我国房地产市场结构研究

广西大学硕士学位论文我国房地产市场结构研究姓名：张艳萍申请学位级别：硕士专业：房地产经济理论指导教师：朱仁友20090630我国房地产市场结构研究作者：张艳萍学位授予单位：广西大学相似文献(10条)1.学位论文李伯含中国房地产业的市场结构与竞争行为研究2006中国房地产业经过十多年的发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而，就在房地产业高速发展的同时，近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。正是在此背景下，本文从中观的产业视角，运用产业组织理论，研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为，从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动，进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因，为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式，从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发，重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为(价格竞争和非价格竞争)，并在此基础上引入政府变量，考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理(非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理)及其两个推论(推论1和推论2)。即非价格竞争占优定理：在区域寡头垄断市场结构条件下，中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争；非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。地方政府行为内生化定理：在房地产市场竞争中，如果引入政府变量，则中央政府和地方政府的行为是不同的：中央政府是外生变量，而地方政府是内生化的市场竞争参与者。推论1中国房地产业的非价格竞争行为将导致房地产业市场集中度上升，市场垄断程度进一步提高。推论2中央政府规制对于房地产业的健康发展是必要的和有效的。根据非价格竞争占优定理，房地产企业不会打价格战，相反还会存在价格串谋；房地产产品存在价格刚性。这就初步解释了“高房价与高空置率并存现象”。地方政府行为内生化定理区分了中央政府和地方政府之间的行为差异，刻画了二者之于房地产市场竞争的不同作用；该定理说明，在土地产权国有的条件下，地方政府是房地产市场竞争的直接参与者，其追求财政收入最大化的行为能够左右房地产市场的竞争格局，提高房地产市场的均衡价格，直接导致了“高房价和高空置率并存”的现象。这两个定理既是研究中国房地产业市场竞争行为得出的结论，得到了理论模型的论证，又是解释和克服“双高现象”的钥匙。根据这两个定理，我们就能对近几年中国房地产业存在的“高房价和高空置率并存”的经济现象进行较为充分的、科学的、有说服力的解释。根据本文的研究，可以得出以下主要结论：1.“高房价和高空置率并存”是中国房地产业客观存在的经济现象，对这一现象的解释不能简单地从市场的总量供求分析中找到答案，而必须立足于中观的产业层面上，深入分析房地产企业之间的博弈行为，在政府、市场、企业相互紧密关联的分析框架中加以诠释。2.中国房地产业的市场结构为区域性寡头垄断市场结构，这种市场结构下的企业竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更主要的是非价格竞争。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，非价格竞争对中国“高房价和高空置率并存，，的“双高现象”具有更强的解释力。3.完全竞争市场和完全垄断市场缺乏价格竞争；而寡头垄断市场和垄断竞争市场既有价格竞争，又有非价格竞争。市场竞争的初级阶段，企业一般采取价格竞争，随着市场成熟度的提高和市场结构的优化，企业将主要采取非价格竞争，非价格竞争是更为高级的市场竞争形式。中国房地产业的市场竞争完全符合这一发展规律。4.地方政府与中央政府的目标函数存在重大差异，地方政府是具有理性经济人特征的市场博弈参与者，其效用最大化目标可归结为追求本地财政收入最大化。中国特殊的土地产权国有制度以及地方政府对国有土地的实际控制权和管理权是地方政府直接参与市场博弈的根本动因，地方政府对土地供应的独家垄断以及内生化地参与房地产市场博弈是导致房地产业出现“双高现象”的又一个直接原因。5.中国房地产业的市场结构和竞争行为之间存在双向互动关系。中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构决定了房地产企业之间必然是寡头竞争，而这种寡头竞争行为反过来又进一步增强了寡头垄断市场的垄断性，最后在该市场上形成高度集中的寡头垄断市场结构。6.中央政府必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为及地方政府的内生化行为，增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。中央政府的规制政策主要是产业组织政策、土地政策和其他宏观经济政策如税收政策、金融政策等。本文的创新主要包括两个方面：(1)本文认为中国房地产业中的企业之间的市场竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更重要的是非价格竞争行为。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，是房地产企业的占优策略。这是理论观点上的创新。(2)本文区分了地方政府与中央政府之间目标函数的差异性，提出并强化了地方政府作为理性经济人的假设，突出地方政府作为市场竞争直接参与者的角色，并构建地方政府作为参与人之一与房地产企业进行竞争的“内生化地方政府行为的市场博弈模型”，更为充分地解释了本文提出的“双高现象”。这既是理论上的创新，又具有方法论上的意义。全文内容共分为六章：第一章导论，主要包括提出问题；界定基本概念；介绍研究方法、思路和整体框架；相关文献述评；本文的主要贡献等内容。第二章，从定性描述和实证分析两方面分析当前中国房地产业的市场结构状况，指出其首要特征是区域性寡头垄断。第三章，分析房地产企业的价格竞争行为。在定价行为上，房地产企业之间更多地表现为价格串谋，而不是价格竞争。第四章，分析房地产企业的非价格竞争行为。重点分析产品差异化竞争行为和广告竞争行为。在对价格竞争和非价格竞争进行比较分析的基础上，提出并论证“非价格竞争占优定理”，以及推论1，初步解释“双高现象”。第五章，将政府变量引入市场竞争模型，探讨在地方政府参与下，房地产业的市场竞争行为。提出并论证“地方政府行为内生化定理”，更为充分地解释“双高现象”。在此基础上，给出推论2。第六章是本文的结论及其政策含义。2.期刊论文吴拯中国房地产业市场结构优化研究-天津城市建设学院学报2002,8(3)对中国房地产业市场结构进行了实证分析,认为中国房地产业的现状是竞争过度和房地产企业的盲目过度进入.根据SCP范式,提出了房地产业市场结构的优化措施.3.学位论文蔡黔芬房地产业的市场结构分析2004房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一,房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展,对国民经济的影响力很大.经过20年的发展,房地产依然保持着强劲的发展势头,探究房地产业的发展规律是十分重要的事情,对于政府从宏观上调控房地产业具有战略意义.对房地产业的市场结构的分析是其它分析的基础,本文探讨的就是房地产业的市场结构的类型及其成因.房地产行业是具有很大垄断因素的行业,根据房地产业的产品异质,资金密集,周期长的特点,推断出房地产业的合理的市场结构形式,应与发达国家的房地产市场结构模式相同——为寡头垄断的市场结构,即由几家左右的企业垄断整个市场的半数甚至更多市场份额.在市场中同时存在着大量的中小企业,寡头与中小企业即合作又竞争.这种市场结构是市场选择的结果,寡头垄断的市场结构是一种稳定的市场结构类型.寡头垄断市场结构的主要优点是:具有规模经济效益、减少企业进入和退出的盲目性、有利于政府对企业的调控、政府和产业之间协调比较容易等.本论文从产业组织理论的角度出发,从集中度、规模经济和产品差异化等方面分析了房地产的市场结构.指出目前中国房地产市场结构是垄断竞争的市场结构,而且属于竞争相当不充分的垄断竞争的市场结构.表现形式是开发企业数量多、规模不经济、资源配置不合理.中国目前的房地产业还处在发展初期,随着社会和经济的发展,房地产市场必然要向寡头垄断发展.论文借鉴了美国的成熟的房地产市场结构的金融体制以及土地政策,总结了现阶段房地产的市场结构的要素特征,指出房地产业的发展方向,并得出提高房地产市场集中度和加强规模经济的几个关键点:1.开发商应重视品牌营造.2.完善房地产资本市场.3.规范土地市场规则.在方法上,本论文将实证方法和规范方法想结合,采用查到的最新数据加以论证.在寡头竞争的分析时,运用了博弈论方法.4.学位论文郑洁西安房地产业市场结构问题研究2007我国房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济发展的支柱产业。西安市作为西部经济发展的重要地区，房地产业的发展直接带动了相关产业的发展，促进了地区经济繁荣。本论文在对产业组织、产业结构理论进行综述性研究的基础上，对房地产业的属性以及价值功能进行了针对性研究。论文基于对市场结构中完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断理论，对国内外房地产业结构进行了比较研究，确认西安房地产市场属于垄断竞争状态，主要表现为行业中存在的开发企业非常多，且企业综合水平较低，大多数企业规模不经济，产业创新不够等。论文在对西安市房地产业深入调查的基础上，对详细的数据和一手调研资料进行了深入分析，对西安市房地产市场集中度、市场进入和退出壁垒、市场产品差异化等问题进行了研究，认为西安市房地产合理的市场结构应该是寡头垄断，房地产市场寡头垄断是一种稳定的市场结构，这种市场结构更容易充分利用企业内外部资源，使行业内部更加规范，实现规模经济。由于寡头垄断是一种比现存产业结构更优化的结构，它将成为西安市房地产业的必然产物，所以论文提出了通过企业并购来实现合理的市场结构的路径选择。本文认为，企业并购属于企业市场行为的一种，它可以提高企业生产效率，降低运营成本，实现规模经济，提高企业市场占有率和市场控制能力。要改变目前西安市房地产业结构行业进入壁垒较低、小型开发企业过多、规模不经济、行业内部很不规范的状态，可以通过企业并购这样的市场行为提高企业生产效率，降低运营成本，提高企业市场占有率和市场控制能力，实现规模经济。在分析方法上，运用了规范研究与实证研究相结合的方法以及整体和部分相结合的方法，最后一部分列举万科收购南都这一成功案例进行了分析。5.期刊论文吴拯中国房地产业市场结构优化研究-重庆工学院学报2002,16(5)文中对中国房地产业进行了实证分析,认为中国房地产业的现状是过度竞争和房地产企业的盲目过度进入.根据SCP理论框架,提出房地产业市场结构的优化措施.6.学位论文周刚我国房地产业市场结构、企业行为分析及其优化对策研究2001该论文以产业组织为切入点,以产业组织优化为经济集约增长中观机制为逻辑起点,在房地产业行业特性阐述的基础上,借鉴国外主流产业组织理论分析范式,对我国房地产业的市场结构、企业行为进行了分析.在市场结构篇中,我们主要对房地产开发的规模经济性、市场集中度以及行业进入壁垒进行了考察.我们认为目前房地产业由于进入壁垒的异化使得开发商的过度进入,进而导致从整个行业来看企业规模普遍偏小,规模经济低下,同时市场集中度过低,无法形成大企业整合市场的机制,行业发展缺乏稳定性;对企业行为的分析我们则主要从合理竞争行为轨迹、企业不规范行为以及过度进入行为三方面展开.最后,针对我国房地产业产业组织存在的问题与不足,本论文提出了相应的对策.7.期刊论文张卫红.汪圣我国房地产业市场结构、效率与绩效关系实证研究——以郑州市为例-科技经济市场2010,(1)以2004-2008年郑州市房地产企业为样本,运用产业组织理论,在Berger模型的基础上,建立多元回归模型对郑州市房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证分析,结果表明:郑州市房地产业市场结构属于竞争型中的寡占市场;技术效率、纯技术效率与规模效率较低;平均利润率较高;郑州市房地产市场一定程度上具有效率结构假说的特点.最后,针对上述分析提出了优化产业结构的政策建议.8.学位论文王东红河南省房地产业的产业组织分析2008近些年来，作为河南省支柱产业之一的房地产业的投资一直保持稳定高速增长，这在一定程度上改善了居民的居住条件，同时也拉动了国民经济的快速发展。然而，统计资料却显示其陷入“微利”甚至“亏损”的境