元）。市本级土地出让收入仅完成年初预算26.3%，完成进度不理想。信息来源：珠江晚报◆土地市场18PART3住宅市场19市场升温，刚需急于入市，房企趁胜追击加紧以价换量，市场成交量刺激性上涨，6月接近本年度单月最高值。住宅市场◆导读6月全市住宅供应量为13.12万㎡，销量为24.67万㎡，销售均价11130元/㎡1-6月珠海住宅库存69.5万㎡，后市去化压力依然巨大7月网签套数持续高位近650套，日均21套8-10月预计全市住宅新增供应总面积约28.7万㎡201、商品房住