第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准

第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第1页共36页第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准执行人：张建光日期：2014.08.01责任人：李庆昌日期：2014.08.15核算人：杨硕日期：2014.09.20控制人：贾瑞明日期：2014.09.30修订记录修订日期修订状态修订内容修订人审批人批准人2014.05.07V1.0创建文本内容；李栋李庆昌张鹏2014.08.01V2.0进行内容调整，增加其它业务板块内容张建光李庆昌张鹏第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第2页共36页目录一、作业标准原则二、作业标准范围三、作业标准职责四、作业标准指引4.1定义4.1.1科技设施专业定位4.1.2科技设施专业业务职责、专业职能4.1.3科技设施专业组织结构、岗位结构4.2标准4.3流程4.3.1第一物业流程与标准化4.3.2第一商业流程与标准化4.3.3第一会所流程与标准化4.3.4第一联行流程与标准化4.3.5Hotel流程与标准化4.3.6第一教育流程与标准化4.3.7科技设施中心重点工作流程4.4监约、评估、其他五、作业标准图集六、作业标准支持文件七、作业标准表单八、作业标准监约第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第3页共36页一、作业标准原则明确科技设施专业及其二、三级专业在第一资产流程与标准化（第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一设施、通正设施、第一科技、第一教育）中的专业职能和业务职责，规范科技设施专业的标准化文件的编制、执行及优化。二、作业标准范围适用于第一资产科技设施专业三、作业标准职责序号四个主体岗位/部门职责3.1执行主体科技设施专业工程师1、依据第一物业、第一商业、第一教育、第一设施、通正设施流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。2、协助第一物业、第一商业、第一教育完成新建、改造工程的技术方案支持及技术标编制工作，在招投标过程中负责技术标的审核，协助过程监理及验收。3、依据第一物业、第一商业、第一教育设施管理工程数据评估表，协助服务中心调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。4、依据第一物业、第一商业、第一教育工程缺陷反馈评估表，推动落实整改工作。5、定期检查评估第一物业、第一商业、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。6、对第一设施、通正设施承接新项目进行技术支持，在项目甄选、质量控制及撤场环节做好技术评估工作。3.3责任主体科技设施专业责任人1、负责科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。2、制定部门绩效规划及各专业绩效任务，组织第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第4页共36页团队落实绩效任务。3、督导任务的执行，协调难点事宜的处理。4、对科技设施中心专业工程师的各项评估进行审核。3.3核算主体科技设施专业核算人1、核算科技设施专业流程与标准化节点工作及标准化文件，修订并完善第一物业、第一商业、第一教育一、二、三流程与标准化科技设施专业相关节点。3.4控制主体科技设施专业控制人1、负责把控科技设施专业执行第一资产各业务板块流程与标准化及里程碑执行表相关工作。2、负责对科技设施专业工作方向、绩效任务指标进行把控，对目标达成效果进行评审。3、对科技设施中心专业工程师的各项评估给出决策意见。四、作业标准指引4.1定义4.1.1科技设施专业定位于第一资产一级专业科技设施专业；4.1.1.1科技设施专业一、二、三级专业：4.1.1.1.1一级专业：科技设施专业；4.1.1.1.2二级专业两个：机电节能专业、综合维修专业4.1.1.1.3三级专业八个：给排水专业、暖通专业、供配电专业、弱电专业、电梯专业、房屋本体专业、共用设施维修专业、户内维修专业、4.1.1.2科技设施专业对应本部科技设施中心，科技设施中心设两个部门：设施管理部、维保成保部；4.1.1.3科技设施专业对应第一物业一级专业科技设施专业、第一商业一级专业运营管理专业、HotelMoMc一级专业科技设施专业、第一会所一级专业工程管理专业，第一教育一级专业行销推广专业，通正设施一级专业工程专业、第一设施一级专业能源运营专业和工程管理专业。第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第5页共36页4.1.2科技设施专业职能、业务职责4.1.2.1科技设施专业职能一级专业二级专业三级专业专业职能科技设施专业机电节能给排水1、负责第一资产科技设施专业体系的搭建、运行、持续改进工作；2、负责对各业务板块的能源管理业务执行提供评估、督导，并对设备系统运行策略、节能降耗措施制定提供技术支持，实现节能降耗；3、指导服务中心完成各专业设施设备的运行、维护及异常情况处理，出具相关评估；4、对第一设施、通正设施承接新项目进场的技术条件实施评估、季度生产质量实施评估、撤场评估。暖通供配电弱电电梯综合维修房屋本体1、负责指导、编制、审核各阶段的设施管理咨询建议分表；2、负责对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程维修改造提供技术支持；3、负责跟进各业务板块工程缺陷反馈的收集整理工作，填报APH，推进缺陷反馈的处理工作。户内维修共用设施维修4.1.2.2科技设施业务职责一级专业二级专业三级专业业务职责科技设施专业机电节能给排水1、依据第一物业、第一商业、第一教育流程与标准化里程碑执行表工作节点内容执行各项工作任务。2、依据设施管理工程数据评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设施管理工程数据评估，指导、调整设备设施运行策略，进行节能降耗工作。3、依据工程缺陷反馈评估作业标准对第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育工程缺陷反馈收集汇总，推动落实整改工作。4、定期检查评估第一物业、第一商业、第一会所、HotelMoMc、第一教育设备设施运行情况，出具设备设施运行意见，督促落实整改。暖通供配电弱电电梯第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第6页共36页综合维修房屋本体5、对各项目的物业接管验收、代客验房、工程遗留问题销项整改、工程新建、改造提供技术支持；6、对各项目会所、商业、幼儿园前期装修工程的设计、施工、验收等工作提供全过程管理与技术支持。7、对第一设施、通正设施履约合同过程中，每季度进行生产质量评估，跟进整改落实，提高甲方满意度。8、协助第一设施、通正设施完成合同续签、撤场前电梯的设备检查工作，提供技术支持。户内维修共用设施维修4.1.3科技设施专业组织结构、岗位结构4.1.3.1科技设施专业组织结构第一资产第一资产办公会第一资产研发小组科技设施中心部理管施设部保承保维第一物业工程管理部第一商业第一会所第一联行第一设施第一教育HotelMoMc通政设施研发策划及市场推广部工程管理部行销推广部工程管理部工程管理部市场推广部工程部机电节能专业综合维修专业第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第7页共36页4.1.3.2科技设施专业岗位结构4.2科技设施专业标准科技设施中心总监设施管理部经理给排水工程师暖通工程师供配电工程师弱电工程师电梯工程师维保承保部经理土建工程师科技设施中心副总监科技设施中心总工程师第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第8页共36页4.3科技设施专业流程4.3.1第一物业流程与标准化4.3.1.1第一物业一级流程与标准化，涉及科技设施专业11个节点一级节点流程节点任务内容流程节点成果流程节点完成标准流程节点最终审批人流程节点标准化文件执行人责任人1.2区域研发小组依据地产项目研发设计小组提出的五个方案5天内完成物业服务定位方案表、设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表。在地产项目研发设计小组获取项目30天内完成新公司注册，成立服务中心研发小组。第一物业研发小组召开第二次审核会审定：物业服务定位方案、设施管理咨询方案表—概念设计物业建议分表、新公司注册、成立服务中心研发小组.设施管理咨询方案表——概念设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.3地产公司研发小组组长是项目前期阶段的控制人，服务中心研发小组组长是项目前期阶段的责任人，服务中心研发小组是项目前期阶段的执行人。前期阶段4次审核会议，经第一物业研发小组控制人审批，董事长核准通过后，开展工作。服务中心研发小组依据地产总平面和单体方案设计审定表10天内填制设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。第一物业研发小组召开第三次审核会审定：设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表。依设施管理咨询方案表——总平面和单体方案设计物业建议分表、施工图物业建议分表第一物业里程碑执行第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第9页共36页据地产项目公司战术地图及里程碑100项工作执行表5天内完成《第一物业里程碑执行表》表1.4服务中心研发小组依据地产总平面和单体扩初设计审定表5天内完成设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。第一物业研发小组召开第四次审核会审定：设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表。设施管理咨询方案表——总平面和单体扩初设计物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.5服务中心研发小组依据项目施工图5天内完成《设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表》。参与地产项目公司专项采购小组总包及各专项招投标，提出物业建议，填制《设施管理咨询方案表--招投标物业建议分表》提报地产项目公司。设施管理咨询方案表--施工图物业建议分表;招投标物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人1.6在三个样板间开工前10天内，完成体验中心服务方案表的填制。体验中心开工后10天内与地产项目公司签订体验中心服务合同，成立物业服务中心，开展体验中心运营服务，搭建品鉴馆，执行日、周、月、年报。填制成本预算和集中/专项采购计划单。第一物业研发小组召开第五次审核会审定：设施管理咨询方案表——三个样板间物业建议分表，设施管理咨询方案表——体验中心物业建议分表第一资产研发小组审核意见单第一资产责任人PM4-SS-12-B设施管理咨询作业标准PM8-SS-05-A设施管理咨询方案标准化任务书PM5-SS-118-A设施管理咨询方案建议表前介工程师科技设施专业责任人第一资产科技设施专业流程与标准化作业标准编号：FC4-SS-01版本：V2.0修订周期：12个月页码：第10页共36页体验中心服务方案表，体验中心服务合同，成本预算和集中/专项采购计划单。1.7在项目建设工程施工许可证获取后10日内，地产项目公司启动物业服务招投标招