江苏南京物业房地产进行房产过户,房产评估标准是什么

第八章房地产估值本章主要名词与术语房地产估值比较法交易实例可比实例房地产状况修正交易日期修正交易情况修正收益法净收益资本化率成本法重新购置价格经济寿命经过年数假设开发法传统方法现金流量折现方法开发经营期本章复习思考题1、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括和建筑物）现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物合理市场价格为多少万元？2、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例房地产状况优于标准房地产状况得102分，估值对象房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为是多少？3、房地产估值前提有有哪些？试举例说明。4、房地产状况修正包括哪几个方面修正？5、求取资本化率方法有哪几种？每一种方法是如何求取？6、估值某个房地产项目2006年10月份正常市场价格，在该项目附近选取类似房地产交易项目三宗，作为比较实例进行比较，2006年5月，1美元=8人民币，1平方米建筑面积=0.7平方米使用面积，相关资料如下表8-5、8-6、8-7、8-8所示；表8-5可比实例成交价格与日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格500美元/㎡·建筑面积6000元/㎡·使用面积3900/㎡·建筑面积成交日期2006年5月2006年8月2006年9月表8-6交易情况分析判断结果江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%交易情况分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于正常价格，负值表示可比实例成交价格低于正常价格。表8-7该类房地产项目近期价格指数（2006年环比价格指数）月份4月5月6月7月8月9月10月价格指数100103.4101.5102.899.5100.598.3表8-8房地产状况比较判断结果房地产状况权重估值对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100试利用比较法根据上述资料对该房地产项目进行估值。7、某房地产项目2000年建成，收益年限为50年，建成后从2000-20006年收益分别为85万元、86、万元、87万元、83万元、87万元、95万元、100万元，预计2006年到2008年收益为94万元、93万元、96万元，此后将稳定在95万元左右，该项目一般可获得60%抵押贷款，贷款利率为6.14%，自有资金收益率为15%，试根据以上材料估计该房地产项目在2006年年底价格。8、某房地产面积为1000平方米，10年前通过征地取得，其时平均价格为每亩10万元，现在重新取得该每平方米需要620元，地上建筑物面积为2000平方米，经过年数为10年，经济寿命30年，残值率为5%，当时每平方米造价是800元，现在类似建筑物每平方米造价为1200元，试估算该房地产项目现时总价和单价。9、某成片面积为2平方公里，取得该荒地代价为2亿元，将其开发成“三通一平”熟地，每平方公里开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，每季度计息一次，投资利润率为15%，当地转让中卖方需要缴纳税费为转让价格6%，买方需要缴纳税费为转让价格4%，开发完成后可转让面积比率为60%，现假定交易中，由卖方统一缴纳所有税费，试采用传统方法估计该荒地总价和单价。10、某在建工程开工于2005年3月1日，总用地面积为3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。使用年限为50年，从开工起计。当时花费为每平方米3500元/平方米，该项目正常开发期为2.5年，建设费用（前期工程费、建筑安装工程费、管理费用）每㎡建筑面积2300元，到2006年9月1日，实际完成投资50%，预计建成还需要1.5年，还需要再投入60%建设费用，建成后半年可以出租，月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积70%，正常出租率为85%，运营费用为出租毛收入25%。当地，购买在建工程买方需要缴纳税费为买价3%，同类项目销售税费为售价8%。试用现金流折现方法估计该在建工程在2006年9月1日正常购买总价和按规划建筑面积折算单价。（资本化率为8%，折现率为10%）·北京科技大学远程教育学院2011年《技术经济学》试题（模拟1）学号：专业：姓名：题号一二三四五总分得分半开卷,即只允许看教材书,不允许看其他资料。所有答案写在答题纸上，不要写在卷子上，否则无效。一、名词解释(2分/题，共10分)1．经营成本p18经营成本指项目总成本中扣除固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销费和利息支出以后全部费用。经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-借款利息支出2．盈亏平衡盈亏平衡通常是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线交点）产量。以盈亏平衡点界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点销售额。3．设备经济寿命设备经济寿命是指设备从投入使用开始，到因继续使用不经济而被更新所经历时间。4．敏感性分析敏感性分析是指从定量分析角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小规律。5．资金等值资金等值是指不同时间资金外存在着一定等价关系，这种等价关系称为资金等值，通过资金等值计算，可以将不同时间发生资金量换算成某一相同时刻发生资金量，然后即可进行加减运算。二、单选题（1分/题，共10分）1．间接进口货物影子价格=（d）A．离岸价格-项目到口岸运费-贸易费B．离岸价格-（供应厂到港口运费+贸易费）+（供应厂到项目运费+贸易费）江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，C．到岸价格+项目到港口运费+贸易费D．到岸价格+（港口到原用户运费+贸易费）-（供应厂到原用户运费+贸易费）+（供应厂到项目运费+贸易费）2．有两个投资方案A和B，A方案投资100万元，年净收益14万元，年产量1000件；B方案投资144万元，年净收益20万元，年产量1200件，基准投资回收期为10年，则以下表述中正确是（d）。A．两方案均为可行方案，且A方案为优B．两方案均为可行方案，且B方案为优C．两方案均为不可行方案D．两方案均为可行方案，但数据不足无法比较3．有甲乙两方案，其寿命期甲较乙长，在各自寿命期中，两方案净现值大于零且相等，则（b）。A．甲方案较优B．乙方案较优C．两方案一样D．无法评价4．如果方案经济上可行，则该方案财务净现值（a）。A．大于零B．大于总利润C．大于建设项目总投资D．大于总成本5．在10年里每年年初存入银行400元，假设年利率为%，到10年年末可一次性得到（b）元。A．5272B．4974C．5989D．55896．在实际经济生活中，有些产品市场价格不能真实反映国民经济对项目投入和产出，在这种情况下进行经济分析时，须采用(d)。A．市场价格B．不变价格C．可变价格D．影子价格7．对于效益基本相同或其具体数值难以计算或无法用货币衡量备选方案，可以用（c）进行比选。A．年折算费用法B．综合费用法C．费用现值或费用年值法D．增量内部收益率法8．今天拟在银行存入900元，存期12年，以下哪个选择收益最好（b）。A．年利率14%，按年计息B．年利率13.75%，按半年计息C．年利率13.5%，按季计息D．年利率13.25%，按月计息9．设备经济寿命主要受到（c）影响。A．有形磨损B．无形磨损C．综合磨损D．第二种无形磨损10．在技术方案可比性原理中，要求计算口径一致做法体现了（c）可比性。A．满足需要B．时间C．价格D．消耗费用三、多选题（3分/题，共15分。不选、多选、少选、错者都不得分）1．以下哪几种说法是正确(abd)。A．盈亏平衡点产量越高，项目风险越大B．盈亏平衡点价格越高，项目风险越大C．盈亏平衡点生产能力利用率越高，项目风险越小D．盈亏平衡点单位产品生产可变成本越高，项目风险越小E．盈亏平衡分析可以计算出项目风险大小2．以下参数中属于国民经济评价参数有（cd）。A．官方汇率B．行业基准收益率C．影子汇率D．社会贴现率E．影子工资换算系数3．在进行寿命期不同互斥方案选择时下述各项中，可采用方法是（ac）。A．最小公倍数法B．内部收益率法C．年值法D．差值净现值法E．资金利润率法4．净现值法主要局限有(ce)。A．不能进行方案间比选B．没有考虑资金利用效率C．基准收益率确定较为困难D．没有考虑资金时间价值E．寿命期不等方案比选时不满足时间可比性5．以下关于差额内部收益率说法，正确是(ce)。江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，江苏土地房地产资产评估咨询有限公司常务副总经理：桑金峰，025-83534598，13851504413，13382036813，A．寿命期相等方案，净现值相等时收益率B．寿命期不等方案，净年值相等时收益率C．差额内部收益率大于基准收益率，则投资大方案为优选方案D．差额内部收益率大于基准收益率，则投资小方案为优选方案E．差额内部收益率大于基准收益率，差额净现值大于零四、简答题(7分／题，共35分)1．试述（P/A，i，n）与（A/P，i，n）经济意义。P422．基准折现率与社会折现率有什么不同?p69,p1873．方案比较时，对寿命期不等方案如何处理?(至少给出三种方法)p944．净现值法与净现值率法有什么区别？p795．动态评价指标有哪些？说明各指标概念、计算公式、判断准则及适用范围。P66,p70,p71,p72,p80,p82五、计算题(10分／题，共30分)1．某公司贷款10万元，10年内等额还清本利和，贷款年利率6％。试求，到第二年年末，该公司共支付银行多少利息?解:A=P[(i(1+i)^n)/((1+i)^n-1)]=100000(A/P,6%,10)=1359013590*1.06^2-13590+13690*1.06-13590=2601.124到第二年年末，该公司共支付银行2601.124元。2．某厂购置设备一台，该设备原始价值为10万元，预计残值率为10%，预计总工作时间10000小时，而本期工作时间为3000小时，问用平均折旧法计算，本期应提折旧费多少？p20解：100000（1-10%）*(3000/10000)=2.7万本期应提折旧费2.7万。3．某厂计划改建总装车间，现有甲、乙两个方案，甲方案采用流水线，总投资为40万元，年经营成本20万元；乙方案采用自动线，总投资为60万元，年经营成本为12万元。两方案年生产量相同，设基准投资回收期为5年，哪个方案经济效益为优？解：已知K甲=40万元，K乙=60万元，C甲’=20万元，C乙’=12万元，两方案产量相同，K甲K乙和C甲’C乙’,故可计算差额投资回收期Pa=(K甲—K乙)/（C甲’—C乙’）=2.5(年)5年故乙方案为优。北京科技大学远程教育学院2011年《技术经济学》试题（模拟2）学号：专业：姓名：题号一二三四五总分得分半开卷,即只允许看教材书,不允许看其他资料。所有答案写在答题纸上，不要写在卷子上，否则无效。一、单选题(1分／题，共10分)1．某工程施工后可能面临三种天气情况(根据气象部门预测)：天气一直好可能性为40％，在这种状态下施工损益值为50万元；天气时好时