房地产建设项目主要办理的流程及成本说明

╣╠King&CapitalLawyer01/2007(73)３１京都律师2007·01京都律师2007年第01期（总第73期）:[e-mail]律师实务郭伟：房地产建设项目主要办理的流程及成本说明随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。随着近两年国家和北京市关于清理整顿建设用地，规范房地产市场秩序一系列政策、法规的出台，北京市房地产开发的许多工作程序和相关税费发生了变化，尤其是土地公开交易政策的调整使得房地产项目的开发运作方式发生了重要的改变。由于政策不断调整，法规经常修订以及政出多门等因素，加之房地产开发自身的复杂性，都给实际开发工作增加了难度。现就北京市非政府投资房地产建设项目主要办理流程及成本进行阐述。依据《北京市固定资产投资建设项目指导目录》、《北京市外商投资建设项目指导目录》内容规定，对属于目录所例非政府投资建设项目禁止类建设项目，一律禁止审批立项。对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项目，继续由市发改委审批立项，或由市发改委审核后报国家发改委审批。对不属于上两类的非政府投资建设项目，全部取消审批。总投资3000万元以上（含）的固定资产投资项目立项，直接到市发改委登记备案。总投资3000万元以下的固定资产投资项目（不含房地产开发）立项，由项目所在地区县发改委负责登记备案。对不属于前述两类的外商投资建设项目，下放或取消立项审批。总投资3000万美元以上（含）的固定资产投资项目立项，继续由市发改委审批。总投资3000万美元以下的固定资产投资项目立项，由项目所在地区县发改审批。通过公开招标或拍卖获得土地使用权的房地产开发项目立项，直接到市发改委办理有关立项手续。固定资产投资建设项目分为核准类项目、备案类项目、审批类项目。核准类项目是指《政府核准的投资项目目录》范围内的企业投资建设项目，外商投资的项目和境外投资的项目。备案类项目是指《政府核准的投资项目目录》以外的内资企业投资项目。审批类项目是指全部使用国有资金、国有资金投资占控股或者主导地位的投资项目。一、通过土地公开交易市场取得土地开发权的企业投资项目（具备规划意见书）的办理流程（一）办理土地成交有关手续。建设单位在作者：郭伟（京都律所·北京）╣╠King&CapitalLawyer01/2007(73)３２郭伟：房地产建设项目主要办理的流程及成本说明京都律师2007·01Email:[e-mail]（总第73期）律师实务土地公开交易市场通过公开交易取得土地开发权，国土部门核发土地成交确认书（二）办理土地成交有关手续后，建设单位可同时办理项目立项、用地、规划设计方案及初步设计有关手续。其中，对外资项目，建设单位在办理立项有关手续后，方可同时办理环境影响评价审查、用地、规划设计方案及初步设计有关手续1．立项有关手续对于内资项目，建设单位依次办理环境影响评价审查，建设项目核准或备案。对于外资项目，建设单位依次办理外商投资项目核准、外商投资企业设立批准或变更、工商注册登记（其）房地产项目还需到建设部门办理开发企业资质）手续。2．用地有关手续建设单位依次办理土地出让许可，如涉及征占用林地，还需办理征占用林地许可、建设用地规划许可证、国有土地使用证。3．规划设计方案及初步设计有关手续建设单位进行设计方案招标，规划部门对设计方案招投标活动进行备案监管，同时将监管结果或咨询服务意见根据项目需要有选择地抄送人防、消防、市政管理、体育、水务、公安交通等部门。随后，建设单位可根据需要同时办理消防设计防火审核、建设项目人民防空建设标准审查；（中直机关、中央国家机关按系统审查）、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查、卫生条件、设施的设计审查。（三）办理建设工程规划许可有关手续。建设单位在取得建设用地规划许可证并且项目经核准或备案后，办理年度投资计划，建设项目人民防空建设标准审查、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查后，办理建设工程规划许可证。（四）办理建设工程施工许可有关手续。建设单位取得建设工程规划许可证后，可根据需要同时办理掘路许可、占路许可、移伐树木许可、移植古树名木许可、避让保护古树名木措施许可、人防工程施工图备案（中直机关、中央国家机关按系统办理）、施工和监理单位招投标过程监管、施工图审查。随后，建设单位办理建设工程施工许可证。建设工程完工后进行竣工验收备案。二、通过协议出让方式取得土地使用权的企业投资项目（不具有规划意见书）的办理流程（备案类项目）（一）办理项目备案有关手续建设单位到发展改革部门办理项目备案手续后，可同时办理地震安全性评价报告审定及抗震设防要求确定和规划意见书（选址）、环境影响评价审查、职业病危害预评价、不可移动文物的原址保护及对保护范围内建设项目审查手续。办理规划意见书（选址）过程中，规划部门根据项目的不同情况，告知建设单位相应地到文物、卫生、环保、园林绿化、水务、公安交通、广播电视、涉外项目审查、无线电、机场管理等部门办理许可或咨询有关意见。（二）办理规划意见书（选址）后，可同时办理项目用地、规划设计方案及初步设计有关手续1．项目用地有关手续建设单位依次办理建设用地预审、建设用地╣╠King&CapitalLawyer01/2007(73)３３京都律师2007·01京都律师2007年第01期（总第73期）:[e-mail]律师实务郭伟：房地产建设项目主要办理的流程及成本说明规划许可证、征地许可（如涉及征占用林地，还需办理征占用林地许可、土地出让许可。随后，建设单位可同时办理国有土地使用证、房屋拆迁许可证、年度投资计划。2．规划设计方案及初步设计有关手续建设单位进行设计方案招标，规划部门对设计方案招投标活动进行备案监管或提供咨询服务，同时将监管结果或咨询服务意见根据项目需要有选择地抄送人防、消防、市政管理、体育、水务、公安交通等部门。随后，建设单位可根据需要同时办理消防设计防火审核、建设项目人民防空建设标准审查；（中直机关、中央国家机关按系统审查）、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查和卫生条件、设施的设计审查。（三）办理建设工程规划许可有关手续建设单位办理了年度投资计划，同时根据需要通过建设项目人民防空建设标准审查和文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查后，办理建设工程规划许可证。（四）办理建设工程施工许可有关手续建设单位取得建设工程规划许可证后，可根据需要同时办理掘路许可、占路许可、移伐树木许可、移植古树名木许可、避让保护古树名木措施许可、人防工程施工图备案（中直机关、中央国家机关按系统办理）、对依法需监管的项目进行施工和监理单位招投标过程监管、进行施工图审查。随后，建设单位办理建设工程施工许可证。建设工程完工后进行竣工验收备案。三、房地产建设项目主要成本费用及税收（以商品住宅开发为例，其他建设项目在此基础上略有区别）（一）土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。包括：1．土地转让及其费用（1）土地出让金收费依据：北京市人民政府京政发[1993]34号《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2）耕地占用税收费依据：北京市人民政府京政发[1987]93号《北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的办法》（3）耕地开垦费收费依据：《中华人民共和国地土管理法》（4）地价评估费收费依据：国家计划委员会、建设部计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》国家计划委员会、国家土地管理局计价格[1994]2017号《关于土地价格评估收费的通知》北京市物价局、北京市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第398号《关于房地产中介服务收费的通知》北京市物价局、北京市国有资产管理局京价（房）字[1997]第419号《关于国有资产评估中房地产价格收费问题的通知》（5）土地补偿费收费依据：《中华人民共和国土地管理法》、《北京市实施中华人民共和国土地管理法办法》（6）地上物补偿费收费依据：北京市人民委员会（57）市冯字第321号《北京市人民委员会“青苗补偿计算办法”》北京市房屋土地管理局京房地评字[1997]第356号《北京市房屋土地管理局关于实施北京市房屋估价办法中有关“远郊区、县房屋重置价格补偿幅度”和“房屋附属物、树林补偿价格”的通知》北京市园林局（90）园绿字第257号《关╣╠King&CapitalLawyer01/2007(73)３４郭伟：房地产建设项目主要办理的流程及成本说明京都律师2007·01Email:[e-mail]（总第73期）律师实务于执行新的树林赔偿标准的通知》北京市计划委员会京计基字（1997）第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》北京市物价局京价（房）字[1998]第231号《关于制定危改小区树木移植费的函》北京市地土管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行北京市实施中华人民共和国土地管理法办法第四章、第五章实施细则的通知》（7）坟墓迁移费收费依据：北京市土地管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行北京市实施中华人民共和国土地管理法第四章、第五章实施细则的通知》（8）房屋拆迁安置补偿费收费依据：北京市人民政府2001年第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府1998年第16号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府京政发[1991]56号《北京市人民政府关于北京市城市房屋拆迁补助费标准的批复》北京市人民政府办公厅京政办发[2000]19号《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室京国土房管拆字[2000]第148号《关于确定本市城区和近郊区房屋拆迁补偿中经济适用住房均价的通知》北京市人民政府京政函[1998]76号《关于北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定的批复》北京市房屋土地管理局京房地拆字[1998]第1126号《关于实施北京市城市房屋拆迁管理办法有关问题的通知》北京市人民政府京政函[2000]60号《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》北京市房屋土地管理局京房地评字[1996]573号《关于发布修订后的北京市房屋估价办法的通知》北京市房屋土地管理局、北京市物价局京房地评字[1999]656号《关于印发北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知》北京市人民政府京政函[2001]101号《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定（试行）的批复》（9）劳动力安置补助费收费依据：北京市人民政府京政发[1991]26号《北京市实施中华人民共和国土地管理法办法》北京市人民政府1993年10月6日第16号令《北京市建设征地农转工人员安置办法》北京市房地产管理局京地发（地）[1994]1号《关于实施北京市建设征地农转工人员安置办法有关问题的规定》（10）征地超转人员生活补助费（统筹金）收费依据：北京市民政局京民计字[1993]第22号《关于提高建设征地农转中超转