世联XXXX年东莞万科翡丽山点对点竞品分析

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。万科翡丽山点对点竞品分析翡丽山项目组：刘忆樊本报告是严格保密的。PART1宏观市场解析PART2豪宅板块比较PART3竞品点对点分析目录本报告是严格保密的。宏观市场分析本报告是严格保密的。二套房首付提高至60%，预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税，使投资客户风险加大；2010年二手房交投活跃，而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低，在加上新房较多分流客户，预计二手房成交量有所下滑，更多客户将转向一手房置业投资。假设东莞不限购，东莞市场今年政策环境与去年相差不大，二套房贷五成提高到六成，更多的是心里层面的影响，刚性需求仍要买房，改善性需求一直是压抑，超大户型置业者资金实力雄厚，影响较小；如果出现限购，预计对项目产品较大影响，建议抢在限购前提前开盘。新国八条对东莞楼市发展影响预判本报告是严格保密的。2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套，按面积同比2009年大增52.80%；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至2010年的12788元/㎡。随着别墅资源的稀缺，以及东莞高端收入群体增多，作为别墅产品的替代品，预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间，届时成交均价也还会进一步上升。2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：1、2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况2010年东莞豪宅洋房市场分析本报告是严格保密的。2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，呈现出面积小型化的趋势。从上图来看，2010年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域，其中松山湖的比重最大，达到了近75%，主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的横岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应，也占据17%的比重。2、2010年东莞豪宅洋房市场供应情况本报告是严格保密的。豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高，为13397元/㎡。豪宅洋房成交主要分布于松山湖片区和黄旗山片区，两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋房供应量最大。另外，松山湖和黄旗山片区的山水资源出众，两地富豪集中，市场需求量大，也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下。五大豪宅洋房片区中，所有片区成交均价全部过万，其中又以以松山湖片区的成交均价最高，达到13397元/㎡。3、2010年东莞豪宅洋房市场成交情况本报告是严格保密的。黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区后发优势明显。从2008年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看，黄旗山和横岗湖片区成交均价在稳步上涨，尤其是横岗湖片区，豪宅洋房成交均价逐年攀升，从这些也可以看出，豪宅洋房的价格极具上涨潜力，长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区，自2008年后就一直处于下滑通道，2010年成交均价仅有10860元/㎡。而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于2010年新上市，因此暂无比较。但对比黄旗山和横岗湖片区，由于两大片区还处于开发起始阶段，从黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房发展历程来看，可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显。4、2010年东莞豪宅洋房市场成交价格本报告是严格保密的。超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段。成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。2010年东莞豪宅洋房成交面积主要集中于150-200㎡、200-250㎡两个面积段。250㎡尤其是300㎡以上的超大户型成交比重在逐年减少，豪宅洋房成交主力渐渐集中在150-250㎡区间。2010年东莞豪宅洋房成交总价主要分布于100-200万元、200-300万元和300-400万元区间。其中200-300万元比重最大，比重接近50%，主要由万科·松山湖1号、锦绣山河·鹭栖湖和天骄峰景二期所贡献。5、2010年东莞豪宅洋房市场成交面积及价格区间本报告是严格保密的。截止至2010年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积282858㎡，可售套数1303套。由于2010年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡，成交套数1405套，按照2010年的去化速度，一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。2010市场需求增长迅速，存量消化相对压力不大，但2011年潜在供应较大，随着新国八条以及后市政策的出台，预期今年洋房豪宅市场走向直接受政策影响较大。2010年东莞在售豪宅项目在2011年潜在供应共有11个项目，潜在供应总量约为为75.06万㎡。从区域分布情况来看，主要分布在松山湖、南城、东城、塘厦、虎门和黄江等区域。潜在供应总量增大。东莞豪宅洋房潜在供应项目一览东莞豪宅洋房2010年存量情况6、东莞豪宅洋房存量及潜在供应情况本报告是严格保密的。•2010年豪宅洋房市场进入快速发展阶段，供应需求大幅放量，市场需求旺盛，同时豪宅洋房成交均价也是水涨船高，上了一个新的台阶；•2010年豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，同时90-100㎡、100-150㎡这些面积较小的豪宅洋房尽管所占比重较小，但也趋于增多，呈现出面积小型化的趋势；•从豪宅洋房价格走势来看，由于豪宅洋房成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，同时顶级资源型豪宅洋房仍然最受高端购房者欢迎；•2010年豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区则后发优势明显；•今年1月份洋房豪宅市场延续了2010年的火爆局面，但随着1.26新国八条的出台，以及春节期间是销售淡季，2月份洋房豪宅销量大幅下降；•2011年2010年东莞豪宅洋房市场存量压力相对不大，但后期潜在供应量较大，后市压力不容忽视。2011年调控政策频出或成为房地产市场常态。平心而论，由于豪宅客户群体资金实力雄厚，一般诸如提高首付、利率等举措的调控政策对豪宅市场影响其实并不大，真正能让豪宅市场伤筋动骨的调控政策应该是限购令。由于豪宅客户群体多属于二次以上置业，假如东莞也执行限购令，那么豪宅市场估计将受到重创。2010年东莞豪宅洋房分析小结本报告是严格保密的。豪宅板块比较本报告是严格保密的。、区域开发力度极大；后期升值潜力小；各项目私密性无保障；生态资源不纯粹不私属距离城区远交通不便；生活配套极度缺乏；入住率低，生活氛围差东莞未来的CLD开发力度小，升值潜力大生态资源纯粹而有私享性；交通便利，10分钟达CBD；全方位高端配套……本报告是严格保密的。黄旗山片区源自黄旗，东莞千年龙脉之地——黄旗一席，得黄旗龙脉之尚境，为首善之地，气质过人。黄旗山海拔189米，因其形似旗展而得名，也因其蜿蜒盘曲而被东莞人看作是一条巨龙，历来是东莞的龙脉。景点：黄旗岭顶挂灯笼、黄旗观音古庙、廉泉等生态环境：东城“绿肺”，环境宜居配套：旗峰公园、虎英公园、峰景高尔夫，御景湾酒店、海雅百货、星河城、东城中学、玉兰中学、东城十小，中大外国语学校等本报告是严格保密的。2005年星河传说2007年天骄峰景2010年中信御园2009年君山峰景高尔夫2010年鼎峰尚境2000年峰景高尔夫别墅2002年新世纪第一居1993年新世界花园1998年愉景花园石井支路本报告是严格保密的。水濂山片区东莞规划向南，水濂片区处于未来东莞大城区中心，成为新CLD的最佳选择片区内交通便利，15分钟内可以快速到达城区中心，享有齐全高端的城市配套资源离CBD最近的自然生态区，项目坐拥“双园双湖”，奢享约2千万平米自然生态资源为东莞城区天然氧吧，拥有各类植物500多种，空气中负离子每立方厘米超过10000个被规划为生态保护型城市发展区，项目将享受政府持续“绿色投入”带来的居住环境利好水濂板块作为中心区域的核心资源，中央生态区的价值优势逐渐凸显，升值潜力无限水濂山自古为莞邑的社会中心，上风上水山环水抱，为东莞绝佳的风水宝地。本报告是严格保密的。水濂山一直以来南城的豪宅板块，热点富人区2006年，金域中央高层：0.78万/平米2006年～至今,御花苑高层：0.65万/平米别墅：1.2万/平方米2006年～至今，中信森林湖别墅：1.6万/平米2009年，清华居别墅：1.2~1.6万/平米2005年，映湖山庄洋房（二手）：0.8万/平米别墅（二手）：1.1万/平米2002年～至今，国际公馆高层：0.85万/平米别墅：1.8万/平米东莞大道绕城高速水濂大道水濂山片区作为东莞起步较早的豪宅板块，南城水濂山板块历年持续豪宅供应，森林湖，国际公馆等知名大盘推动水濂山片区成为东莞的热点豪宅板块，随着生态投入的不断加大，高端人才的持续流入，水濂山必将成为下一个富人区。本报告是严格保密的。东莞三大豪宅片区典型楼盘共性：规模：除君山外，各典型楼盘都为总占地面积、总建筑面积较大的豪宅大盘。定位：各典型楼盘都临近优越的自然生态资源（黄旗山、松山湖、水濂山水库等），因此原生态自然资源均为这些楼盘的主打卖点之一。目前主推产品：主要为150-300平米三房-五房洋房产品价格：洋房基本上8500元/平米起跳，均价处于11500元/平米左右，远高于东莞洋房整体均价。销售情况：2010年下半年三大豪宅片区典型楼盘的走货情况较平均，每周走货速度较快。本报告是严格保密的。竞品点对点分析本报告是严格保密的。本项目基本情况开发商东莞万科房地产有限公司物业公司东莞万科物管有限公司物业类型高层洋房、少量别墅总占地面积250000㎡总建筑面积490000㎡目前主推产品一期29-33#11-18层洋房：130㎡三房两厅180㎡、230㎡5+1房总套数、现存套数约2200套、2200套（一期）绿化率40.6%容积率1.5本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目已报建住宅产品面积项目卖点今年预计推售洋房产品套数价格预计一级竞争御花苑41293㎡规模别墅大盘、湖景资源、成熟配套160-315㎡约222套平层12000—13000元/㎡叠墅18000—20000元/㎡中信森林湖103145㎡（五期首批）品牌、规模别墅大盘、湖景资源130-210㎡约754套（五期首批）12000元/㎡天骄峰景148482㎡品牌、区位、高尔夫山景资源、园林180-268㎡约120套(一期)18000元/㎡二级竞争锦绣山河87140㎡(三期）区位、品牌、水体资源、规模140—350㎡约517套（二期+三期）14800元/㎡东方华府46615㎡（二期）CBD地段、山景资源120—300㎡约220套11000元/㎡丰泰观山——规模别墅大盘，湖景资源140-260㎡约300套（二期）8500元/㎡金域中央58789㎡区位、产品、成熟社区110-240㎡约480套（四期+五期）8800元/㎡世纪城国际公馆——规模别墅大盘、配套、品牌88-190㎡约264套9000元/㎡君山——区位、高尔夫山景资源165-310㎡约327套9000元/㎡天骄御峰87600㎡区位、山景资源、品牌120-260㎡约300套13000元/㎡天利中央花园43800㎡地段、品牌、产品95-183㎡约412套10000元/㎡中信凯旋公馆62076㎡地段、品牌140-180㎡约293套10000元/㎡合计67.9万㎡4239套核心竞争对手锁定本报告是严格保密的。我们以项目区位、项目定位及核心卖点、目前主推产品类型、价格等的相仿性及可比