日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示

日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示作者：李静怡作者单位：中南财经政法大学财政税务学院刊名：中国商贸英文刊名：CHINABUSINESS&TRADE年，卷(期)：2009，(17)被引用次数：2次参考文献(3条)1.袁志刚.樊潇炎房地产泡沫理性泡沫分析2003(03)2.范跃进.李平.李亮2004年全球房地产市场[期刊论文]-世界经济2005(03)3.屠佳华.张洁什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据[期刊论文]-世界经济2005(05)相似文献(10条)1.学位论文徐秀清日本房地产泡沫给中国的启示2008中国正处在经济和城镇化迅速发展的时期，中国的土地状况是人多地少，所以中国房地产市场不可能是一个“完全竞争”的市场。就土地资源利用和管理而言，日本同样是人多地少的国家，在其经济发展道路上，既积累了大量丰富的土地管理经验，更留下了深刻的历史教训；既经历了经济高速发展过程中各种土地投资迅速膨胀的经济上升时期，也经历着房地产泡沫破灭后土地价格持续下跌的经济衰退期，历史地研究日本房地产泡沫破灭前后的土地资源管理制度，探究国家经济发展与土地利用以及土地利用效果和国家政策之间的关系，有助于我们在新的历史条件下，研究我国土地资源管理制度的改革方向，为国家充分应用各种政策，进行宏观调控提供借鉴和思路。最重要的还是能够使我们国家的房地产业和房地产市场健康运行，使其真正成为我国的支柱产业和国民经济的稳定的增长点。本论文深入分析日本土地泡沫形成的历史、经济政策的原因，从经济理论的角度剖析房地产具有的虚拟资本的属性及影响，对照中国房地产市场突出的矛盾，提出相应的政策建议。2.期刊论文戈芸谈中国如何借鉴日本房地产泡沫破灭的教训-中国高新技术企业2010,(4)20世纪90年代初的日本房地产泡沫是在经济转型、城市化进程接近尾声、金融自由化的背景下形成的,同时政府对市场的调控和监管不力,造成了泡沫破灭后日本经济的持续低迷.2009年,中国面临着经济转型、加速城市化、流动性过剩、人民币升值压力的宏观环境,同样面临房价和地价大幅上涨、房地产直接和间接融资大幅增加等问题,在一线城市和部分二线城市短期也积累了很大的泡沫,文章对此进行了分析对比并提出了建议.3.期刊论文王雪峰.WangXuefeng日本房地产泡沫与金融不安全-日本研究2007,(1)房地产泡沫与金融不安全之间的相互关系既是政府宏观管理必须密切关注的问题,也是学术界长期探索的重大课题.本文以20世纪80-90年代的日本泡沫经济为对象,全面分析了日本以地价泡沫为特征的泡沫经济状况以及日本房地产泡沫对日本金融安全伤害的情况.在此基础上,从制度变迁、宏观经济政策的变化以及预期和经济主体行为变异等方面,考察了日本房地产泡沫与金融不安全之间的相互关系,重点分析了两者之间的传递机制.4.学位论文王曦从美、日房地产泡沫看我国房地产市场2007近年来，在我国房地产市场迅速发展的同时，有关房地产市场是否过热、是否存在严重泡沫问题的讨论日趋激烈，各方面远未达成一致。国外的经验表明，房地产泡沫的危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融体系的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融体系系统性危机，危害金融安全。房价的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产的泡沫，还对居民的财富与消费产生重大的不利影响，造成社会整体福利下降。在全球经济一体化的背景下，我国的房地产业市场化的时间不长，市场政策法规制定实施都不完善，亟需借鉴其他国家在房地产发展时期的经验，吸取教训，辨别我国房地产市场在其发展中所处的阶段，从而指导政策制定的方向。因此，比较研究大国房地产泡沫问题具有十分重要的理论意义和现实意义。包括马克思在内的许多经济学家研究了房价波动的规律，在美国、日本等国家在经过房地产业的泡沫以后国际上已经发展出了较为成熟的理论解释。随着中国经济的飞速发展，以及近几年来中国房地产业的市场化程度的提高，国外学者对于中国房地产业泡沫问题渐渐发生了兴趣，但对我国房地产业的数据、相关政策以及中国消费者的心理了解尚有欠缺，研究刚刚起步。虽然目前国内关于房地产的研究很多，但由于我国房地产市场化的进程时间不长，而且一些必要的数据库等研究的基础设施并不令人满意，有关房地产的研究、特别是关于房地产泡沫的研究，大都停留在传统的定性描述的阶段，根据我国房地产市场发展的数据进行的经验研究和实证研究相对较少；将国外的房地产泡沫理论模型、国际比较和我国房地产市场经验研究相结合的综合研究也不多见，同时本文采取了观察一段时间内指标值变化趋势来判断房地产泡沫的方法，这比目前广泛流行的在不同国家不同统计口径之间直接进行数据比较更为科学。本篇论文采取实证研究与比较研究相结合的方式，以“泡沫理论→实证比较→政策建议”为主要线索，叙述分析了美、日两国房地产泡沫并对我国房地产泡沫进行了对比，同时为我国房地产政策提出建议。5.期刊论文王雪峰.WangXuefeng房地产泡沫和金融安全——日本泡沫经济的启示-日本学论坛2006,(4)房地产泡沫和金融安全之间的相互关系既是政府宏观管理必须密切关注的问题,也是学术界长期探索的重大课题.本文以20世纪80至90年代的日本泡沫经济为对象,全面分析了日本以地价泡沫为特征的泡沫经济状况以及日本房地产泡沫对日本金融安全伤害的情况.在此基础上,从制度变迁、宏观经济政策的变化以及预期和经济主体行为变异等方面,考察了日本房地产泡沫和金融安全之间的相互关系,重点分析了两者之间的传递机制.6.学位论文魏峣峰房地产泡沫研究——以香港经验为例2007房地产泡沫一直是困扰各国政府的重大政策问题，因为房地产业对任何经济体来说都是一个重要的实体产业，而且与其它经济环节紧密相扣。房地产泡沫的产生必然有其生成和存在的客观条件，与其它经济泡沫一样本身既有积极意义，亦可能对本土经济带来危机和冲击。任何负责任的政府都希望压抑过热的房地产市场，但针对泡沫本身的措施亦有自身的缺陷，处理不当带来的可能是经济崩溃和政治动荡。香港回归后的泡沫破灭便是一个痛苦的经验，当时特区政府正要通过加大供应，从长远和根本上解决供不应求的问题，不幸的是金融风暴掩至，令特区政府进退失据，被迫多次推出挽救房地产市场的舒困措施，期内楼市亦曾数次出现小阳春，但恶梦始终无法摆脱，先后有科网股破灭，接着9.11事件、禽流感、全球经济大衰退、美国会计丑闻、非典事件等打击，楼市一浪低于一浪，直至2003年年底，恶梦才告结束。本文希望从房地产泡沫的理论研究出发，采用计量模型对部份国家和地区的房地产统计数据进行多角度分析，并结合香港和国内外房地产泡沫的生成和破灭经验，总结出一系列关于房地产泡沫的治理措施。本文共分七章，第一章主要通过分析房地产泡沫产生及破裂对社会经济影响，并比较房地产泡沫的三种观点：积极性、危害性和中性论，并据此提出本文的研究意义；本章亦总结了房地产泡沫的定义及主要房地产泡沫类别，并回顾一些主要的房地产泡沫的理论学说和检验工具，指出他们的缺点和不足，并提出本文研究方法、构思和进一步研究建议。自九十年代以来，先后发生金融泡沫、科技泡沫，能源泡沫和最近的股市热潮，这些泡沫的生成除了本国基本经济因素外，他们彼此之间是否相关、互动?第二章主要探讨房地产泡沫与其它泡沫的关系。此章亦会探讨房地产泡沫是否存在区域传递，及如何传递的理论模型。最后，此章会借用波动理论来探讨房地产泡沫的生命周期，并尝试找出生命周期的不同阶段中的共通性和可能出现的各种特变异，例如房地产泡沫的冷却和萎缩及再生等。第三章为房地产泡沫成因分析。房地产泡沫成因很多，我们在不同的国家和地区见到很多相同或近似的房地产泡沫成因，例如资产价格效应、经济环境、利率和汇率波动、信息不对称、成本和通胀、借贷及热钱流窜、投机成因，以及羊群效应，但亦有一些是香港房地产泡沫独有的成因，例如供求失衡、政治及地域制约、寡头垄断等问题。若果政府认为市场失灵、需要进行调控，那么政府一定要清楚了解房地产泡沫的成因，以免因房地产行业周期性波动，而采取错误的政策造成更大的波动。第四章主要检讨现有的房地产泡沫的指标和预警，以及影响这些指标的准确性和可信性的技术和人为因素，其中包括以利率、人口和通胀率、房地产价格增长率与人均生产值增长率之比等数据的宏观指标：以成交量、房价收入比和房屋空置率等房地产泡沫的微观指标。此外，此章亦会探讨一些衡量房地产泡沫的其它指标，其中包括个人贷款占个人收入的百分比、房地产泡沫的判别标准、市场供需、房地产贷款比例与增长率和房价房租比等。第五章主要应用回归模型和弹性系数模型对房地产业是否存在泡沫进行实证分析，并采用香港、美国、日本和上海的数据。由结果来看，香港和日本情况相近，有明显泡沫现象，而美国的房地产泡沫情况在理论上更为严重，但始终没有出现泡沫破裂引致的经济崩溃情况，其中一个原因是联储局的调控力度适中，令房地产泡沫软着陆，另一个可能原因是经济体的规模问题。至于上海房地产方面，由实证分析来看，并没有理论上的泡沫情况。第六章主要是由前述的研究，进一步深入分析英国、美国和日本的房地产泡沫的成因、政府政策及各种指标，并提出对香港治理房地产泡沫有用的经验和启示。第七章作为全文的总结，重点在研究政府外力戳破泡沫的利弊和泡沫经济破裂的危害性，并提出泡沫的防范和调控的政府措施和银行措施，以及房地产价格泡沫崩溃发生后的救济措施，例如政策适度从宽、扶持补贴和打击投机行为等。尽管本文从多角度去探讨房地产泡沫问题，但基于数据上的不足以及有关数据所跨越的时期较短，因此难以从房地产泡沫周期的角度比对发展中国家的市场，而且数据还存在时滞性问题。在理论上，房地产泡沫至今尚欠缺一些清澈及明确的指引，不同学者对同一资源的解释亦有所不同，加上欠缺明确清晰的测度方法，因此难以辨认不同学说的准确程度。而且，有关各房地产市场的学说，大多是事后研究和印证，令房地产研究难对现实经济体系产生实用性。至于进一步的研究可以加入时间序列分析、投资与投机泡沫区别的测定、因子分析等，以及针对香港房地产市场的寡头垄断现象，对个别企业的经营策略和财务状况与香港房地产市场的关系进行分析等，以便得出更完整的结论。本文从香港、日本和美国的案例比较分析发现经济体的规模对房地产泡沫的承受和治理能力有决定性的影响，需要进一步的研究，相信有助得出对房地产泡沫治理的有用措施。7.期刊论文王雪峰.WangXue-feng房地产泡沫和金融不安全——日本泡沫经济15周年评述-现代日本经济2007,153(3)20世纪80-90年代日本以地价泡沫为特征的房地产泡沫对日本金融安全造成了重大损害.究其原因在于日本房地产泡沫和金融不安全之间存在相互传递的关系,其中金融自由化等制度变迁为两者的传递提供了环境和土壤,宏观经济政策的变化起着助推作用,预期发挥着动力作用,而经济主体的行为变异则最终促成房地产泡沫和金融不安全相互传递的实现.8.学位论文李守铎中日房地产泡沫的比较研究2008上个世纪80年代中后期发生在日本的房地产泡沫，对日本经济的健康发展造成了重大的伤害。泡沫破灭引起的生产过剩危机、消费危机和金融危机使得日本经济陷入长期的“平成萧条”中，而且它对日本国民的道德观念和整个社会风气产生了巨大的消极影响。而我国在1992～1993年也曾发生了海南省房地产泡沫事件，房地产价格暴涨暴跌，对海南省甚至全国房地产业都产生了很大的负面影响。br　　我国自80年代以来经济已进入起飞阶段，房地产业逐渐发展起来，进而发展成为了国民经济的支柱产业。这类似于日本房地产泡沫膨胀和破灭前发展状况；经济长期快速增长、产业迅速扩展、土地需求非常大以及本币面临巨大的升值压力；同时地价快速上升，容易形成土地投机、产生房地产泡沫。因此，在与日本发展背景相似的情况下，比较借鉴日本的房地产泡沫形成、膨胀和破灭的教训，对我国房地产业乃至国民经济的健康发展都是十分有益的。br　　在这种背景下，本文从实证的角度，采用比较和数量相结合的方法，选取了房地产开发投资增