友阿大厦物业管理方案(写字楼、住宅)确定稿

长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美1友阿大厦物业管理方案长沙鲲鹏物业管理有限公司二O一0年十一月长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美2企业简介长沙鲲鹏物业管理有限公司成立于2005年3月31日，目前注册资金300万元，拥有国家二级物业管理资质。公司拥有一支经在深圳物业管理实践中成长的高素质员工队伍。主要管理人员全部有5年以上沿海物业项目管理经验。是全面推行国际权威机构认证符合ISO9002质量管理体系品质保证的物业管理公司。经过五年来的发展与壮大，物业管理面积近80万平方米，物业管理范围涉及长沙及周边地区，物业类型包括行政企事业单位物业面积30多万平方（湖南省工商局新机关大院及住宅楼、民主党派湖南省委机关及住宅、中国邮政储蓄银行湖南省分行办公楼、宁乡县委县政府办公大楼、湖南省工商局老办公楼及住宅小区、长沙市工商行政管理局办公及住宅、宁乡地税局办公楼）、高档住宅（裕园大厦、益阳世纪金源大厦、益阳旺佳华府、益阳丽景雅苑、宁乡地税旺和家园）等多种物业。公司致力于优秀的企业文化建设，努力构筑符合社会发展需要的企业价值观，“追求无止境，服务更完美”，并以此作为不断进取的基本信念和行为准则。在物业管理实践中，建立和形成了“全心为社区，一心为住户”的企业理念，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越员工和广大业主日益增长的需求，真正做到100％业户第一.将坚守“诚信、高效、团结、创新”的企业精神，以人为本，与您携手共创美好生活。鲲鹏物业坚持“追求不止境，服务更完美”的经营理念，以满足客户需求、超越客户期望为己任，在总结传统物业管理经验的基础上，运用科学的管理方法、创新的管理模式，不断降低管理服务成本，实现最优化的资源整合，提高物业的增值潜力。1、企业文化企业目标：以创造客户价值为基础，为客户提供优质管理和多元化服务，不断降低管理服务成本，致力于成为中国最具竞争力的科技型、服务型的物业管理企业。企业理念：让生活更有风格鲲鹏物业提倡：物业管理不仅是对物的管理，更应是对人的服务，对管辖区域内的业主、住户提供服务，把满足业户合理合法的生活需求作为物业管理的服务内容。专业精神：以客户需求为导向，持续不断地学习和创新。在鲲鹏物业，专业精神对个人来说，意味着对工作的精深研究与孜孜不倦的学习。鲲鹏物业是倡导艺术生活的企业，致力于引领时代生活潮流，创造全新生活观念，专业是我们能够提供更高素质产品和服务的基础与前提。长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美3总目录一、友阿大厦写字楼物业服务方案................................4二、友阿大厦住宅物业服务方案.................................33三、友阿大厦物业收费分析.....................................64三、附：湖南省物业收费办法...................................70长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美4友阿大厦（写字楼）物业管理方案长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美5目录一、物业概况......................................................................6二、物业管理总体方案..............................................................71.0管理目的......................................................................72.0管理策划......................................................................72.1“三位一体”的共管模式.....................................................72.2管理原则...................................................................82.3管理承诺、标准及管理范围与管理深度.........................................92.4管理措施..................................................................11三、管理实施.....................................................................121.0管理服务中心架构与岗位职责...................................................122.0信息反馈和处理...............................................................143.0管理服务中心内部运作机制.....................................................144.0建筑物及公共设施的维护管理...................................................155.0小区的入住…………………………………………………………………………166.0装修管理.....................................................................187.0机电设备设施的维护管理.......................................................218.0环境管理.....................................................................238.1绿化管理..................................................................238.2清洁卫生管理..............................................................248.3清洁保洁的检查监督........................................................249.0治安、车辆、消防管理.........................................................249.1治安管理..................................................................259.2车辆管理..................................................................269.3消防管理..................................................................2710.0社区文化活动................................................................2811.0便民服务....................................................................2812.0档案资料建立及管理..........................................................2913.0管理服务中心控制成本主要措施................................................3214.0发展公共关系................................................................32长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美6一、物业概况友阿大厦占地为9612.00平方米，总建筑面积为63458.672平方米，其中商业面积为3494.40平方米，写字楼面积：32506.1平方米，住宅14992.9平方米。地下3层为地下车库，设备房，地面4层裙楼商铺，五楼为架空层，以上为商住型写字楼及住宅。友阿大厦主要设备及系统有：配电系统：城市网供电、柴油发电机给排水系统：电梯系统：12部自动升降梯消防系统：自动报警系统、自动喷淋消防系统智能化系统：电视监控系统、长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美7二、物业管理总体方案（写字楼）1.0管理目的保持和提高物业的完好程度，通过加强对“友阿大厦”的管理，使物业保值、增值。保持良好的生活、工作环境，统筹安排“友阿大厦”各项设施，设备的管理养护。维护“友阿大厦”业主的权益，强化宣传，进行依法管理，共同维护“友阿大厦”的办公、生活环境。导入鲲鹏物业的专业管理，不断提高服务质量及服务档次，维护和提高湖南星诚房地产有限公司，长沙鲲鹏物业管理有限公司的社会声誉。以良好的物业管理服务树立“友阿大厦”的品牌形象使物业的开发管理处于良性循环。导入ISO9001质量保证体系，规范“友阿大厦”物业管理运作。随时与“友阿大厦”广大业主保持联系、加强交流。定期就物业管理工作对“友阿大厦大厦”业主进行回访和工作质量调查，确保沟通渠道畅通，随时根据需求对工作计划进行调整和改善。推广国际“精品式商务化”物业管理服务模试，以适合友阿大厦业主的需要。2.0管理策划为把友阿大厦创建成为星级生活、办公、商务区，我公司经过调查研究、精心策划，形成了一套适合友阿大厦物业特点的管理模式、标准及措施。2.1实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”的共管模式。长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美8“三位一体”共管模式如下图：监督机构——友阿大厦开发商可通过行使以下权利，对本公司及物业管理服务中心的管理行为进行监督。□组织对管理工作的抽验、检查，审查管理效果。□可通过与物业管理服务中心以会议或其它的形式，评审友阿大厦管理状况，交流意见。□可即时就管理中的问题向管理服务中心或公司投诉。□审议管理服务中心的重大事项。责任机构——长沙鲲鹏物业管理有限公司是友阿大厦物业管理目标的最终责任人，负责对友阿大厦物业管理状况的整体监控和指导，就物业管理状况对开发商和业主（住户）负责。执行机构——友阿大厦物业服务中心是友阿大厦物业服务的具体实施机构，对友阿大厦开发商和业主（住户）负责，对公司负责，保证物业服务的各项工作令开发商、业主（住户）、租户满意。2.2管理原则根据国务院《物业管理条例》、《长沙市物业管理条例》及物业管理委托合同，本着“以业养业”多种经营和“精干、高效、优质服务”的管理原则。执行湖南星城房地产开发有限公司为业主（客户）创造安全、文明、便捷、舒适的生活、工作环境质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。监督机构友阿大厦开发商责任机构长沙鲲鹏物业管理有限公司执行机构友阿大厦管理处长沙友阿大厦物业服务方案追求无止境服务更完美92.3管理承诺、标准及管理范围与管理深度2.3.1管理承诺按“长沙市物业管理优秀大厦”标准进行管理，在两年管理合同期内把“友阿大厦”管理成安全、文明、便捷、舒适的生活、工作环境，根据委托管理内容和国家、省、市物业管理分项考核标准，在“友阿大厦”达到硬件指标后，“友阿大厦”在所有配套设施完善，全部正式竣工验收交付使用一年内通过ISO9000的质量体系认证，两年内达到“长沙市物业管理优秀大厦”的管理标准。第三年达到“湖南省物业管理优秀大厦”的管理标准。2.3.2管理总体标准杜绝重大火灾事故、质量事故。环境卫生、绿化管理达标率100%。设备完好率达98%