房地产经济学XXXX09第三章房地产市场

房地产经济学房地产经营管理专业适用重庆大学建设管理与房地产学院第三章房地产市场视频：REICO2008年中国房地产市场报告（注意市场内容）房地产市场与经济危机（2008年房地产引起）上海出台14条措施促房地产市场健康发展（调控）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]第一节房地产市场的类别和特点1.1房地产市场的概念1.1.1市场买卖双方进行交易的专门场所（狭义）；买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制（西方经济学观点）；交易活动的总和（流通中发生的交换关系的总和）（广义）。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]1.1.2房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]房地产市场是房地产经济运行的载体（市场经济条件下）房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提房地产企业运行不可缺少的外部环境完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证（基础性、关联性决定的，2008年次贷危机也是明证）房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]1.2房地产市场的分类1.2.1按市场交易客体分土地市场、房产市场、金融市场、中介市场……1.2.2按交易物业类型住宅市场、商业物业市场、工业物业市场……1.2.3按市场运行层次分一级市场、二级市场、三级市场建设管理与房地产学院许远明[e-mail]市场分级房地产市场土地出让（一级市场）土地转让新建房屋转让（二级市场）旧房转让（三级市场）房屋市场（仅考察房屋）新建房屋转让（一级市场、初级市场）旧房转让（二级市场、次级市场、二手房市场）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]1.2房地产市场的分类1.2.3按照交易对象和方式买卖市场租赁市场抵押市场（上述分类为城市房地产管理法对交易方式的分类）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]1.3房地产交易市场的特点地区性市场：由房地产的不动产特性决定一级（土地出让）市场的国家垄断性垄断竞争性：一级市场土地买主有限性；二级市场尽管主体较多，但存在信息不完全和交易对象的异质性。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]供给房地产供给的滞后性和风险性：房地产商品价值大而且生产周期长。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产投资和供给的风险性。用途确定性：从土地用途开始供给稀缺性：土地不可再生（只有一个地球）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]房地产需求具有层次性：生产经营及消费存在不同的需求，同时具有投资性，从而具有投机性。价格决定的个别性、复杂性：土地价格不是简单的劳动价格。金融高度参与：补充交易资金不足。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]第二节房地产市场的运行2.1房地产市场的参与者从房地产买卖关系中，政府（一级土地市场、作为土地所有者代表出现。而不是社会管理者、宏观经济调控者）、土地和房产开发商、各种企事业单位和个人。（房地产买卖方）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]金融机构、咨询机构、评估机构、房地产交易所、律师事务所，设计者、建筑承包商、材料设备供应商等。（他们可能成为买/卖方，也可能是房地产交易的第三方，还可能是房地产相关市场——广义市场的买卖主体）建设管理与房地产学院许远明[e-mail]2.2房地产市场的需求2.2.1房地产需求含义（1）房地产需求概念从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]需求通常来源分析：城镇化家庭结构变化新增就业人口旧房改造更新……建设管理与房地产学院许远明[e-mail]（2）房地产需求的特点1）房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求。——由此引起对土地、对空间固定的需求。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]2）房地产需求的区域性。主要表现在两方面：一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]——企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]3）房地产需求的层次性（主要是针对住宅房地产而言）第一层，是指住宅的功能性需求层次。（生存性需求、享受性需求和发展性需求）。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。——住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]“宁可无人居住,也不降房价”“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房”“买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪”－－著名房地产商任志强语录。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]在“2005宏观经济引导力”论坛上声称：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人”。在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强再次语惊四座：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该具有暴利。”建设管理与房地产学院许远明[e-mail]（3）房地产需求的类型1）生产性需求。2）消费性需求。（主要是住宅房地产需求）3）投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]房地产投资性需求可分为两种：一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]房地产投资性需求的作用有两重性，一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场。另一方面也应看到：过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患。特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]关于个人住房转让营业税政策的通知财税[2008]174号自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税〔2009〕157号自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]银发〔2007〕359号：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]2.2.2房地产需求弹性（1）房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。Ed=△Q/Q△P/P建设管理与房地产学院许远明[e-mail]从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此，在此时价格变动需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅的售价相当于住户收入的3~6倍时，这时的需求缺乏价格弹性。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。这是因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。POQD1D2E缺乏弹性建设管理与房地产学院许远明[e-mail]（2）房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。EY=△Q/Q△Y/Y建设管理与房地产学院许远明[e-mail]从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏收入弹性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。建设管理与房地产学院许远明[e-mail]2.2.3房地产需求的影响因素国民经济发展水平房地产需求水平与国民经济发展水平成一种正相关关系。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是社会投资规模，房地产投资在固定资产投资中一向占有相当的比例，投资规模扩大了，生产经营者势必增大对厂房、营