青岛红树林度假世界旅游地产项目市场研究

1青岛红树林度假世界市场研究报告22第一章青岛地产及旅游地产市场整体概况青岛地产市场整体分析及旅游地产市场说明第二章青岛典型类似项目个案借鉴从三个维度寻找青岛值得借鉴的中高端类似项目，研究其产品和营销手法，为青岛红树林营销推广提供借鉴报告框架报告框架33青岛地产及旅游地产市场整体概况PART142013年，市南、崂山区依然是青岛房地产高端楼盘集中区，但是相比2012年，市南区供应量日渐稀少2013年上半年，岛内整体成交量呈现上升趋势，客户投资意愿上升。截至2013年9月底，新黄岛区成交1393835㎡，成交均价8018元/㎡，成交面积仍然是青岛最主要区域.青岛市地产市场整体分析即墨市市北区胶南市崂山区黄岛区四方区市南区城阳区李沧区胶州市莱西市平度市高新区成交面积8201684876266623022967927315335415062088811E+06940622996201315464595584189118成交均价7047158467392188538645121462321674269598516941245096779405000100001500020000250000200000400000600000800000100000012000001400000成交面积m22013年1-9月青岛地产市场区域成交情况55青岛市地产市场整体描述老城区成刚需主力，崂山区、黄岛区高端度假项目逐渐增多，即墨、胶州等远郊带有度假属性的大盘也有推出市北区、城阳区、李沧区是刚需置业的传统地段；随着老城区土地供应的逐渐饱和，新区逐渐成为各开发商的发力点崂山区、黄岛区则依托其得天独厚的海景/山景资源，吸引越来越多的高端旅游度假项目落户西海岸经济区合并升级后，发展潜力和投资价值逐步提升，逐渐成为投资度假置业的桥头堡近三年，青岛市南区、崂山区、黄岛区等滨海景观资源发达的区域成为投资、度假类项目的聚集地海景和山景资源是投资部分产品的首选；西海岸经济新区的合并升级，促使本项目成为投资/度假客群置业的桥头堡6青岛旅游地产发展始终是以景点、海景资源为依托，从单一的第二居所向综合性度假休闲区发展第一阶段（1990年之前）八大关别墅群已有房产的利用第二阶段（1990-1995年）崂山石老人旅游度假区弄海园（1993年）第四阶段（2000-2010年）即墨温泉镇别墅区天泰蓝泉芭东小镇……第三阶段（1995-2000年）即墨田横区域华山国际乡村俱乐部（1996年）即墨温泉镇别墅区第五阶段（2010年至今）西海岸区域青岛红树林海上嘉年华紫檀山那鲁湾青岛市旅游地产市场整体描述75青岛市旅游收入平均以19%的幅度增长；而游客接待量则以13%的增幅上升，旅游业增加值占GDP的比重平均都在10%左右，对经济的贡献率较大；根据《青岛市城市总体规划（2011-2020）》表述:青岛市的城市性质为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城”。青岛市旅游市场发展迅速，新规出炉促进旅游地产发展数据来源：青岛市统计局、青岛市旅游局；青岛市旅游地产市场整体描述88青岛市旅游地产市场整体描述1、海景资源是青岛现有旅游地产项目的主题；2、单一的旅游地产形式正在改观；青岛目前的旅游地产形式有酒店式公寓、产权式酒店、分时度假村、度假别墅、度假村、体育运动度假村、主题乐园等;3、青岛现阶段的旅游地产可以概括为山海资源和历史人文资源的利用4、青岛旅游地产的一些项目存在一定的同质化现象，需要有新的思路和新的产品来刺激市场。99发展年代片区主要产品形态主要资源代表楼盘2008年唐岛湾高层唐岛湾海景海上嘉年华等2010年灵山湾别墅、洋房、小高层灵山湾海景、小珠山风景区保利·海上罗兰、世茂·诺沙湾、万科·青岛小镇2012年小珠山北麓别墅小珠山风景区龙湖·原山黄岛区是青岛大规划发展蓝图的重要组成部分，也是青岛房地产供应量重点所在，目前区域内万科、保利、世茂等一线名企纷纷进驻，此外今年9月份万达集团进驻西海岸，势必为本案区域带来更好的发展前景。青岛市旅游地产市场整体描述黄岛区旅游地产市场从2010年起兴起，以小高层及别墅产品为主，并由灵山湾片区向小珠山地区扩展10黄岛区65%的客群是依托于区域内地缘性客户；余下30%是靠外阜市场的客户支撑，其中20%是山东省内客户资源，10%是依托对中国北方市场的开拓青岛市区和青岛其他区县外溢客户以往占比较少，重要原因是黄岛尤其是开发区高端项目较少，未形成热点，2013年随着青岛万科小镇入市有较大改善。65%20%10%5%区域地缘型山东省内客户中国北方客户青岛市区及周边与西海岸传统住宅类楼盘主力客户类似，以旅游度假为主题的黄岛区各项目客户多数来源于地缘，但2013年青岛市区溢出客户和省内外实力客户有待挖掘青岛市旅游地产市场整体描述1111青岛典型类似个案项目借鉴PART212个案选取维度及原则根据本案所在区域和产品特征，选择典型个案研究综合考虑三个维度：1、知名开发企业的高端城市综合体项目2、项目所在区域内知名开发商开发的具有影响力项目3、2013年黄岛区亮点项目华润中心青岛中心万科青岛小镇保利海上罗兰那鲁湾达令港涵碧楼1313竞品项目位置示意14西海岸几个重点竞品项目，诸如保利海上罗兰、万科青岛小镇等项目2012年成交放量的原因在于黄岛区和胶南市合并为西海岸经济新区，带动区域热度骤升。并且在征收房屋维修基金的政策预期下，2012年底集中成交。重点竞品项目成交情况2012.6-2013.10重点竞品项目成交表现区域项目名称成交套数（套）成交面积（㎡）成交总价（万元)成交均价（元/㎡）青岛中铁中心11519486.1361669.8931648华润中心47178228.88223950.7728628黄岛区万科青岛小镇486124269.22182698.6414702世茂诺沙湾46657959.0680282.0813852龙湖原山86499550.47118330.4711886保利海上罗兰1700218110.53238381.811092915华润中心产品类型高层、超高层住宅酒店式公寓项目特色地铁沿线，酒店式公寓品牌地产，国际化社区容积率5.5装修状况精装修开发商华润置地物业管理世邦魏理仕建筑面积373000㎡开盘时间2012-6-22占地面积135000㎡均价27000元/㎡物业地址市南区山东路10号项目交通M3、M2号线多个地铁站点将坐落于此，能实现人流的快速聚集和疏散项目概况华润中心悦府是华润置地进入青岛的第一个开发项目，位于市南区香港中路香格里拉北侧，华润置地斥资200亿倾力巨献，打造青岛市中心最大规模的国际化都市综合体。建成之后，将成为青岛市中心地标性建筑和青岛高品质生活的引领者。整体规划五大业态，国际一线名品荟萃的大型shoppingmall“万象城”、国际5A级高端写字楼、超五星级酒店、由国际知名服务式公寓品牌领衔的高端服务式公寓，以及居于五大业态价值核心的瞰海大宅——悦府近期销售2013年5月1日，1.2期2#房源加推，6月15日公寓写字楼认筹5#4#3#华润中心-项目基本信息16华润中心-项目营销借鉴1、城市核心区位+企业强势品牌形象高举高打进入青岛不断强调市政府旁，青岛核心区；世界500强央企，中国高端综合体开发商代名词2、包罗万象的综合体生活氛围推广万象城，国际顶级写字楼，君悦酒店，国际经典时尚荟萃，尽量通过资源整合使每个配套力求最好，且不断给客户传递高端配套、有面子的生活概念3、全方位细节化的豪宅价值体系不断传递华润高端住宅精细化体系经验；居住使用价值与艺术品位的结合；为青岛客户灌输从未体验的高端生活4、抓住强销期，确立热销高端楼盘形象，项目成交均价28856元/㎡，树立青岛标杆1717附件：华润中心-2012.6-2013.10成交数据2012年6月份华润中心开盘，强销期头三个月实现去化211套，25715㎡，项目成交均价28856元/㎡，树立青岛高端项目形象950514700151059211923828648421816995698193950141057301331887884331276122135113442082810245151737150204060801001201400200040006000800010000120001400016000华润中心成交监控成交面积成交套数1818开盘时间2012年6月22日2012年11月16日2013年6月15日期批次一期1批次一期2批次二期1批次推出楼栋3#、4#、5#2#华润大厦写字楼物业类型高层超高层超高层推出套数262套291套153套销售情况截止到开盘当天中午，估算销售200余套截止到开盘当天20:20，现场认购78套截止到开盘当天11:00，销控显示认购29套价格区间25000-32000元/平米（优惠后）27800-37300/平米（优惠前）30500元/平米，平均层差150元，朝向差最高1400元面积区间90平米套二、137平米、141平米套三180-240平米250-500/平米优惠前期缴纳50万认筹金的客户，各项优惠叠加，全款92折，贷款94折认筹优惠1%，当日认购优惠2%，会员卡银卡优惠0.5%，一次性付款优惠2.5%，老客户重够优惠2%，所有优惠可累积。无优惠附件：华润中心-推盘情况华润中心1年内3次推盘首次推出262套，较强的优惠政策推动开盘当天去化200套191.华润中心二期1批次于6月15日开盘，推出华润大厦写字楼房源，该楼座为39层超高层标准平层写字楼，核心筒结构，共12部电梯，公摊30%，8层及以上为写字楼房源，其中8层为整层出售，层面积约990平米，9-13层可单户出售，层面积2200平米，一层6户；13层以上楼层半层起售，其中14-24层一层6户，26层以上一层4户，总计153套。2.价格方面，此次推出的房源均价为30500元/平米，平均层差150元/平米，朝向差最高1400元/平米。3.开盘当天到访客户为整层购买客户，均为前期意向预订，以物流、金融企业为主。楼座楼层整层面积推出套数销售套数去化率华润大厦写字楼8层990平米11100%9-13层2200平米30620%14-24层2000平米6669%26-36层2000平米441227%37-39层1600平米12433%合计1532919%附件：华润中心-近期销售分析20中铁青岛中心产品类型住宅，公寓，写字楼项目特色品牌地产，海景地产旅游地产,投资地产容积率14.9装修状况精装修开发商青岛中金渝能置业有限公司物业管理北京中铁第一太平戴维斯建筑面积272619平方米开盘时间2012-5-19占地面积18229平方米均价36000元/㎡物业地址市南区香港中路8号项目交通项目位于山东路、香港中路、东海路三条城市交通主干线交汇，项目商业部分预留地铁M2及M3线“五四广场”换乘站出入口。项目概况中铁青岛中心8号项目处于青岛市政治、经济和商务中心；扼据城市最成熟的中央商务区（CBD）核心地段，北与香格里拉大饭店相呼应，东临青岛市政府、五四广场，南侧是2008年奥运会帆船比赛中心会场，西侧是世界贸易中心办公楼群，是香港中路的地标性建筑。A塔为45层甲级办公楼；B塔为50层高档公寓及五星级酒店；C塔为45层高档住宅。销售情况在售房源起价24000元/平，均价36000元/平。项目最小户型面积70平，主力户型面积200-300平，装修标准6000元/㎡。中铁青岛中心-项目基本信息21中铁青岛中心-项目营销借鉴1、占据青岛资源高地，持续不断响起“中心”声音项目坐落于香港中路，青岛最具影响力地段，持续不断的向市场传递“中心”“地段”资源优势2、体验营销现场打造奢华氛围青岛中心会所，体验馆极具奢华感，且现场氛围以高雅的艺术气息营造，让到访的客户觉得“来到这里并拥有这里”是一件有面子的事。3、定位国际高度，宣传推广站位高营销推广上，比肩曼哈顿洛克菲勒中心、东京六本木综合体、香港国际金融中心、北京国贸中心、北京银泰中心、上海环球金融中心等成功案