江油地产市调汇报

江油市房地产市场市调汇总2016.5调查范围及项目分布1.上海广场2.中润时代广场3.大唐汇4.香榭国际5.中央大道6.公园一号7.新泰国际8.圣名国际项目1——上海广场开发商：四川继峰房地产开发有限公司项目地址：江油市李白大道（川西北石油大厦旁）占地面积：77800㎡建筑面积：30万平方米，有15栋高层，约1800户，简欧建筑风格，其中商业约4.2万㎡容积率：4.5绿化率：30%主力户型：101㎡开盘时间：2013年7月20日交房时间：2015年5月31日楼层状况：23-30层项目规划1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#规划情况：有15栋高层，约1800户，简欧建筑风格，其中商业约4.2万㎡；建筑特色：大围合式、大中庭景观居所1.5万平方米超大中央绿地。项目外立面外立面用材：底商外挂大理石，住宅涂漆；窗墙比：窗占外墙比例的40%——50%，属于中档楼盘；外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；外立面颜色：++（深灰+浅灰）A1户型分析四室两厅双卫149.72㎡优点：户型方正，24㎡豪华主卧；劣势：受其他户型挤压，采光较差；户型剪力墙较多，户型无法变幻；户型大，赠送少；滞销户型B1户型分析三室两厅双卫101㎡优势：户型方正，采光好相对而言，性价比较高；劣势：客厅、卧室临近道路，噪音大；赠送小；畅销户型C户型分析2室2厅1卫75㎡优势：户型方正，利用率高；客厅、卧室临近中庭，景观好；劣势：受其他户型挤压，户型采光、通风差；卧室小。得房率低；滞销户型D户型分析3室2厅1卫115.58㎡优势：采光好，主卧大，布局合理；南北朝向；劣势：户型异形，剪力墙多，不利于装修；临近道路，噪音大；畅销户型E户型分析3室2厅1卫118.64㎡优势：户型动静分明，干湿分区；22㎡主卧；劣势：楼栋处于其他楼栋的转角处；赠送小；畅销户型F户型分析3室2厅1卫126.52㎡优势：户型朝中庭，观景效果好；20㎡空中花园，成为该户型核心亮点；劣势：房间异形，不利于布局；畅销户型上海广场项目优劣势分析优势：1、靠近中润时代，未来配套方面比较成熟；2、个别户型有额外可以占有的公共面积，方便自己使用；3、合围式设计有效降低了公摊面积；4、建筑面积单价在明月新城区域属于较低的楼盘；缺点：1、使用了房地产营销公司，出现了一系列问题；2、部分户型因不够方正，出现边角之类的浪费面积；3、沿街道住户受噪音影响大，尤其紧邻中润时代广场；4、出了不少负面消息，对外口碑不好（宣传与实际存在差异）；5、该户型因为采用合围式设计，采光方面存在一些问题；6、项目赠送面积不多；7、周边有自建房，降低项目档次。整体情况：项目住宅由15栋高楼组成，主楼高超过100米，大围合式、大中庭景观居所，1.5万平方米超大中央绿地。2013年7月份开盘，2015年5月已交房，但目前还剩余1000套房源，销售情况不乐观；相对而言，该项目101㎡、104㎡、115㎡、118㎡、126㎡户型走量相对较高，主要原因在于价位低（3300元/㎡），滞销户型为75㎡小两室、150四室房源.核心优势单价低中润时代广场三期8万㎡一站式体验中购物中心1月30日三批次开盘开发商：四川中润远邦投资发展有限公司项目地址：江油市李白大道与大鹏路交汇处二期占地面积：34667㎡二期建筑面积：130000㎡容积率：2.89绿化率：40%主力户型：105㎡、188㎡开盘时间：2013年12月交房时间：2015年12月31日楼层状况：18-25层中润时代广场住宅外立面外立面用材：底商外墙湿贴石材，住宅外墙贴外墙砖窗墙比：窗占外墙比例的50%——60%，属于中高档楼盘；外立面凹凸程度：外立面凹凸，造型稍显复杂；外立面颜色：+（深黄+浅黄）中润时代广场——畅销户型项目住宅因早已售罄，现仅收集到部分畅销房源，105㎡为其中一个畅销户型；中润时代广场——畅销户型中润时代广场项目占地约200亩，总建面约3万平米，分3期开发，项目建成后将是集大型购物中心、I-max影院、高端住宅区、建材中心、SOHO公寓于一体的商业综合体。一期为家居建材城，占地约100亩，已销售完毕并运营两年。二期为住宅，占地约52亩，约13万平方米，共8栋，其中商业约2万平米，住宅约1000户，其中8号楼全部为小户型，面积区间40-60平米约400套，1—7号楼面积区间70-110平米，2013年12月开盘，目前整个二期住宅全部售罄，成交均价约3700元/㎡。三期为8万平米商业广场，目前已完成80%招商，主力商店以欧尚大型购物超市、中影国际影城、国美电器、太平洋咖啡等大型商家为主，2015年2月7日一批次开盘，2016年1月30日三批次开盘，一楼最小铺面10余平米，一楼均价25000元/㎡，二楼15000元/㎡，三楼10000元/㎡，四楼8000元/㎡，目前销售政策为每年按照6%返租10年。核心优势大配套大唐汇开发商：四川省正一天源实业有限公司项目地址：江油市明月新城大鹏路占地面积：56667㎡建筑面积：18.6万㎡容积率：2.89绿化率：40%主力户型：85㎡、74㎡开盘时间：2015年2月7日交房时间：2015年12月31日楼层状况：29层A3户型A2户型A1户型大唐汇外立面外立面用材：住宅贴外墙砖窗墙比：窗占外墙比例的60%左右，属于中高档楼盘；外立面凹凸程度：外立面凹凸，造型稍显复杂；外立面颜色：+（深灰+浅灰）A1户型分析优势：户型方正、空间灵活；正对公园，视野开阔。赠送面积高；劣势：次卧、阳台较小，舒适感差；畅销户型（单价3900元/㎡）A2户型分析优势：东西通透，双面采光；赠送面积大。劣势：有部分浪费面积；三种户型中走量相对较少（单价3800元/㎡）A3户型分析优势：户型方正，视野开阔、采光好；赠送面积大；动静分区。劣势：有部分浪费面积，阳台小；卧室小；（单价3700元/㎡）畅销户型大唐汇项目优劣势分析优势：1、区域规划好，未来配套方面比较成熟；2、项目自身规划有特色，商业体量大，未来升值潜力高；3、住宅楼栋少，视野、采光较好；4、户型设计紧凑、方正、实用、赠送高；缺点：1、两栋住宅，社区感不强，同时商业体量大，安全管理方面有一定难度；2、商业招商的成功与否，将影响整个项目品质；3、住宅被道路与商业所环绕，住户受噪音影响大；整体情况：项目总占地面积85亩，规划2栋住宅及45000㎡潮流商业，号称打造江油的“太古里”，项目2015年12月份开盘，预计2017年10月交房，目前已销售200余套（总664套）；相对而言，该项目85㎡、74㎡户型走量较好，主要原因在于户型采光好，项目整体规划好，走量相对较差的户型为A2：107㎡，但整体也销售过50套（总232套）。核心优势大配套、视野、采光好香榭国际开发商：四川鑫蜀江置业有限公司项目地址：江油市明月新城政务中心斜对面占地面积：123572㎡建筑面积：247144㎡容积率：2.43绿化率：56%主力户型：107㎡开盘时间：2013年7月交房时间：2016年4月30日楼层状况：24-26层香榭国际外立面外立面用材：底商干挂大理石，住户贴面砖；窗墙比：窗占外墙比例的40%左右，属于中低档楼盘；外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；外立面颜色：+（浅黄+米白）香榭国际户型分析优势：近23㎡赠送，浪费面积少，得房率高；景观、采光好；销冠户型香榭国际户型分析优势：近18㎡赠送，浪费面积少，得房率高；景观、采光好，客厅大；劣势：次卧较小；畅销户型香榭国际户型分析优势：户型方正、全明通透，采光、通风性好；畅销户型香榭国际户型分析优势：赠送高、得房率高、采光好；畅销户型香榭国际户型分析滞销户型劣势：户型较小、赠送少、横厅；香榭国际项目优劣势分析优势：1、区域规划好，未来配套方面比较成熟；2、项目体量大，配套齐全，150米楼间距，17000㎡中庭园林；3、大面积赠送；4、户型齐全，64㎡——260㎡面积段，覆盖绝大部分购房客户群；缺点：1、户型种类多，必然有部分房源成为滞销房源；2、住宅50年产权；整体情况：项目总占地面积185亩，项目分为二期开发，目前项目一期、二期均已交房，项目2013年7月份开盘，截止目前还剩余200余套左右未售（总1486套），剩余房源主要为H户型（75㎡）J户型（63㎡）；核心优势大景观大赠送中央大道二期一期五期三期、四期开发商：新炜发展有限公司项目地址：江油市李白大道中段（建设局对面）占地面积：200亩建筑面积：100万㎡容积率：3.0绿化率：35%主力户型：89㎡开盘时间：2014年1月交房时间：2015年5月楼层状况：18层、25层、26层、28层中央大道外立面外立面用材：底商湿贴石材，住宅外墙贴面砖；窗墙比：窗占外墙比例的50%左右，属于中档楼盘；外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；外立面颜色：+（浅黄+深褐色）中央大道规划A1（95㎡）A2（105㎡）A3（79㎡）B3（65㎡）C3（89㎡）中央大道A1户型分析3室2厅2卫建筑面积：95㎡实得面积：127㎡优势•近30㎡超大赠送，布局紧凑，功能分区明确•主卧配置独立卫生间，阳光书房全景落地飘窗劣势•无独立玄关或入户设计，私密空间一览无余畅销户型中央大道C3户型分析3室2厅2卫建筑面积：89㎡实得面积：117㎡优势：•户型方正，功能分区明确•1房幻变3房，双卫设计•次卧室长进深设计，实用性较高劣势：•户型所处位置均临街畅销户型中央大道A2户型分析3室2厅2卫建筑面积：105㎡实得面积：138㎡优势：•33㎡超大赠送，户型方正•内外双阳台设计•主卧室3.9米开间全窗设计畅销户型中央大道B3户型分析2室2厅1卫建筑面积：65㎡实得面积：82㎡优势•户型方正，功能区域分布清晰，布局合理•1房幻变2房，近20㎡超大赠送面积中央大道A3户型分析3室2厅1.5卫建筑面积：79㎡实得面积：109㎡优势•户型方正，功能布局合理•主卧全景落地飘窗，3.8米进深预留婴儿床位置•次卧书房位置预留及全景落地飘窗设计•创意1.5卫设计，享受双卫功能中央大道项目优劣势分析优势：1、江油本地企业，资力雄厚，客户认知度较高；2、小区整体规模较大，昭示性较好。整体户型赠送面积较大，设计方正合理；3、交通便利；缺点：1、所处位置车流量过于频繁，较嘈杂；2、容积率4.0、车位比约占1:0.8、最近楼间距仅10米、且绿化率不足30%、仅约7600㎡中庭园林；整体情况：总占地近200亩，建筑面积约100万方的Artdeco风格特色的综合体项目，其中包括：电梯公寓，花园洋房，别墅，5A级写字楼，五星级酒店，大型商场，超市等，户型75-120㎡。2.4m大阳台，超大赠送，零公摊；核心优势大赠送0公摊公园一号一期1234567141516171819开发商：四川品润房地产开发有限公司项目地址：四川省江油市纪念碑路西段南侧占地面积：96.6亩建筑面积：23.7万㎡容积率：3.0绿化率：30%主力户型：88㎡开盘时间：2014年10月交房时间：2016年12月楼层状况：18层公园一号外立面外立面用材：底商湿贴石材，住宅外墙贴面砖；窗墙比：窗占外墙比例的50%左右，属于中档楼盘；外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；外立面颜色：+（浅黄+米白色）公园一号户型分析优势功能布局合理，三面采光、动静分区；赠送面积大，得房率高，单价低；销冠户型公园一号户型分析优势户型方正，功能布局合理，动静分区；赠送面积大畅销户型公园一号项目优劣势分析优势：1、楼盘体量大，整体单价低；2、个别户型赠送高；3、70年大产权；缺点：1、项目过于密集，品质偏低；2、有部分安置房，再次降低项目品质；整体情况：项目为70大产权，占地96亩，基地地块方正工整，全长近260米，平均宽度为180米。项目规划17栋17—18层的小高层住宅。项目分两期开发，一期2014年10月开盘，已售罄，2015年10月二期一批次开盘，其中F1户型88㎡走量相对较好，截至目前，已销售120余套（共180套）；核心优势大赠送单价低新泰国际开发商：四川