江苏东台开发区项目市场定位与物业发展建议报告_88页_XXXX年

1东台开发区项目市场定位与物业发展建议报告2010/08/282认识东台——“黄海明珠”根据最新的城市功能定位——现代化工商业中等城市、长江三角洲北部重要的制造业基地，城北经济开发区——必将成为充满活力的城市新貌。本案地块区属经济开发区，位于城中区、经济开发区、火车站西区的交汇处，三区规划的常住人口达15万左右，将形成一个成熟的居住大社区。本案虽位于城北开发区，但东临通榆河景观长廊，风景优美，环境优雅，非常适宜居住。加之以市体育馆、政府迎宾馆、市民广场为代表的“市级休闲文化中心”的形成，更为我项目的品质升级增色不少。总的来说，本案的开发环境比较优越。然而，东台城市小，全市楼盘之间都存在竞争关系，本案不仅需要周详的产品规划设计，还需要一个特色鲜明的社区风格，力求从千篇一律的市场中突破，从激烈的竞争中突破。以下将从市场分析、地块分析推导出本案的定位及详细的规划建议，我们力争从建筑风格、景观风格、户型设计等各方面，体现项目独树一帜的主题特色。3市场背景研究城市环境经济环境城市规划城市房地产市场地块本体分析地块开发定位产品规划建议4古以盐富，近以农兴，今以工强；神话传说“天仙配”的发祥地；中国优秀旅游城市，全国生态示范市，江苏省文明城市，江苏省最安全地区之一；属于长江三角洲沿江经济开发带；2008年度长江三角洲地区最具投资价值的城市；江苏长江以北唯一的县级中等城市；已经连续十届跻身全国县域经济百强。城市环境Urbanenvironment1.1城市印象——黄海明珠金东台5位于南通、泰州、盐城三市交汇处;交通：1.公路：东连沿海高速，苏通大桥开通，东台开发区距上海约190公里，被纳入了“上海二小时经济圈”，西接宁靖盐高速和京沪高速，一级甲型公路204国道、333省道贯穿全境，公路交通四通八达。2.铁路：新（沂）-长（兴）铁路停靠东台站，北连陇海线，南接沪宁、宜杭线，东台设有客运站、货运站，客货运贯通南北。3.水运：通榆河（三级航道）、串场河（五级航道）绕区而过，直通京杭运河和长江黄金水道，一小时内可抵达国家一类开放口岸南通港。4.机场：70公里范围内有南通、盐城、如皋三座机场。城市环境Urbanenvironment1.2城市区位——区位优越，交通便捷S3336城市环境Urbanenvironment1.3城市规模——江苏长江以北唯一的县级中等城市市域面积2340平方公里；人口116万，辖23个镇；市区人口25万；1个省级经济开发区；1个沿海经济区；1987年撤县建市；1988年成为沿海对外开放地区。7城市环境Urbanenvironment1.4总结黄海明珠，生态旅游城市；江苏省文明、安全城市；江苏省长江以北唯一的县级中等城市；全国县域经济百强；长江中下游地区投资兴业的热土；8经济环境Economicenvironment1.1城市产业——近以农兴，今以工强东台是一个蓬勃兴起的工业城市。工业门类齐全，产业结构合理，传统产业、新兴产业、特色产业全面发展。工业布局日趋优化，“两区五园”成为跨越争先的发展平台。东台是一个物产丰饶的农业强市。农业誉满全国，农林牧渔总产值全国领先，江苏前列，日益成为上海、南京、苏锡常等地农副产品的重要生产供应基地。东台是一个充满潜质的创业城市。社会安定和谐，人民安居乐业，开放型经济发展迅速。9经济环境Economicenvironment1.2城市经济指标——06-09年，东台市的GDP及人均GDP均保持持续增长状态，增长率15%以上。同比于江苏省近几年的GDP平均增长率13.8%，东台属于经济快速发展的区域。根据房地产预警系统综合判断，东台的房地产市场正处于平稳发展到高速发展的过渡期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄萎缩停滞稳定发展高速发展2006200720082009人均GDP（元/人）16864198262347827272增长率17.60%18%16.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%050001000015000200002500030000东台市06-09年人均GDP2006200720082009GDP（亿元）198228270313.6增长率15%18.40%16.10%0%5%10%15%20%050100150200250300350东台市06-09年GDP10经济环境Economicenvironment1.2城市经济指标——相比周边的县市，东台市的GDP在盐城所有的县级市中位居首位；与周边泰州、南通的县市相比，总量基本维持在中等偏上。8975.8710333.2612052.1913994.1315855.955750.586712.027970.539490.5710923.9715.1216.6316.1113.316.7218.7519.0715.105101520250200040006000800010000120001400016000180002005年2006年2007年2008年2009年市区居民人均可支配收入市区居民人均消费支出增长率增长率东台市区居民的人均可支配收入和人均消费支出都处于逐年稳步上升的趋势；自05年起市区居民人均可支配收入和人均消费支出的增长率都保持在15%-20%之间，比较平稳。11经济环境Economicenvironment1.3总结工业发展和产业园区的建设，成为东台经济发展的重点；城市GDP位居盐城县级市首位，与南通、泰州等地邻近的县级市持平；人均GDP，人均可支配收入等经济指标值呈逐年稳步上升趋势；房地产业发展进入平稳发展向高速发展的过渡期。12城市规划Cityplanning1.1城市总体规划——五园两区省级经济开发区，规划面积34.5平方公里。集商贸、旅游、休闲于一体的海滨旅游经济中心。规划总面积近1200平方公里2km60km市级工业园，规划总面积6平方公里。19km规划总用地10.06平方公里，生态型工业园区，未来为市区的组成部分之一8km园区规划总面积799平方公里，为以轻纺、机械、生物制品、建材等产业为主的新型工业区。紧邻204国道、沿海高速，规划总面积9.8平方公里。以纺织工业为主。溱东、时堰两个不锈钢产业区，规划建筑面积5平方公里，至2007年底已有入园企业250家。13城市规划Cityplanning1.2中心城区规划——江苏沿海中部的现代化工商业城市中心城区主要向东发展，适度向北、南、西三面延伸，以通榆运河为界形成“西城东区”的格局。“西城”以老城区和北部经济开发区为依托，发展成为功能综合、设施完备的“一核三组团”城市片区；东区以第二产业为主，形成“北工南居”的空间格局。城区人口近期达到30万人，远期45万人。综合区第二产业为主项目地南居北工14城市规划Cityplanning1.3项目周边规划——城中区域（项目以南）位置：东至通榆运河，西至社道河，南到金海路，北抵振兴路。面积：规划总用地面积为433.55公顷，其中建设用地404.15公顷。居住人口：规划居住人口为6万人。定位：集行政办公、商贸金融、体育休闲、文化娱乐、居住等功能于一体，城市综合功能区。空间布局：一核、两轴、四片15城市规划Cityplanning1.3项目周边规划——经济开发区（项目以北）东台经济开发区是集生产、生活于一体，具有良好生态环境和可持续发展能力的省级经济开发区和城市新区。位于城中区北部，距市区约2km，迎宾大道、开发大道贯穿而过。规划总面积34.5平方公里，启动区面积16.67平方公里。启动区以开发大道为界，西侧为工业区、东侧为居住区，沿开发大道与迎宾大道，设置“十”字形景观绿带，共同构成联系城市与新区的自然生态系统。居住区规划总用地面积168.35公顷，可容纳居住人口7万人。居住区工业区16城市规划Cityplanning1.3项目周边规划——火车站铁路以西（项目以东）东台市铁路以西地区为新长铁路与通榆河之间的狭长地带，西与东台市老城隔河相望，东与城东新区毗邻。形成“一轴三廊道五组团”的布局，一轴为科研路发展轴；三廊道为通榆河生态景观廊道、何垛河生态景观廊道、网界河生态景观廊道；五组团为研发型工业区、仓储物流区、铁西中心区、德赛化纤区、南部居住区。将形成集宜人居住、研发型工业、仓储与市场等现代服务业功能为一体、环境优良的综合性地区。项目地17城市规划Cityplanning1.3总结近年来，政府对整个市域进行了详细的规划，给各片区均带来新的发展契机。我项目紧邻三大重要发展片区——城中区、经济开发区、火车站铁路以西，常驻人口将达到15万人。以我项目为核心地，将形成一个大规模的成熟居住社区，发展潜力巨大。城中区的公共设施配套，将形成东台市的休闲文化核心区域，为我项目的品质提升增加了众多的利好条件。经济开发区是东台唯一的省级开发区，是集生产、生活于一体，具有良好生态环境和可持续发展能力的城市新区。东侧火车站片区、通榆河景观带的打造，也将为我项目的景观、交通配套提供了强力的支撑条件。18城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.1房地产投资与施竣工情况05-09年来，东台的房地产投资额基本保持稳步增长的态势，除06年有所回跌。其中，住宅的投资额也随总趋势稳步上升，但09年的投资增长率趋缓。05-09年来，东台的房屋施工面积基本保持稳步增长的态势，但在09年增长率趋缓。同时，竣工面积在07年有一个较高的增长率，随后08、09年的竣工面积与07年基本保持一致，在09年还出现了负增长。0200000400000600000800000100000012000002005年2006年2007年2008年2009年05-09年房屋施工与竣工面积房屋施工面积竣工面积-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0200004000060000800001000001200001400002005年2006年2007年2008年2009年本年完成投资（万元）本年住宅完成投资（万元）投资额增长率住宅投资额增长率05-09年房地产投资情况19城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.2房地产销售情况和土地成交情况商品房销售面积05-07年保持稳步增长，在08年有一个大幅回落05-09年来，东台的房地产投资额基本保持稳步增长的态势，除06年有所回跌。其中，住宅的投资额也随总趋势稳步上升，但09年的投资增长率趋缓。08-09年来，东台的土地推出量较少，08年以住宅为主，商业地块为0，09年商业地块数量激增，住宅推出面积相对减少。01000002000003000004000002005年2006年2007年2008年2009年05-09年商品房销售面积和销售额商品房销售面积（平米）住宅商住商业总出售地块08年27909年2571405101508-09年东台市区出售地块数量20城市房地产市场UrbanRealEstateMarket1.308-09土地成交情况2008年东台市市区土地出让结果地块位置面积（㎡）用途总额（万）成交价（元）出让总额（万）土地区位市区东门路北26621商住7267.53327307267.533开发区市开发区纬二路北侧35682商住1998.1925601998.192开发区东台镇万陆居委会一、二组25183商住2090.1898302090.189市区东台镇万陆居委会二、三组108150商住9409.058709409.05市区国富实业南侧112150商住24673220024673汇仙湖东市区东南金水湾小区南侧77866商住16351.86210016351.86