威海环翠区住宅市场

威海环翠区住宅市场（非海景房）个案调查分析一、商品房类1、文化名居经济技术指标：该项目位于威海环翠区文化中路威海市文化中路52号（市委党校东侧），由10栋11层小高层，4栋15层高层住宅和商业组成，可容纳500余户。项目总占地面积6.2万平方米，总建筑面积75642平方米，容积率1.4，地下停车场比例1:1。配套：小区配套：双会所设计、1.2万平方米商业风情街，1千多平方米超大幼儿园。生活配套：水、电、暖、电话、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理。区域配套：威海一中、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。1、3、12、7、116路公交车。产品特征：小区规划：南北中心轴左右对称，门前两侧有两栋临街商业办公楼，紧接着是文化风情街商铺。商铺上面是住宅。地下停车场有电梯直道住宅。园林风格：“晋韵唐风”的园林景观设计、江南园林，配以大量的竹景。建筑风格：现代中式，青砖白瓦。户型特征：倡导的全阳光户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；户型及面积配比：户型面积从83到284平方米，十多种户型据不完全统计：一房两房三房四房复式合计比例A83.86/60//60大于0.2B93.25/40//40C100.35▲//▲D122.39//100/100大于0.32E131.05//▲/▲F146.51//60/60合计0大于100大于160比例0大于0.2大于0.32由上表可见，主力面积为套二、套三房，户型所占比例约为60％。主力面积为80-150平方。其中80-100平方所占比例至少为0.2;100-150平方所占比例至少为0.32。价格情况该项目为威建集团2005-2006年重点项目，2006年4月23日开盘。开盘价格：起价4300/平。垂直差价80/层。水平差价40/平。2007年3月：起价4300/平2007年8月：起价4530/平2007年10月6日-今：起价5320/平，均价6000/平，最高价6980/平。物业费：1.5元/月/平销售情况基本售罄，现只剩9套房，分别是151平标准层3户，117平和130平复式各3户。客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。营销推广手法广告诉求：“典藏文脉，领秀威海”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。报纸宣传。2、高新花园经济技术指标：该项目位于威海文化中路与古寨东路交汇处西，总占地面积9.35公顷，总规划建筑面积20万平方米，其中住宅面积17.2万平方米，公建建筑面积12.9万平方米，车位1202个，可容纳1148户居民。高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），容积率2.58，绿地率43.44%。分户面积自70平米——160平米不等。住宅与车库比1：1.04。配套：小区配套：居民健身广场、网球场以及围绕蛙鸣湖修建的内湖主题公园。生活配套：水、电、暖、电话、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理，闭路监控系统、周边防范系统、智能巡更管理系统。区域配套：威海糖酒站、环翠国际中学、威海一中、建设银行、、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。6、7、12、19、47路公交车。产品特征：小区规划：高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），在项目四周设计二－三层3万平米临街商业，为社区居民提供完善的都市生活配套。商业层高4.2-4.5米，将设置诊所、餐饮、娱乐、银行、证券、邮政及各类商贸、服务等项目。园林风格：“建筑风格：欧式古典建筑符号与现代建筑形体相结合。户型特征：倡导的全阳光户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；户型及面积配比：户型面积从70到160平方米一室一厅56.5平。四室两厅两卫157.91平复式约323.66平，单层三室两厅双卫约126.12平，两室两厅双卫约136.22平，两室两厅双卫价格情况2006年12月：起价2800/平，均价3980/平。2007年10月6日-今：起价4880/平。销售情况基本售罄，现只剩151平以上的大户型。客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为投资。现有大量该项目房源出现在二手房市场。营销推广手法广告诉求：“”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。报纸宣传。3、金猴金色家园二期经济技术指标：该项目位于世昌大道与奈古山路交接处，由10栋多层建筑组成。总建筑面积41000平方米，其中商业建筑面积5126平方米，住宅建筑面积34864平方米，容积率1.36，共319户。配套：小区配套：商业、幼儿园、会所。生活配套：水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。可视对讲门，封闭式管理。区域配套：超市、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。多路公交车。产品特征：小区规划:“一轴线，五庭院”。轴线，为重要的视觉焦点，功能定位为休闲性的公共空间，分为商业步行街、社区广场、街区广场。五院，分别为：天和院、地和院、仁和院、家和院、兴和院。庭院间有绿地映衬。户型特征：户型方正，得房率高。下跃层设计精巧合理。产品类型多样。户型及面积配比：户型单层面积从90-140平方米，设有二层下跃户型和顶层带阁楼的大面积户型。据统计一房二房三房四房复式合计比例小于100/41//8490.154100-105/14///140.04105-110/27//3300.094110-120/48//1490.154120-130//76/5810．254130-140//63/5680.213140以上//28//280.088合计/130167/223191比例/0.410.52/0.071/主力户型以两房、三房为主，户型比例为93％。主要面积从110-140平，面积比例为62.1％。。价格情况开盘日期：2006年9月。交付日期：2007年10月。起价：4200/平方米，均价：4520/平方米。物业费：0.6/月/平。销售情况基本售罄，现只剩带阁楼的大户型。客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。营销推广手法广告诉求：“亲情庭院，我的和谐生活”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。报纸宣传。4、翠竹园二期经济技术指标：该项目位于世昌大道北与古寨西路西的交界处，开发规模达10万平方米，其中住宅7.7万平方米，大型商业配套2.3万平方米，绿化率38％,容积率1.92。配套：小区配套：商业、幼儿园、会所。生活配套：水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。可视对讲门，封闭式管理。区域配套：超市、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。多路公交车。产品特征：小区规划:12栋多层住宅，1栋商业楼。建筑风格：中国民族居住风格与现代建筑相结合。景观规划：以中国传统竹文化为主题形成四大景观组团，以中轴和两东西横轴形成自然划分。户型特征：户型方正，得房率高三米层高，全通透无暗间设计本土化生活阳台：保持低温，作储藏间使用室外隐蔽式鞋柜设计：有锁有透气孔，保持室内清新。防噪防串味污水处理系统：封闭式地漏外加通气管道。前阳台壁挂式太阳能热水器节能系统：有电动加热功能，24小时热水供应。户型及面积配比：住宅户型单层面积从69-219平方米，公寓面积在50平米左右。据不完全统计:二期的四栋住宅中,共有308户,可供调查为165户.A代表1室,B代表2室,C代表3室,D代表四室.一室两室三室四室合计分比例总比例A69.1411///110.0670.034B167.84/11//660.40.214B272.16/11//B389.00/11//B490.61/11//B5▲/▲//B692.12/11//B797.50/11//B8103.36/11//110.0670.034C1110.30//11/660.40.214C2120.28//11/C3121.41//11/C4124.48//11/C5125.21//11/C6128.93//11/C7135.67//11/110.0670.034合计117777/165//分比例0.0670.4670.467/总比例0.0360.250.25▲//1由上表可以看出,户型以两房、三房为主，各占比例46.7％；面积以70-100，110-130平为主，各占面积比例40％。这里特别要指出的是，B4户型，获威海市房地产开发协会评比的“最佳户型奖”。该户型方正，利用率高；双阳台，南向卧室客厅；动静分区干湿分离，通气性通透性极佳。同时，翠竹园的户型几乎在同一栋楼平面层上没有相同，充分利用已有条件，做出多种户型的同时，又能将户型合理分配，满足对面积不同需求的客户，同时达到利润最大化。公寓被安排在商业楼上的顶层6层，共60余户，南北长条形状的布局下，使东西两家对称分布。只有一层面积。价格情况开盘日期：2006年6月。交付日期：2009年1月。2007-09-174860元/平米（均价）2007-09-034760元/平米（均价）2007-08-274500元/平米（基价）2007-08-164400元/平米（基价）2007-05-104300元/平米（基价）2007年10月，起价：5008/平方米，均价：5300/平方米。楼层差80元/平，水平差40元/平。物业费：0.6/月/平。销售情况二期刚刚动工，现处于认购阶段，认购率50％左右。其中以1、2号楼为主。客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。单身公寓客户群位来威海的外地年轻人，年龄在25-30岁之间，置业目的为自住和投资。营销推广手法广告诉求：“高度舒适和谐社区”媒体宣传：房产网络，本项目自有网站，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。报纸宣传。5、恒丰嘉苑经济技术指标：该项目位于世昌大道北与西城路的交界处，总建筑面积16186.1平方米，其中住宅11982平方米，商业网点4204平方米，绿化率40％,容积率1.23,可容纳约80户,车位128个。配套：小区配套：商业、幼儿园、会所。生活配套：水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。可视对讲门，封闭式管理。区域配套：超市、利群商厦、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。多路公交车。产品特征：小区规划:3栋多层住宅，大量底层临街网点。户型特征：户型方正，得房率高户型及面积配比：住宅户型面积从80-141平方米，以平层住宅和复式为主。户型以套二、套三为主。价格情况开盘日期：2006年11月。交付日期：2008年。2007年10月，起价：5380/平方米，均价：6000/平方米。楼层差为下一层价格的10％。水平差40元/平。物业费：0.5/月/平。销售情况销售可达80％以上。客户群体分析该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。购买商铺的主要为投资。营销推广手法广告诉求：“复式产权，尊贵席位无可比拟”“旺铺生金，财富增速不可小觑”媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。报纸宣传。二、公寓类华安大厦、青年公寓、古寨．御花园地理位置华安大厦位于文化中路，小商品城对面。青年公寓位于世昌大道与古寨东路交汇处。古寨御花园位于古寨东路中段。物业形态这三个项目全部是旧楼改造产权式公寓。鉴于这几个项目的优势地段，也有一部分由来做写字楼。全部是精装修。销售情况销