万科工程管理的破颈之道

第二部分：万科工程管理的破解之道一、万科工程质量管理的破解之道二、万科工程进度管理的破解之道三、万科工程成本管理的破解之道四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺乏有效的控制■标杆企业的破解之道：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点，控制关键易错环节优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量万科工程质量管理的破解之道■事前控制一，通过施工图设计指导书指导设计院设计工作《住宅建筑专业施工图设计指导书》《住宅结构专业施工图设计指导书》《住宅设备专业施工图设计指导书》《住宅电气专业施工图设计指导书》万科工程质量管理的破解之道《施工图设计指导书》□设计统一技术要求□设备配置□装修标准□设计配合□其它特殊设计要求明确技术要求预防常见问题统一设计作法提高设计质量层高墙体材料异性柱楼地面沉板门窗厨房卫生间阳台露台屋面空调室外公共空间设备配置万科工程质量管理的破解之道《建筑专业施工图设计指导书》内容的简单示例：万科工程质量管理的破解之道《结构专业施工图设计指导书》内容的简单示例：万科工程质量管理的破解之道■为什么要明确设计统一技术要求：设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点一些非常简单的设计细节：厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？厨房插座应如何布置？厨房需不需要做防水？万科工程质量管理的破解之道■事中控制一，通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计万科工程质量管理的破解之道户型平面确认●平面布局●结构墙柱●门窗设计●厨卫设计●设备管井、机房●空调●雨水管●留孔留洞立面确认●檐口●入口●门窗●阳台、露台●确定外檐装饰材料●空调●雨水管●留孔留洞示例：扩初图总图审查示例：扩初图平面图审查示例：扩初图立面图、剖面图审查示例：扩初图管井审查示例：卫生间设施审查万科工程质量管理的破解之道■事后控制一：优化《施工图设计审查程序》根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计规范、了解企业客户标准了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性万科工程质量管理的破解之道工程部：重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点万科工程质量管理的破解之道施工单位和监理单位：重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点示例：组合平面设计审查示例：组合立面设计审查示例：卫生间设计深度审查示例：厨房设计深度审查示例：阳台设计深度审查阳台示例：外檐详图设计深度审查示例：施工图审图要点剖面：■重点核对关键部位的梁板、标高■露台■老虎窗■屋脊、檐■门窗高度■外檐节点示例：施工图审图要点（厨房）■橱柜■吊柜■设备表箱■开关■插座■散热片■冰箱■洗衣机■门窗■墙跺■热水器■地漏示例：施工图审图要点（卫生间）■洗衣机■门窗■墙跺■热水器■地漏■污水管明设时要注意其与窗、雨水管的关系示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间■小卫生间要注意进行净空尺寸的核定示例：施工图审图要点（空调）空调审核要点■室内外机位■定位■空调板尺寸■留孔留洞■结构设备核对■空调安装示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（坡屋面）坡屋顶顶层（假复式)：■空调室外机位及留洞■露台门窗高度■露台及排水■老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾■卫生间、厨房排水是否影响下层使用示例：施工图审图要点（外檐）外檐节点■建筑细部与平、立、剖面是否吻合？■建筑、结构是否吻合？■高度■定位■细部示例：结构专业施工图设计审查要点万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理标准和施工技术标准■标杆企业的破解之道：制定万科的企业《工程质量管理标准》程序性、系统性地解决工程质量问题整合并明确内、外部资源的管理要求统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的用途：用于一线工程部、项目工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求。审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准用于施工单位在进行质量活动时的使用标准万科工程质量管理的破解之道地基基础分册土建主体分册装饰分册精装修分册四新技术分册防水分册园建分册部品分册土建篇电气篇水暖篇万科企业工程质量标准的框架万科工程质量管理的破解之道地基基础地基处理土方工程常用地基处理方法钻孔灌注桩预应力管桩人工挖孔桩土方开挖土方回填简单示例：地基基础分册的分类天然基础桩基工程混凝土天然基础万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的主要内容：◆第一部分：分项工程的流程图◆第二部分：分项工程的质量标准◆第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）◆第四部分：分项工程的施工质量通病防治◆第五部分：分项工程的成品保护◆第六部分：工程部、监理公司的工作重点◆第七部分：《物料、工序检查一览表》简单示例：室内立管安装及外墙砖万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的编制侧重点一：分项工程的质量标准分四个方面：1、原材料－招投标的技术标准2、设计规定3、施工过程（包括进场验收）4、成品标准（验收标准）源于国家标准又高于国家标准来自一线，又回到一线企业关注的质量控制点规范没有明确规定设计、施工方面的成熟的经验强调成品方面的验收标准供项目部工程师和监理工程师随时检验使用万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的编制侧重点二：分项工程的技术措施（施工工艺）◆强调施工的操作过程◆强调工序样板和工序交底◆提供推荐和可选的施工方法万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的编制侧重点四：分项工程的质量通病防治◆提出质量通病的种类◆提供防治质量通病发生的各环节的控制点◆工程经验的总结万科工程质量管理的破解之道■《企业工程质量标准》的编制侧重点四：分项工程的物料检查和工序检查一览表◆提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差◆强调过程控制，结果记录，便于绩效考核◆强调逐级互检的工程质保体系管理万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节三：缺乏全过程的质量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控■标杆企业的破解之道：明确不同阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制评价万科工程质量管理的破解之道■房地产业务开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业管理后评估资金、策划与销售工程管理（常规理解）万科工程质量管理的破解之道时间进程产品实现说明物业公司客户中心销售部项目部工程部成本部设计部财务部营销部项目发展/拓展部入伙保修阶段项目策划阶段项目施工阶段设计管理阶段物业管理阶段1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。项目论证阶段销售管理阶段营销策划阶段万科工程质量管理的破解之道■房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段万科工程质量管理的破解之道■房地产开发各阶段工程管理的任务概述：投资决策阶段规划设计阶段施工准备阶段施工阶段保修阶段万科工程质量管理的破解之道投资决策阶段：1.现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套以及周边建筑、社会环境等资料2.根据开发市场意向定位等，协助进行市政配套评估，协助估算工程造价，3.协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计划，编制总控制进度计划万科工程质量管理的破解之道简单示例：万科工程质量管理的破解之道规划设计阶段：1.参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合同并督促实施（进度、结果）2.协助提出设计要求（设计任务书、施工图设计指导书），参与评选设计方案、扩初设计3.协助编制设计出图计划4.督促设计单位限额设计、优化设计（含钢量、砼含量）万科工程质量管理的破解之道5.审核设计是否符合规范及国家相关规定的具体要求6.审核设计是否符合规划设计要点，设计使用功能要求7.审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设计节点的合理性8.审核设备系统、参数选型的合理性万科工程质量管理的破解之道9.审核设计方案的技术经济指标的合理性；例如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方平衡地形改造方案的选择10.协助编制设计封样、报板报样计划11.协助办理报批报建手续12.协助编制目标成本管理规划万科工程质量管理的破解之道施工准备阶段：1.组建项目部班子2.建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商及合格承建商名册、黑名单3.审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计划（例如：招标方案：分区分标段、招标形式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策略）万科工程质量管理的破解之道4.审核施工图预算5.组织资格预审，确定投标入围名单6.参与组织招标：编制与发送招标文件，组织评审投标书（含技术标、经济标），组织技术标答疑，参与定标7.编制审核甲供物资采购计划8.签订有关工程建设合同：格式化标准合同万科工程质量管理的破解之道9.办理各项手续（招标、报建、临时能源）10.编写项目工程管理规划书11.组织召集项目综合实施计划评审会万科工程质量管理的破解之道施工阶段：1.开工报告，办理开工手续2.现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备工作3.确认承建商选择的分包商4.组织施工图会审（内部会审、预审、专项审查）万科工程质量管理的破解之道5.审核施工组织设计和专项工程施工组织设计6.督促检查设计、监理、施工单位等各方执行合同、规范、技术方案和企业工程管理标准7.参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、物资台帐，协调总分包管理8.组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关键质量通病防控工艺检查及检验批验收万科工程质量管理的破解之道9.签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合销售开盘、工地客户开放日11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪12.督促整理竣工资料13.组织工程竣工验收及分户验收万科工程质量管理的破解之道14.参与并组织项目例会15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题15.审批并报审项目工程管理周报、月报万科工程质量管理的破解之道保修阶段：1.与物业、客服合作，处理入伙事宜2.参与鉴定质量责任3.督促承建商保修4.参与项目后评估，积累经验教训万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节四：房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段■回顾之前的薄弱环节五：房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段万科工程质量管理的破解之道■房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰监理工程师责任心不强，质量意识不足万科工程质量管理的破解之道■破解之道：制定《企业监理工作标准要求》实行监理资格认证考试制度按检验批要求提高甲方实测抽检比例保留甲方主动调控手段招标文件、合约文件提前约定万科工程质量管理的破解之道■事前控制一：针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理充分利用社会资源实现工程质量保障项目监理配置表项目名称序号姓名年龄职务专业学历职称执业资质进场时间退场时间1总监●●●2副总监●●