浙江龙源控股集团房地产项目总经理手册

浙江龙源控股集团房地产项目总经理手册第一篇通则第一章总则第一条为规范浙江龙源控股集团有限公司投资房产类项目公司的经营管理，维护股东的合法权益，调动项目公司经营者的积极性，根据《中华人民共和国公司法》、《浙江龙源控股集团有限公司章程》、《浙江龙源房地产投资集团股份有限公司章程》的有关规定，制定本手册。第二条释义，本手册提及的名称除另外特殊说明外，均作以下解释：(1)龙源控股集团，指浙江龙源控股集团有限公司；(2)本手册，指《龙源控股集团房产项目总经理手册》；(3)房产管理公司，指龙源控股集团投资设立的专业从事房产项目管理的公司；(4)出资人，指在某一地产项目的开发过程中，包括龙源控股集团在内的，及与龙源控股集团共同投资开发，共担投资风险的自然人、法人或其他经济实体（包括合伙企业或基金形式等）；(5)项目公司，指龙源控股集团及其他出资人（若有）通过投资全面拥有权益的房地产项目开发公司；(6)房产管理公司各大中心，指房产管理公司内部的各大专业管理中心，包括：营销管理中心、工程管理中心、客户服务中心等；(7)管理费：指龙源控股集团及其他出资人（若有）与房产管理公司在签订委托管理协议中约定的，房产管理公司按照协议要求，达到既定项目利润指标的情况下，由龙源控股集团及其他出资人（若有）支付给房产管理公司的管理佣金；(8)第三条本手册规范目的1.规范、指导项目公司的运营流程；2.明确项目公司出资人代表、总经理分工及职责范围，确保项目公司有序、高效运转；3.明确项目公司定位，理顺项目公司与龙源控股集团及其他出资人（若有）、房产管理公司及相关部门之间的关系；4.既要防范经营风险，维护出资人的利益，又要确保项目公司享有充分的经营自主权，调动项目公司经营班子的工作积极性，在市场竞争中获取更高的投资回报。第四条凡龙源控股集团投资设立的项目公司必须依照本手册制定公司章程，依照本手册依法开展经营管理活动。本手册对龙源控股集团投资设立的项目公司、出资人代表、董事、监事、总经理、财务总监等高级管理人员均具有约束力。对本手册涉及到的龙源控股集团、房产管理公司及各部门也具有同样约束力。第二章项目公司的机构设置、人员编制和岗位职责第五条项目公司机构设置1.大型项目公司的机构设置总经理出资人代表行政经理营销总监前期经理成本总监财务总监工程总监客服总监设计经理董事会股东会监事会行政部文员设计部文员室内装饰物供专员出纳前期配套俱乐部经理客户经理审计师招标专员销售部策划专员财务签约代表物业经理环境工程建筑安装2.小型项目公司的机构设置第六条项目公司人员编制待定第七条项目公司岗位职责1.项目公司出资人代表职务说明详见本手册第三章、第四章专节说明项目公司总经理职务说明详见本手册第三章、第四章专节说明财务部各职务说明财务总监职务说明详见本手册第三章、第四章专节说明会计职务说明(1)工作概要：负责公司会计核算、编制各类财会报表和财务分析、纳税申报及会计档案管理。(2)主要职责：a.严格执行国家会计法规和企业会计制度；b.准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算；c.正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果；总经理出资人代表行政部营销部前期专员成本专员财务总监工程总监客服专员设计专员董事会股东会监事会行政部文员室内装饰出纳销售部财务签约代表环境工程建筑安装d.根据规定的成本、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定；e.负责编制公司月度、年度对内对外会计报表，配合中介机构做好年度会计报表审计工作；f.负责公司税金的计算、申报工作，配合有关税务部门开展税务稽查检查工作；g.及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作；h.主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议；i.根据销售合同正确开出销售发票；j.根据内控制度做好印章分管，月末按时核对库存现金余额和银行存款余额；k.原则上由各公司会计兼任统计员工作；l.配合财务总监做好涉及融资的相关工作，以及其他临时交办的任务；m.财务初步预警。(3)工作要求a.准确、及时做好会计核算，做到帐款、帐单、帐卡、帐物、帐实、帐帐相符；b.妥善做好印章分管，月末与出纳员按时核对库存现金余额和银行存款余额；确保资金安全；c.收入、成本、费用计算准确，财务成果核算正确；d.按月及时、正确编制会计报表和财务分析，提出问题和建议；e.正确计算、按时申报各类税费和配合处理相关涉税事务；f.财务预警；g.财务档案整理、保管。(4)上岗基本条件：a.经济金融财会类大专以上学历并具有经济财会类助理会计师以上技术职称；b.持有会计从业资格证和电算证；c.3年以上会计工作经验。(5)知识技能：a.熟练掌握财务会计知识和技能；b.熟悉国家财务政策和会计法规；c.熟悉公司经营流程、行业会计核算和相关财税、经济法等专业知识；d.熟练使用财务软件和办公软件；(6)能力与素质：a.具有良好的职业道德，责任心强；b.具备独立担当公司财务会计工作的能力；c.具有编制财务报表、财务分析的能力以及相当的办税能力；d.具有良好的口头和书面表达能力。(7)个性与品质a.敬业、热爱本职工作；b.作风严谨，工作认真，高度责任感；c.稳重、细致。(8)关键业绩指标：a.会计核算的及时性、正确性；b.分管印章保管和监督财、物的安全性；c.日常会计核算的差错率；d.财务报表、财务分析的编制质量；e.税务计算的准确性和申报的及时性；f.会计档案保管的安全性和时效性；g.财务预警和合理化建议的有效性和及时性。出纳职务说明(1)工作概要：负责保管货币资金并办理现金、银行存款收付业务。(2)主要职责：a.严格执行现金管理制度和银行结算制度；b.出纳员根据审核无误的会计凭证，交（领）款人签字后，办理现金收付，现金收取必须认真审核，及时开出收据；c.妥善保管现金、空白支票、印章和空白收据，掌握好金库钥匙和密码。库存现金不得超过银行规定限额；d.登记现金日记帐，字迹要清楚，数字要准确，票据随到随记，日清月结。做到现金日记帐与总帐相符，帐款相符，主动接受会计、部门主管的监督检查；e.严格执行支票管理制度。登记银行存款日记帐，按月及时领取银行对帐单；按月编制银行存款余额调节表；，随时掌握银行存款情况。严格控制开出空头支票；f.准确、及时编制资金日报；g.配合开户行做好各类开户帐户及贷款户的年检工作；h.记帐凭证的输入；i.配合会计做好应收帐款的清理工作。(3)工作要求a.确保现金和银行存款的安全，做到帐款、帐帐、帐单相符；b.妥善保管空白支票、收据、印章和其他有价证券；c.不得白条抵库、坐支现金、开出空头支票；准确编制资金日报；d.根据已审核的的原始单据支付款项并及时做好凭证输机工作；e.做好帐户年检及贷款卡年检工作。(4)上岗基本条件：a.经济金融财会类中专以上学历并具有经济财会类会计员以上技术职称；b.持有会计从业资格证和电算证；c.2年以上出纳工作经验。(5)知识技能：d.初步掌握财务会计知识和技能；e.熟悉国家财务政策和会计法规；f.熟悉银行结算制度和结算业务；g.熟练使用财务软件和办公软件。(6)能力与素质：a.具有良好的职业道德，责任心强；b.具备货币资金和银行票据结算能力；c.良好的口头表达能力。(7)个性与品质a.敬业、热爱本职工作；b.原则性强，高度责任感；c.稳重、细致。(8)关键业绩指标：a.资金收付及保管的安全性；b.重要空白凭证和印章保管的安全性；c.日常出纳工作差错率。4.营销部各职务说明营销总监职务说明(1)工作概要根据项目业绩合同的整体目标和管理公司营销工作规范，全面负责项目营销任务的规划与组织实施。(2)主要职责a.根据控股集团的发展战略及区域市场状况，对项目的营销策略作出初步建议和规划；b.掌握市场动态，跟踪项目进程。在项目各阶段制定出不同营销方案；c.对经批准的营销方案的关键时间接点进行把握及监控；d.配合项目公司做好一房一书等技术图纸的出图工作，参与后期以一房一书为依据的实物核查问题处理；e.负责项目现场的形象维护及品牌塑造；f.负责营销流程的执行与监督；g.制定初步的媒体策略，并对经批准后的媒体计划组织实施及监督；h.负责对项目营销网点的组建、人员培训，指导其完成营销中心的计划任务；i.负责对项目营销网点的人、财、物和业务工作的管理、监督、协调、考核等工作；j.编制网点的销售统计报表，建立健全各项原始记录、统计台帐，形成月、季、年统计报表报营销中心。(3)工作关系a.直接上级：项目公司总经理、房产管理公司营销总监？b.直接下级：项目销售部经理、签约代表、策划专员c.其他内部关系：项目公司各部门d.外部关系：有关政府部门、重点客户、新闻媒体(4)工作要求a.能及时、准确地了解国家级地方有关法律、法规、方针、政策；b.对市场营销工作具有较深的认识；c.能及时有效准确地向策划部门提供本地市场的资讯资料及其分析；d.良好的文字组织表达能力，表述专业准确；e.热情诚恳，善于沟通协调。(5)权限a.有对直接下级岗位调配、奖惩等事宜的建议权；b.对下属员工的工作考核权；c.上级授权范围内的审批权。(6)上岗基本条件a.学历要求：本科以上；b.工作经验：三年以上大型企业工作经验；c.专业背景要求：房地产企业类似职位工作二年以上；d.具有较强的计划、组织、指挥、协调能力。(7)知识技能a.熟悉房地产项目运作的基本流程；b.熟悉房地产全程营销操作；c.了解房地产相关的法律法规；d.掌握办公自动化操作系统及相关软件操作。(8)能力与素质a.文字表达能力：较强的归纳总结能力；b.语言表达能力：能清晰、准确地将所需表达的内容表述出来；c.组织能力：能有效地组织所属员工执行营销管理中心安排的工作；d.沟通能力：具有一定公关协调能力与手段。(9)个性与品质a.较强的职业道德与素养，具有使命感；b.工作细心、耐心、责任心强、做事稳重；c.乐观向上，勇于进取。(10)关键业绩指标a.项目销售完成率b.区域市场数据准确率c.客户满意率销售部经理职务说明(1)工作概要：全面负责项目现场销售定购及现场销售部的日常管理。(2)主要职责：a.全面负责项目现场销售部的日常管理工作；b.参与项目入市方案的制定，对销售细节提出建议；c.负责项目入市后的日常执行；d.负责向策划部进行信息反馈，配合策划部完成销售管理工作；e.负责检核“一房一书”内容是否完备无缺，及“一房一书”销售过程中的保存；f.负责房源销控资料的核对与更新；g.负责定购流程的监控并对定购相关资料的审核；h.负责审核把握客户的换购要求，对意向物业加以控制；i.主持召开周销售工作会议及月销售工作会议；j.负责组织现场销售部的项目知识培训；k.负责销售代表的业绩考核，制定奖金分配方案；l.负责交房工作的客户资料整理、通知及验房的组织工作；m.负责项目销售部的财产保管及有效使用；n.负责“一户一档”的审核并提交签约处。(3)工作要求：a.工作细心，认真负责，富有耐心，积极主动；b.善于表达，热情诚恳，善于组织、协调、沟通；c.良好的文字组织表达能力，思路清晰，表述准确。(4)主要权限a.对房源资料的销控审核；b.对定购客户资料的核查认定；c.销售部员工的日常考核及业绩考核；d.销售部员工奖金分配方案的建议；e.对策划部营销策略的建议；f.对销售工作的组织控制。(5)上岗基本条件：a.学历要求：大学本科以上；b.工作经验：三年以上大型企业工作经验；c.专业背景要求：从事房地产营销工作两年以上。(6)知识技能：a.熟悉房地产营销基本流程；b.了解房地产基本市场信息；c.了解房地产相关的法律法规；d.掌握办公自动化辅助操作系统。(7)能力与素质：a.文字表达能力：较强的归纳总结能力；b.语言表达能力：能清晰、准确地将所需表达的内容表述出来；c.组织能力：能有效地组织所属员工执行营销管理中心安排的工作；d.沟通能力：具有一定公关协调能力与手段。(8)个性与品质a.良好的职业素养，能保守公司的秘密；b.工作细致，负责，处事稳