沈阳金穗园项目物业发展建议报告_90PPT

物业发展建议二零零八年九月十日沈阳金穗园项目物业发展建议物业发展建议总体规划布局建筑立面商业与边界户型配比及建议物业管理配套内容框架装修标准建议功能布局：A、C栋公寓，B栋写字楼。A、B、C三栋的1-3层为商业裙楼，前面共有约2500平方米的广场。总体规划布局公寓公寓写字楼商业裙楼黄河大街建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物优劣的一种外在表现，所以，建筑立面在建筑物中的意义巨大。主要表现在以下几方面：1、建筑立面的设计模式和色彩是吸引消费者目光的源泉2、建筑立面的受众度是影响楼盘价值的主要因素3、建筑立面的环保性和材料的耐用性是楼盘的卖点来源建筑立面我们的立面是弧形式我们的建筑是公寓与写字楼的综合体我们采用什么方式的书写立面建筑风格？建筑立面仿古式欧美式个性式现代简约式现代简约式的建筑立面是目前房地产界运用最多，适用范围最广的一种建筑模式。A、明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。B、简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单。C、品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。建筑立面风格:趋于现代、轻快、简洁，通透，线条流畅色调:灰白相间，类公建细部：受现有楼体规划设计限制，在线条处理上，增强竖向线条，减少横向线条，另外在顶部增加构架，也可以形成项目挺拔的视觉效果，给人视觉的冲击。建筑立面建筑立面方案一：檐不打掉效果，其他方面变化较小建筑立面方案二：檐打掉效果，现代风格，建筑立面在立面材料选择上，主要有涂料和面砖两种：在成本上，我司建议进行细致询价，进行综合分析。但公建类项目更应偏重面砖为宜。空间感、层次感更好，品质更好。商业设计要考虑对住宅的影响与周边功能形成片区中心，形成商业活跃地带商场设计要突出现代特色，成为区域的标志商业与边界修建具有公共空间性质的生态广场，服务商业公共空间具有开放性可以带来人流，便于商业兴旺便于后期商业推广活动的展开生态性质的广场，给项目增加亮点商业与边界A、B、C三栋裙楼间联廊互通，形成风情商业街•商业街·风情街•通过建筑设计将A、B、C三栋连接，形成一个商业整体•橱窗展示、室外咖啡座和休憩空间,体现新商业特征•用砖铺砌的地面图案限定了沿店面的主要人行线路商业与边界20%基准单价-20%物业单位面积90008625825078757500712567506375600010%550,00061.1163.7766.6769.8473.3377.1981.4886.2791.67购买力天花板500,00055.5657.9760.6163.4966.6770.1874.0778.4383.33450,00050.0052.1754.5557.1460.0063.1666.6770.5975.00400,00044.4446.3848.4850.7953.3356.1459.2662.7566.67350,00038.8940.5842.4244.4446.6749.1251.8554.9058.33300,00033.3334.7836.3638.1040.0042.1144.4447.0650.00250,00027.7828.9930.3031.7533.3335.0937.0439.2241.67目标客户群的购买能力有价格天花板：50万元/套项目单价目标：7500元/平米户型配比与建议20%基准单价-20%物业单位面积90008625825078757500712567506375600010%550,00061.1163.7766.6769.8473.3377.1981.4886.2791.67购买力天花板500,00055.5657.9760.6163.4966.6770.1874.0778.4383.33450,00050.0052.1754.5557.1460.0063.1666.6770.5975.00400,00044.4446.3848.4850.7953.3356.1459.2662.7566.67350,00038.8940.5842.4244.4446.6749.1251.8554.9058.33300,00033.3334.7836.3638.1040.0042.1144.4447.0650.00250,00027.7828.9930.3031.7533.3335.0937.0439.2241.67目标客户群的购买能力有价格天花板：50万元/套项目单价目标：7500元/平米户型配比与建议•目标有效需求在35-74平米范围内呈正态分布•以10%区间计算353943475155596367717410%10%10%10%10%10%10%10%10%10%适合设计一房一厅房物业结论•面积在35-43平米区间内的单房物业套数比例为30%•面积在47-63平米区间内的一房物业套数比例为50%•面积在67-74平米的两房物业套数比例为20%适合设计二房二厅物业适合设计单身公寓物业户型配比与建议35m274m247m263m250%的面积区间本项目中单房和一房占据80%的比例，是典型小户型项目。小户型的置业者对总价的敏感性最大，缩小单位面积是针对性的一个策略通过适当缩小单户面积控制总价多种产品组合为单价上涨留有余地尽量扩大客户层面战略—快速销售30%的面积区间户型配比与建议本项目为停工项目，主体结构已完成，户型改造受原有结构限制，难免会有少量户型存在问题或缺陷，故户型均好性难以保证,而且项目现状决定只能按照柱间距划分户型尺度。户型设计是一个有关产品品质、居住舒适度，最终影响价格和销售的重要问题。我们需要解决的4个问题：Q1：弧形立面，平面如何布局Q2：如何最大程度保证户型均好性Q3：如何利用户型制造卖点Q4：如何增强户型抗风险能力户型配比与建议•布局一：在有的弧形立面项目平面布局中采用等分的方式进行户型分割和划分，这种布局使得家具摆放难度大，户型实用率低。Q1：弧形立面，平面如何布局户型配比与建议布局二：本项目一层20户，只有4套在厨卫设计上出现边角，其余户型都实现了厅室方正，尽量避免异形房，优质户型比例高达80%。Q1：弧形立面，平面如何布局户型配比与建议开放式厨房独立厨房沈阳，朝向差大，在200-800元/平方米之间。本项目东西朝向，调查显示，因西晒原因，客户对西向住宅具有一定的抗力，为保证立面的整体性和立面效果，临街——东面朝向公寓采用开放式厨房；为给西向公寓增加买点，设计独立厨房。另外也可以在西向户型设计阳台，以弱化西晒对生活的影响，减弱客户购买抗力。Q2：如何最大程度保证户型的均好性户型配比与建议•局部复式•沈阳市场中，小复式产品深受欢迎，本项目3-11层层高3.6米，可做局部复式，更多一层，打造空中卧室。该户型设计的目的是以高实用率吸引客户，制造卖点。（该户型仅在样板中进行展示，装修自理。）Q3：如何利用户型制造卖点户型配比与建议Q3：如何利用户型制造卖点复式近几年新工艺、新材料广泛应用到新项目中，尽管如此，北方客户对顶层——冬冷夏热的弊端仍有一定顾虑。本项目C座局部层高5.1米，可以利用这一层高做成复式，提升顶层价值。户型配比与建议车库以颜色区分单元，方便车辆进出，丰富地下车库视觉元素。配套采暖系统市场分析：小户型项目中地泵供热是主流3342051015202530354045造价地泵供热暖气采暖方式供热成分分析配套成本分析：地泵供热成本高于暖气无论从市场还是成本分析，都采用地泵采暖。另外，就本项目而言，小户型项目，空间显得弥足珍贵，地热可以节省更多的空间，故我司建议本项目采用地热采暖。注：因本项目为公寓类项目，样本成本测算的暖气片选用了市场上品质外观中等偏上的材料。沈阳市小户型项目供暖方式分析地热93%中央空调7%其他0%空调系统市场分析：沈阳市小户型项目除个别高端项目集中空调外，其余都没有设计空调系统。本项目周边竞争项目均无空调系统。小户型项目很难做到南北通透，故一些项目在营销中“送空调”，来解决夏季的制冷问题。配套建立周全完善物管，坐享安宁生活智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管安保服务信息服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件物业管理•借势知名物管，提升项目品质物业管理聘请知名物业管理公司作为顾问，短时间由开发商提供短期贴息，提升项目档次。待项目结束，可召开业主大会，公开选聘，集体定价。世邦魏理仕（CBRE）•全球员工数：逾17000名员工•全球管理物业面积：近9800万平方米高力国际（CI）•全球员工数：逾9100名员工•全球物业总面积超过2900万平方米仲量联行（JLL）•全球员工数：19300名员工•全球管理物业面积：8300万平方米第一太平戴维斯（FPD）•全球管理物业面积：8361万平方米•全球物业总面积超过2900万平方米戴德梁行（DTZ）•全球员工数：逾9000名员工•全球管理物业面积：3000多万平方米交楼标准分析：装修房占主流沈阳市小户型项目交房标准分析装修,79%毛坯,21%分析：在沈阳纯小户型项目中，装修房占主流，个别项目如定位为商住或小户型只是住宅产品中的一部分，这两类项目交房为毛坯。装修房中也有精装、简装之分，有个别项目送傢俬家电。装修标准建议竞争项目装修标准调查项目名称成交均价装修价格标准经典生活均6600元/平米600元/平米中乾国际平层：6550-7350元/平米复式：7670-8400元/平米500元/平米羽风国际7300-7400元/平米800-1000元/平米本项目建议以精装面市，实际装修标准为400元/平方米。装修标准建议装修标准参考序号项目内容1入户门大边框机械锁防盗门2窗外彩内白中高档塑钢窗（中空玻璃，尤其东侧）3卧室、客厅地面：复合地板、成品踢脚线天棚：大白乳胶漆；墙面：大白乳胶漆木制门、包门、窗套、人造石窗台板4厨房墙面瓷砖；地面为防滑地砖；天花塑铝板；整体橱柜、人造理石橱柜台面；油烟机、燃气灶、不锈钢水槽及龙头5卫生间墙面瓷砖；地面为防滑地砖；天花塑铝板；座便；成品洗手盆及龙头；花洒；玻璃‘；带排气功能浴霸；洗衣机龙头；镜子；白钢地漏6灯具卧室及客厅为普通吸顶灯，吃饭为防雾筒灯，卫生间为防雾吸顶灯或筒灯7开关客厅、卧室、厨房、卫生间预留电源接口及控制开关、卫生间插座加装防溅水盒；户内设置一处电话通讯接口、一处有线电视接口、一处网络接口8采暖暖气9公共部分电梯、走廊（墙砖）、灯具装修标准建议营销执行报告营销执行方案内容框架入市时机分析项目包装建议营销推广方案入市时机分析项目包装建议营销推广方案512大地震”之后，消费者信心受挫，投资、保值增值需求也进一步萎缩，全国几大城市表现出的特征为：上海：新盘刹车，成交持续下滑北京：震灾房展相抵，难改震后颓势深圳：回暖中止，成交二次探底长沙楼市：应声下跌降价拔起从全国一线、二线城市的市场信息反馈，“512大地震”后，各地市场受到的“地震波”冲击，对于房屋的投资价值与保值功能产生怀疑，市场形成进一步的观望情绪。购房者普遍信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，首先是上门客锐减，进而直接影响到市场成交。据网上的一项调查显示，地震发生后有85%的网友改变了原来的购房计划。入市时机建议Q1：08年以后沈阳楼市走势如何沈阳楼市也受到了冲击：传统销售旺季在地震后也出现了“不旺”的势头，多数楼盘受到影响，销售放缓,而状态的调整需要时间。2007，9.27的调控是一个重要节点，拉开了深圳等城市降价的大幕，之后的一系列政策，有效遏制了投资或投机炒作市场，更使楼市遭遇寒潮,其中政府的宏观调控无疑是关键。如施行从紧的货币政策,收取土地增值税等,无不助长市场的观望气氛。目前去年高峰值拿地的一些开发企业由于销售不畅，需要偿还贷款等原因，资金链紧张，在