深圳港中旅花园物业管理方案(梁行)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中中中国国国深深深圳圳圳深圳港中旅花园物业管理方案戴戴德德梁梁行行物物业业管管理理有有限限公公司司二二零零零零三三年年九九月月深圳港中旅花园（一期）物业管理初步规划方案(修订稿)项目清单页码精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、物业管理整体设想1－61.1项目情况11.2物业管理档次及目标11.3标准物业管理服务内容2－41.4管理目的41.5酒店式物业管理服务建议5－6二、配套设施及智能化管理建议7－14三、（一期）物业管理预算方案（初稿）15－293.1管理收支预算16－183.2管理成本分项核算19－253.3管理处人员架构方案27－29四、管理模式31－344.1工作流程31－324.2信息反馈渠道334.3控制方式34五、（一期）管理服务人员配备35－365.1各类人员数量及文化素质要求355.2人员来源及岗位配置355.3人员编制、职责一览表36六、培训37－386.1培训计划376.2培训方式376.3培训目标37－38七、前期管理物质装备计划39－447.1物业管理服务人员住房397.2管理用房397.3管理处配备需用品情况39－44八、工程管理及维修保养计划方案45－648.1设备管理规定45－518.2一般管理措施528.3公用设施维修保养计划53－578.4房屋本体维修保养计划58－64精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料8.5工程管理值班制度65－72九、管理规章制度及服务程序72－1429.1公众制度及管理服务程序72－88A管理服务手册及应急处理程序72－80B用户守则81－88C装修管理程序89－96D装修管理规定96－1039.2管理处内部岗位责任制103－109.3管理运作制度104－136A财务管理运作制度104－110B保安管理及停车场管理运作制度111－123C清洁管理运作制度124－128D绿化管理运作制度129－1369.4考核制度137－142十、档案的建立和管理143十一、社区文化活动144－146十二、客户服务项目147－15312.1无偿服务14712.2有偿服务148－153十三、品质管理及服务质量的控制体系154－15913.1总则15413.2质量记录控制155－15613.3内部质量审核程序157－15813.4质量标准实施措施15813.5标准承诺159十四、提高管理服务水平新设想160－163十五、物业租赁服务管理规程164－173十六、“港中旅花园”(一期)入伙工作流程及计划建议案(初稿)174－177精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料十七、“港中旅花园”物业管理客户服务中心工作规范及流程建议案(初稿)178－180一、物业管理整体设想1.1项目情况深圳港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚住宅。港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m2，小区占地面积共55,831.5m2，可销售面积95,160.68m2，由43栋别墅、21栋7－12层小高层、4栋15－18层高层组成。为保障物业的正常使用，提高楼盘形象和扩大开发商的信誉及推动今后的开发计划，结合项目的开发设想，特提出如下物业管理方案以便进行研究、审核。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深圳港中旅花园的投资商为港中旅（中国）投资有限公司，发展商为港中旅置业（深圳）有限公司，物业管理由港中旅物业管理（深圳）有限公司进行专业化的管理服务。通过提供优质服务来创造精品以树立楼盘品牌；方能使港中旅花园真正做到物有所值。因此，港中旅花园应缔造环保及舒适安全小区之高档管理档次的概念，开展人性化服务，在农科中心片区形成环境优美、安全舒适、服务周到、配套齐全的高尚住宅小区。1.2物业管理档次及目标为保障小区的顺利入伙、使用，提高小区的形象，必须引进欧美“以人为本”之公馆式全方位物业管理服务；做到物有所值，对促进物业的保值、增值及提高开发商的企业形象大有益处，这应作为物业管理的重点。深圳港中旅花园应力争成为深圳市物业管理的榜样，以树立其物业名牌，并成为物业精品。1.3标准物业管理服务内容：旨在为用户提供最出色的服务，戴德梁行物业管理有限公司将全力协助深圳港中旅花园物业管理公司组织专业的管理队伍，通过优质的客户服务，争取高水准的表现，让港中旅花园的用户获取最大收益的同时，亦感受到管理公司高效率的运作方式。在日常物业管理服务中，除了实行一般住宅小区所涉及之公共设施管理、服务工作外，主要为安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、客户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理，还提供一系列的便民服务工作，使该物业在管理上更上一个档次，主要有：(1)家庭维修服务；(2)代请家居清洁；(3)代介绍钟点工、家教、保姆等；(4)代订车、船、飞机票；(5)代订报纸、杂志；(6)代办邮政、特快专递；(7)代洗衣送衣服务等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料另外，物业管理公司还将致力维持二十四小时的客户服务系统，以迅速及时地回应客户的投诉、询问、紧急事故。作为“以人为本”之公馆式物业管理模式，物业管理公司将超越过往传统物业管理“看管”之角色，并坚持聆听业户的需要，提供创新及符合用户需要的专业管理方案。(1)回访用户当住宅区正式入伙后，物业管理公司将定期进行问卷调查、回访业户等管理机制，并及时反馈业户之需求及意见，以制定合适之管理方案。(2)推广环保节能意识当小区入伙后，将积极推广环保意识，实行垃圾分类袋装化，提倡节能，避免浪费资源等环保意识，还将定期派发宣传手册，邀请相关人员授课以进一步提高小区居民之环保意识。(3)营造社区文化为促进小区居民彼此相互之间的认识及了解，以及为幽雅之小区增进热闹气氛，因而管理公司应定期举办一些社区活动或文艺节目，以丰富居民精神文化生活，增强小区居民之凝聚力。(4)酒店式家居服务鉴于深圳港中旅花园定位为深圳精品物业，并计划提供酒店式管理服务。为此，我司现拟定以下酒店式服务方案，主要分为有偿服务及无偿服务两部分：-有偿服务A.每天家居清洁(包括每天更换床单，清理生活垃圾，清抹家具，清洁地板等服务)B.地板打腊(按每次计算)C.代送餐服务D.衣物干洗服务E.代订国内、香港及外国部分报刊、杂志F.代订飞机票、火车票往国内各省市G.室内一般维修-无偿服务A.住宅外出留言，钥匙保管B.早晨叫醒C.失物待领D.呼唤出租车服务精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料E.代为联络佣工、钟点工F.代订新鲜奶类制品(5)住客会所及娱乐中心的管理服务根据港中旅花园住客会所及娱乐中心的设施及规模，本公司会将以专业角度监管会所管理公司的运作，并全力协助其日常管理。会所管理可提供之服务大概如下：-会所管理人力资源会所安全保卫服务会所清洁服务维修保养服务会所财务管理会所手册的制定会所推广服务会所餐饮服务由于此部分涉及细节方面较多，需进一步获取到相关资料后才能提供予贵司有关之会所管理方案。1.4管理目的：1.保持和提高港中旅花园的完好程度，使物业保值与增值。2.营造温馨环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，共同维护花园的环境。3.对小区实施社会化、专业化、国际化的管理，不断提高管理服务质量，维护和提高港中旅地产和港中旅物业的社会声誉及品牌形象。4.以良好的售后服务树立港中旅物业的品牌形象，赋予港中旅花园以高附加值，回馈业主和投资商及发展商，使物业开发及管理处于良性循环态势。5.通过热情周到的管理服务，使“提供殷勤服务，营造温馨家园”的服务宗旨，获得业主呵护，并产生共鸣，从而取得业主的支持。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1.5酒店式物业管理服务建议：一、服务项目及内容本公司建议酒店式服务可基本上分两大类：一为无偿服务，凡港中旅花园住客均可享用；另一为有偿服务，即住户须支付费用才可享受之服务，有偿服务包括：1.豪华酒店式服务2.标准公寓式服务3.普通住宅式服务我司建议上述服务可由港中旅花园住户自行选择工作时间长度及次数，唯需提前至少三天通知，以便管理处作出人手安排。1．豪华酒店式服务A.每天家居清洁(包括每天更换床单，清理生活垃圾，清抹家具，清洁地板等服务)B.地板打腊(按每次计费)C.代送餐服务D.衣物干洗服务E.代订国内、香港及外国部分报刊、杂志F.代订飞机票、火车票往国内各省市精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料G.室内一般维修2．标准公寓式服务A.每天家居清洁(包括每星期三次更换床单，清理生活垃圾，清抹家具，清洁地板等服务)B.地板打腊(按每次计费)C.代送餐服务D.衣物干洗服务E.代订国内、香港及外国部分报刊、杂志F.代订飞机票、火车票往国内各省市G.室内一般维修3．普通住宅式管理服务A.每天家居清洁(包括每星期一次更换床单，清理生活垃圾，清抹家具，清洁地板等服务)B.地板打腊(按每次计费)C.代送餐服务D.衣物干洗服务E.代订国内、香港及外国部分报刊、杂志F.代订飞机票、火车票往国内各省市G.室内一般维修4．无偿服务A.住宅外出留言，钥匙保管B.早晨叫醒C.失物待领D.呼唤出租车服务E.代为联络佣工、钟点工F.代订新鲜奶类制品注：上述各项服务，以入伙时管理公司公布为准。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、设施配套及智能化管理建议：港中旅置业（深圳）有限公司正开发的“港中旅花园”项目，凝聚了设计师、发展商领导及技术人员的智能和心血，乃精心策划、综合平衡、仔细考量比较而形成的结果。总体来说，方案体现了现代风格、中西结合及新颖布局，具有高档居住环境风貌；在功能搭配、人车分流、景观营造等方面都花了不少苦心，在建筑、结构等方面均采用了一些创新手法，使户型更显多彩效果。由于该项目定位为深圳市的高档住宅小区，故在安全保卫、设施配套、智能化应用技术拟应体现目前国内先进技术水平。根据查阅相关资料，仅对项目方案特提出如下建议，以供参考。1．智能化系统工程建议序号项目名称方案要点建议备注一．已有技术方案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料序号项目名称方案要点建议备注部分1.闭路监视系统采用CM9740TM系列矩阵、硬盘录像、彩色与黑白相结合，摄像机及监视器配备充足，共有14台彩色监视器和87台摄像机（其中彩色44台）统一使用黑白系统，以利在低照度下的效果。黑白系统并不影响小区的档次，此为物管监控之设备，与业主无直接接触；另监视器过多，不利监控值班运作。此