物业管理财税基础单元辅导(1)

1《物业管理财税基础》单元辅导（1）《物业管理财税基础》是开放教育试点物业管理（专科）专业主干课程，是中央电大统设必修课，同时也可作为其他相关专业的选修课。本课程目的在于培养学生会计、财务管理、税收、保险的基本原理、基本知识和基本操作技能，学会用物业管理财税理论与方法分析和解决物业管理工作中的实际问题。下面对本课程的重点、难点问题进行分析。第一章物业管理企业财务概述物业管理企业理财是企业管理的重要环节。理财目的在于令投资者投入的资金保值、增值。物业管理企业的资金运动包括筹资、资金投放、耗费、收回和分配几个过程。在这个过程中理财活动的基本内容是会计核算、财务管理、税收、保险等，形成了企业与投资者、债权人、国家、职工、业主之间的财务关系。物业管理企业进行理财是受到许多外在和内在的环境影响的，如经济环境、法律环境、金融环境和企业内部理财环境等。本章重点：1．物业管理企业的资金运动的过程2．物业管理企业的理财目标3．物业管理企业财务管理环境的分类难点：1．物业管理企业的财务关系2．金融环境第二章物业管理会计基础物业管理会计是对物业管理企业资金及其资金运动进行核算和控制的一种管理手段。由于经济活动的复杂性，决定了资金运动也必然是多层次多步骤的复杂过程。会计核算是企业进行理财活动的基础，通过会计核算将日常零散的大量的经济业务进行分类、汇总、整理、分配等账务处理，形成有用的信息。利用这些信息才能了解企业过去进行的正确的预测和决策。要进行理财，首先应了解会计核算的过程，所采用的方法以及所形成数据的来龙去脉及其含义，尤其是数据产生变动所表示的经济含义。会计核算的前提条件是会计主体、持续经营、会计分期、货币计量；会计核算应遵循13条原则；会计核算采用借贷记账法进行复式记账。物业管理企业的会计实务主要有接受投资者投资、银行借款、存货、固定资产、营业收入、营业成本、营业税金、期间费用、营业外收支、利润与分配、代管基金等内容。本章重点：1．会计核算基本前提22．会计核算的过程与步骤3．会计信息的一般原则4．借贷记账法的特点5．固定资产核算6．利润及利润分配的核算难点：1．实质重于形式原则2．借贷记账法的记账规则3．资产、负债、所有者权益的定义及内容4．借贷记账法的试算平衡5．单式记账法与复式记账法6．代管基金的核算第三章物业管理企业资金的筹措资金筹措是指物业管理企业为了满足企业生产经营所需和资本结构调整的需要在充分考虑企业总体发展需求的前提下对企业的筹资规模，筹资方式及时间进度等事先做出统筹规划与协调安排，从而确保筹集资金与运用资金的协调匹配。筹资种类包括：（1）按所筹资金的权益性质分为股权资本和负债资金。（2）按所筹资金的期限分为长期资金和短期资金。（3）按筹资活动是否经过金融机构分为直接筹资和间接筹资。（4）按资金的取得方式分为内部筹资和外部筹资。具体的资金筹措过程，应把握如下原则：规模适度；结构合理；成本节约；时机得当；依法筹措。在股权资本筹资过程中，主要有吸收直接投资和发行股票等。资金成本是企业筹资活动中必须考虑的财务变量之一，它是指企业为筹措资金和使用资金而付出的代价，资本成本按计算对象分为个别资金成本和综合资金成本。资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系，资本结构涉及判断最优资本结构的标准、资本结构决策的方法、资本结构的弹性和调整。本章重点：1．筹资原则2．最优资本结构3．财务杠杆4．筹资渠道和筹资方式5．主权资金筹集的方式36．个别资金成本的计算和综合资金成本的计算7．资本结构决策和资本结构的调整难点：1．无差异点分析法2．筹资种类3．个别资金成本的计算4．资本结构决策