投资物业基本销售知识讲义（070922）

投资物业基本销售知识讲义运营部2007年9月深圳巨基地产1、投资物业存在的几种形态识别普通住宅各式公寓写字楼商场铺位商业街铺产权式酒店？SOHO写字楼公寓与写字楼区别？产权式酒店与酒店式公寓区别2、几种形态的投资物业投资回报住宅公寓：年限70年，风险主要来自于政策很低，投资回报不高大多在2-3%，多用于短期炒作和长期投资写字楼：年限50年，风险较高主要来自于自身经营状况，在一线城市投资回报高大多在6%以上，但在二三线城市投资回报略高于住宅且经营状况一般。商场铺位：年限40年，风险高完全取决于自身经营状况，主要分为专业市场和百货商场，专业市场由于主要是批量销售租户收益高承担的租金高经营良好投资回报可达12%左右，百货商场主要前期招商经营收益较低一旦经营旺场投资回报越来越高，基本从6%到8%以上。商业街铺：独立商业年限40年，住宅底商年限可报70年，风险较低主要取决于地段投资回报也视地段的不同而差异很大。产权式酒店：40年或50年，回报高同时风险稳定3、产权式酒店与商业的运营模式A、产权式酒店由发展商委托的酒店管理公司进行经营管理，业主直接与酒店管理公司签署委托经营的租赁或者分红协议。模式一：直接按业主购买的房号的出租情况计算业主回报收益；模式二：将酒店统一进行利润核算，按业主投资的额度比例进行分红。B、商业主要分为商场和商业街铺两种形态，商业街铺大多采用直接销售由业主自行经营，商场大多采用统一管理经营两种。模式一：直接销售自行经营模式二：返租销售统一经营模式三：统一经营后带租约出售4、商用物业的操作特性造投资梦，展现美好前景，吸引客户来访落到实处，实现投资回报，达成客户诚意快速销售，形成旺盛氛围，促成客户成交高、精、快！宣传造势要有高度有气势计算投资回报要精明专业促成客户要快速举案例5、投资客户的典型分类投资大客户，不求价值、只求位置专业散客，既求价值、又求位置非专业散客，看自身投资额度选择大客户销售主要注重谈判技巧，主观意识很强散客销售主要依靠销售氛围，容易被氛围感染举案例6、客户投资商用物业关注问题投资回报情况附近地段及同类物业经营情况物业地段现状及前景消费人气及消费档次项目定位及经营管理年限实用率按揭要求税费标准返租投资回报率投资回报期？如何通过售价返算租金，或通过租金返算售价？返租操作的意义何在7、商用物业不同指标解答租赁相关税费项目及税费率表税费项目税率计算基数房产税4%租金收入营业税3%租金收入城市维护建设税3%营业税教育附加税1%营业税个人所得税10%月租金收入扣减上述所有税费，如果扣减余额在4000元以下的，则再扣减800元；如果余额在4000元以上的，则再扣减余额的20%租赁印花税1‰租金收入租赁管理费2%租金收入8、商用物业销售技巧沟通