物业设施设备管理指南

Page1制作者：（第一部分物业设施设备管理基础）物业设施设备管理2010年3月10日Page2制作者：第1章物业设施设备管理1.1物业设施设备管理概述1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相关的场地。2、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1.2物业设施设备管理的四要点1、基础管理。1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价）2、使用与维护。2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求）3、修理。3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养）4、完好率自我评价。4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）Page3制作者：第1章物业设施设备管理1.3设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社会效益。1.4设施设备管理的管理特点1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。Page4制作者：1.4设施设备管理的管理特点3、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现规范操作，安全隐患较大。4、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。第1章物业设施设备管理Page5制作者：1.5设施设备管理的意义1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。）3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管理行业的健康发展。第1章物业设施设备管理Page6制作者：1.6设施设备管理的目标用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。1、保持设施、设备完好，满足使用功能；2、确保物业及使用人的安全；3、促进物业保值增值。第1章物业设施设备管理Page7制作者：第1章物业设施设备管理1.7项目经理应具备的设施设备管理的最基本的条件1、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。2、日常设施设备管理的主要内容与环节。3、学会一些维修、保养成本控制的手段。4、掌握一些节能的方法。5、有做设施设备管理内行的愿望。举例：进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、电梯品牌台数、供水方式、供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。Page8制作者：第1章物业设施设备管理1.8设施设备的分类1、强电系统。2、电梯升降系统。3、空调系统。4、给排水系统。5、消防系统。6、弱电系统。7、房屋与设施。Page9制作者：（第二部分强电系统）物业设施设备管理2010年3月10日Page10制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.1高压供配电系统1、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。2、同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供电。3、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。Page11制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.2电力系统（两种描述）1、由发电厂、电力网和电力用户组成的统一整体称为电力系统。2、把由发电、输电、变电、配电、用电设备及相应的辅助系统组成的电能生产、输送、分配、使用的统一整体称为电力系统。Page12制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述Page13制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.3电力用户也称电力负荷。在电力系统中，一切消费电能的用电设备均称为电力用户。电力用户按其用途可分为：动力用电设备、工艺用电设备、电热用电设备、照明用电设备等，它们分别将电能转换为机械能、热能和光能等不同形式，适应生产和生活的需要。3.4用户负荷分类建筑供电的重要性在于用电单位确定的重要程度和居住区域的档次、供电中断是否会引发人员伤亡和经济财产损失，引起政治影响和公共场所的秩序混乱。为此，国家供电管理部门对所有用户在项目的设计报装申请阶段时，即按用户合负荷的重要程度等级予以审核批准，一般分为三级标准对用户进行供电。Page14制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.4用户负荷分类1、一级供电负荷（用户）突然中断供电将造成重大政治影响、人身伤亡和重大经济损失、连续生产过程被打乱而造成大量废品、公共场所秩序出现严重混乱的用电单位。如：1.中央与国家的办公机构；2.国家级的大会堂、国际候机厅；3.医院或医院手术室、省级以上的大型体育场馆、大型商场；4.四星级以上宾馆酒店、国宾馆、甲级写字楼、高档别墅区；5.银行、计算机机房、通讯消防设备设施；6.重要交通、通信枢纽；7.大型钢铁生产企业、停电将发生中毒、爆炸、火灾的企业等均属于一级供电负荷。Page15制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.4用户负荷分类技术要求：高压10kV（35kV）必须由两个不同的电站独立电源供电，当一路电源出现故障或检修时，另一路电源应保证能正常供电。平时两路电源可分列运行，单独对用户的不同负荷供电，联络开关处于打开位置，其中一路变压器的容量能承受全站负荷。a)电源来自两个不同发电厂：b)电源来自两个区域变电站：c)图3-2：满足一级负荷要求的电源Page16制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述Page17制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.4用户负荷分类2、二级供电负荷（用户）指突然中断供电不会造成人员伤亡和重大经济损失、不造成公共场所秩序出现混乱和严重影响生产的用电单位。如：市县级医院、三星级的宾馆酒店、乙级写字楼、高档住宅区、大型工矿企业等均属于二级供电负荷。技术要求：两路高压10kV供电，一路常用一路备用，或两路高压上一级来自于同一变电站的不同高压开关（即专业人员俗称的假双路），或一路专用高压供电辅助配备自备发电机组、UPS电源、蓄电池组。Page18制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述Page19制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.4用户负荷分类3凡不属于上述一级和二级的供电用户均属于三级。技术要求：10kV单路高压架空线路进线或电缆直配，无自备发电机和UPS电源。特点：供电保障的可靠性低，若出现供电故障或需要进行设备检修时只能中断供电。Page20制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.5供配电设备组成1、进线隔离柜2、高压进线柜3、压变柜4、变压器柜5、计量柜6、电力变压器7、联络柜8、直流屏9、中央信号屏Page21制作者：第3章高压供配电系统Page22制作者：第3章高压供配电系统Page23制作者：第3章高压供配电系统Page24制作者：第3章高压供配电系统Page25制作者：第3章高压供配电系统Page26制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.5供配电设备组成1、进线隔离柜作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。2、高压进线柜作用：内置高压断路器(或称高压开关)，是变配电室主要的电力控制设备,具有灭弧特性,当系统正常运行时,它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电流,以防止扩大事故范围。Page27制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.5供配电设备组成3、压变柜作用：内置电压互感器(图3-13),它是将10kV电压变换成0.1kV,可向继电保护和计量仪表供电,也可以通过电压互感器为操作系统提供工作电源。作用：当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥作用,避雷器处于导通状态,释放过电压能量,从而防止过电压对变配电设备的侵害。4、变压器柜作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。Page28制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.5供配电设备组成5、计量柜作用：计量实际电能消耗量。6、电力变压器作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将10kV电压变换成0.4kV电压,以适应用户需要。7、联络柜作用：基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线之间的故障、短路等事故电流作用。Page29制作者：第3章高压供配电系统3.1高压供配电系统概述3.1.5供配电设备组成8、直流屏作用：给变配电室内的高压设备和二次回路提供操作、测量、保护等电源9、中央信号屏作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置。可以提供10kV所有开关和0.4kV主开关及母联开关的位置指示信号,全部开关柜的事故及预告信号的音响及光字显示。Page30制作者：第3章高压供配电系统3.2供配电系统的接管验收3.2.1接管验收的范围（承接查验）物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：1、高压变配电设备操作和维护保养手册。2、高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。3、高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。4、供电主管部门验收报告。5、各种高压设备检测报告和预防性试验报告。6、与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。7、高压配电室的全部设备及工具、备品备件,高压防护用品等。8、高压侧法定计量表表底确认。9、模拟屏及其各种标牌。Page31制作者：第3章高压供配电系统3.2供配电系统的接管验收3.2.2接管验收的程序1、接管验收的准备1.安排技术人员提前进驻现场,收集资料、熟悉图纸,观摩设备的安装调试,确定接管验收的技术方案和组织方案,根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收方案通报各方。3.各方人员配合要求。4.人员配备。5.工具准备。6.熟悉现场。7.做好接收表格等。Page32制作者：第3章高压供配电系统3.2供配电系统的接管验收