物业管理企业

物业管理企业1物业管理企业的性质和分类7.1.1物业管理企业的概念•物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。1.2物业管理企业的性质•物业管理的特性是提供各项服务，物业管理企业的性质是服务性企业。物业管理企业不生产物质产品，而是提供服务，属于第三产业。1.3物业管理企业的分类•1.3.1按业务性质划分的类型：管理服务型物业管理企业、管理型物业管理企业和租赁经营型物业管理企业。•1.3.2按存在形式划分的类型：独立型物业管理企业、衍生型物业管理企业和转制型物业管理企业。•1.3.3按组织形式划分的类型：有限责任公司和股份有限公司。•1.3.4按投资主体划分的类型：国有企业、合伙企业、个人独资企业、外商投资企业等。2物业管理企业的设立2.1物业管理企业的目标定位（1）品牌信誉目标（2）业主满意目标（3）经济效益目标（4）企业发展目标（5）物业保值增值目标2.2物业管理企业的设立2.2.1物业管理企业名称预先审核•物业管理企业只准使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。2.2.2物业管理企业的设立的一般条件（1）企业要有自己的名称（2）企业要有固定的住所（3）企业要有法定代表人（4）企业要有符合要求的注册资本（5）企业要有公司章程（6）企业要有符合规定要求的专业人员和管理人员（7）企业要有健全的组织机构和规章制度3物业管理企业的资质3.1物业管理企业的资质等级•物业管理企业在领取营业执照并取得物业管理资质后才能从事物业管理服务。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。3.1.1一级资质的条件（1）注册资本人民币500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。3.1.2二级资质的条件（1）注册资本人民币300万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅100万平方米；②高层住宅50万平方米；③独立式住宅（别墅）8万平方米；④办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。3.1.3三级资质的条件（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）有委托的物业管理项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。3.2资质申请•新设立的物业管理企业领取营业执照后，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请物业管理企业资质。•新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。3.3各级资质的经营范围•一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。4物业管理企业的机构设置4.1物业管理企业机构设置的原则4.1.1任务目标原则4.1.2精干高效原则4.1.3权责对等原则4.1.4统一指挥原则4.1.5分工协作原则4.2物业管理企业组织机构形式4.2.1直线制（1）直线制的特点：企业按垂直系统直线指挥，不设专门的职能机构，每个上级可领导若干个下级，每个下级只接受一个上级的领导。（2）直线制的优点：指挥统一，命令统一，责权统一，工作效率高。（3）直线制的缺点：对领导者要求比较高，要通晓多种专业知识，亲自处理许多具体业务。•直线制一般适用于规模较小的物业管理企业。直线制组织结构形式直线制图示：L1L2L2L3L3L3L34.2.2职能制（1）职能制的特点：设立职能部门，且职能部门在其职能范围内有指挥权，对所属管理处进行直接指挥。（2）职能制的优点：适应组织规模扩大，管理复杂的要求，充分发挥职能部门专业管理的作用。（3）职能制的缺点：多头领导，政令难以统一，下级部门无所适从。职能制一般适用于规模较大，经营范围较宽的大型物业管理企业。职能制组织结构形式职能制图示：L1F1F1L2L2L24.2.3直线职能制（1）直线职能制的特点：企业既有直线指挥系统，又有职能参谋系统。直线指挥系统按垂直系统对下级进行指挥，职能参谋系统是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力。（2）直线职能制的优点：既保证了直线系统的统一指挥和统一领导，又发挥了职能机构的参谋助手作用。（3）直线职能制的缺点：高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；职能部门之间横向协调配合困难，不利于沟通信息，影响工作效率；不利于后备人才的培养。•直线职能制是我国目前物业管理企业普遍采用的一种组织结构形式。直线--职能制组织结构形式直线-职能制图示：L1F1F1L2L2L2F2F2L3L3L34.2.4分部制（1）分部制的特点：每个分部都是在总公司控制之下的利润中心。（2）分部制的优点：各分部在容许范围内独立经营，提高了各分部的积极性和主动性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作；有利于培养全面的管理人才。（3）分部制的缺点：机构重叠；各分部之间的横向联系和协调困难，容易造成分部之间的本位主义。•分部制是国外大型企业普遍采用的组织机构形式。分部制组织结构形式分部制图示：L1L2F1F2F3L3L4L5F44.2.5矩阵制（1）矩阵制的特点：同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统。（2）矩阵制的优点：有利于把具有各种专业知识和技能的人员结合起来；有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目经理可以根据特定的任务和目标灵活选择职能人员。（3）矩阵制的缺点：稳定性较差；双重领导。•矩阵制的组织结构由于其灵活性和适应性较强，可以在承担临时性物业管理任务和前期物业管理中采用。矩阵制组织结构形式矩阵制图示：L1L2L3L4F1F2F3F44.2.6物业管理企业的集团化运作（1）有利于资源共享，节约管理成本（2）有利于实施品牌管理（3）有利于产生规模经济效益（4）有利于实现物业管理的社会化和专业化4.3物业管理企业各部门工作职责4.3.1公司总部各部门的工作职责（1）总经理室：对重大问题作出决策，布置和协调各部门工作。（2）办公室：负责公司内部日常行政事务。（3）财务部：负责财务管理。（4）工程部：负责物业维修及设备管理的技术管理。（5）经营管理部：负责对各管理处工作的指导和监督，物业管理市场开拓和经营业务的扩展。4.3.2物业管理处的职责（1）全力做好公共服务工作（2）积极开展专项服务和特约服务（3）组织开展各种有益的社区文化活动（4）完成企业下达的工作任务（5）协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理（6）协调与社区居委会的关系5物业管理企业的权利和义务5.1物业管理企业的权利和义务的来源（1）物业管理法律、法规赋予的权利和义务（2）物业管理服务合同明确的权利与义务（3）物业管理企业制定的规章制度规定的权利与义务5.2物业管理企业的权利（1）有权根据物业服务合同，实施物业管理和服务。（2）有权根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》。（3）有权依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。（4）有权要求业主委员会协助管理。（5）有权制止违反物业管理规章制度的行为。（6）有权根据物业服务合同的约定选聘专营公司承担专项管理和服务活动。（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。5.3物业管理企业的义务（1）履行物业服务合同，依法经营。（2）接受业主和业主委员会的监督。（3）重大的管理措施应提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。（4）接受房产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。6物业管理企业与社区居委会的关系•社区居委会与物业管理企业两者在组织形式、管理体制、管理职责和管理方法上存在明显的差异，而两者的管理范围重叠，服务对象相同，管理、服务内容交叉，因此在实际工作中相互之间不可避免地会产生一些矛盾。解决居委会和物业管理公司两者矛盾的关键是正确处理和协调两者的关系。协调两者关系的原则是：“调整目标、明确职责、加强沟通、加强监督、完善法制、政府支持”。本章要点物业管理企业应按规定设立，要具备一定的资质条件，建立健全组织机构，明确分工和岗位职责。本章介绍物业管理企业的性质和分类，物业管理企业的设立，物业管理企业的资质，物业管理企业机构设置，物业管理企业的权利和义务，以及物业管理企业与社区居委会的关系。复习思考题1、简述物业管理企业的概念和性质。2、简述物业管理企业的分类。3、简述物业管理企业的目标。4、简述物业管理企业设立的一般条件。5、物业管理企业各级资质的条件有哪些？6、物业管理企业机构设置的原则有哪些？7、简述直线制、职能制、直线职能制、分部制、矩阵制组织机构类型的特点、优点和缺点。8、简述物业管理企业各部门的工作职责。9、简述物业管理处的职责。10、简述物业管理企业的权利和义务。11、简述物业管理企业与社区居委会的关系。