环境整洁与物业管理(香港)

1環境整潔與物業管理沈世宏中華民國九十六年七月2內容大綱物業管理簡介台北市環境保護重點工作清淨家園全民運動-台北市動員計畫3物業≠物流PropertyorEstate宋朝：物者動產，業者不動產。指人居住工作活動所依賴和所利用的地理環境條件及歸屬個体或群体、包括動產和不動產在内的財產。所有與建築「物」使用有關「業」務。4報章對「物業」的概念5物業分類分類居住物業、商業物業工業物業、特殊物業居住物業公寓大廈、社區6物業人居(技術)環境自然環境-人居環境7物業管理所有與建築物使用有關業務的管理活動。目的在使建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保育的生活空間。8物業服務業與物業管理服務業「物業服務業」所有與物業有關的服務事業總稱「物業管理服務業」「物業服務業」的一個專項服務業別9物業服務業與物業管理服務業物業服務業物業管理服物業清潔服務業營繕服務業保全服務業居家照顧業投資服務業租賃服務業………………………………………視訊服務業物業專項服物業圖一「物業服務業」、「物業管理服務業」與其他「物業專項服務業」之關係10第一類：建築物與環境的使用維護提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、消防安全設備檢修、公共安全檢查、附屬設施設備等服務。第二類：生活與商業支援服務提供代辦及諮詢、事務管理、生活服務(社區網路、居家照顧、保母、宅配物流）、生活（食衣住行育樂）產品供應及事業支援等服務。第三類：資產管理提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。物業服務業服務項目分類11物業管理服務業營運模式物業所有權人物業管理委員會物業使用人物業管理經理人現場作業人員管理組織章程授權公共規約委託管理合約服務承攬合約租賃契約圖二物業所有權人、使用人、經理人與現場作業人員的關係「物業管理服務公司」其他「物業專項服務公司」12物業管理服務特性物業管理實際工作範圍，與其他「物業專項服務業」重疊，但工作內涵與方式不同。物業管理服務人員的工作屬於綜合管理性的，非專項的作業性工作。13物業管理服務項目分類第一類：建築物與環境使用與維護的管理第二類：生活與事業支援的管理第三類：資產的管理14物業管理服務業係結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期及使用者需求，對(1)建築物與環境提供專業之維護、(2)使用者生活與事業支援及(3)資產提供管理服務之產業。15物業管理物業管理Propertymanagement設施管理Facilitymanagement16■1921年「建築物業主與管理者協會(BuildingOwnersManagersAssociation,BOMA)」成立。■1930年代的大蕭條，使無數房地產落入信託公司﹑保險公司﹑銀行等機構，這些機構為有效管理，亦建立自己的「物業管理」部門。■1933年，一些「物業管理公司」聯合成立作為「房地產行業工會(NationalAssociationofRealtors,NAR)」附屬機構的「資產管理協會(InstituteofRealEstateManagement,IREM)」。■IREM辦理「物業管理師(CertifiedPropertyManager,CPM)」「樓管公司(AccreditedManagementOrganization,AMO)」﹑「住宅管理師(AccreditedResidentialManager,ARM)」等認證工作。美國物業管理(PropertyManagement)的發展1718第一章总则第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。中国大陆《物业管理条例》192084.6.28.公布《公寓大廈管理條例》95.1.18.修正《公寓大廈管理條例》85.10.2.發布《公寓大廈管理條例施行細則》85.5.29.發布《建築物室內裝修管理辦法》85.9.25.發布《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》我國「物業管理」發展21管理委員會公寓大廈技術服務人員公寓大廈管理維護公司住戶僱傭現階段「公寓大廈管理維護」包括「第一類」的「物業管理」我國「公寓大廈管理維護」關係示意22產業現況國內公寓大廈管理維護公司，屬第一類物業管理服務業者，約有450家，從業人員約50,000人，年產值約100億元。其他物業專項服務公司(非屬物業管理服務業)中，清潔服務公司約7,400家，從業人員約150,000人，合計約為200,000人，年產值約400億元；保全服務公司有427家，從業人員35,374人，其中駐衛保全年產值約有150億元。23銷售業強調「飯店級」的物業管理24物業管理物業管理服務業已衍生成為我國一項重要的新興服務產業。「物業管理服務業發展綱領及行動方案」行政院93年11月15日院臺經字0930051134號函核定25物業管理模式業主沒有委託「物業管理服務公司」居間管理在業主及管理委員會及其聘用事務管理人員(總幹事)監督下，其他「物業專項服務公司」透過合約承攬服務，提供物業業主或使用人各種服務。業主委託「物業管理服務公司」管理在業主及管理委員會監督下，「物業管理服務公司」派駐經政府訓練認可的物業管理經理人員，擔任發包、簽約及履約查核等事務工作，藉以管理其他「物業專項服務公司」的承攬合約及其履約成效，並確保業主及使用人適時得到各種物業服務。26物業管理模式物業管理經理人(總幹事,物業管理師)由物業管理委員會聘請或物業管理服務公司派駐，具有綜合管理能力的人員。可以是具有綜合管理能力的部門組織，視物業本身規模的大小而定。27物業管理單位學校事務組3保管組2總務處1營繕組4環安組4文書組2出納組4外包警衛2工友班10P27JWIT2005警衛班9外包工友2828建物使用管理1.一般事務2.土木修繕3.機電維護4.安全防災5.清潔衛生資產(投資)管理1.投資開發可行性評估2.使用規劃及代理執行3.租賃管理及仲介銷售物業管理範疇建築(物)＋業主或使用人(人)＋資產(錢)生活服務管理1.鐘點女傭2.宅配﹑宅修3.託兒﹑安親4.社區場地租用等29物業管理-人居環境管理經濟發展(錢)社會正義(人)環境保護(物)推動永續發展的基本單元所在物業管理30地球永續的關鍵活動消除汙染-環境整潔能源再生-減碳節能物質循環-綠色消費31台北市環境保護重點工作挑戰髒亂無死角淡水河清樂活化低碳節能大作戰資源回收零掩埋超過日本，趕上瑞士，脫胎換骨，就從清淨家園全民運動做起！32挑戰髒亂無死角市場攤販夜市推動5S運動研訂清理門前髒亂自治條例試辦全面洗街制度先期作業建置清淨社區鄰里動員體系33淡水河清樂活化增設及全量運轉汙水淨化廠規劃增建河岸堤上樂活商圈實施河川巡防及污染源稽查試辦河川底泥清疏及再利用34低碳節能大作戰參與CO2減量國際登錄系統推廣生質燃油與天然氣車輛發動市民節能行為項戰運動活用企業植樹儲碳認養機制35資源回收零掩埋開發飛灰水洗製作水泥技術研發污水廠污泥燒結再利用跨縣市管制處理營建混合物推廣綠色採購展售環保產品36清淨家園全民運動行動目標1.沿路整潔無雜草，灌木叢中無垃圾。2.裸露空地植草皮，街道積塵常洗掃。3.道路平坦無坑洞，人行走道保暢通。4.騎樓機車放整齊，停車熄火不污染。5.路邊廢車勤拖吊，長期停放須保潔。6.設施建物無破損，外牆表面有清洗。7.建築內外與空地，乾淨整潔綠美化。8.張掛廣告按規定，信箱廣告不露出。37清淨家園全民運動行動目標9.冷氣外掛要工整，冷凝水滴不落地。10.排水溝渠常清疏，容器積水常清除。11.公廁乾爽無異味，遛狗繫鍊清狗便。12.垃圾煙蒂不亂丟，河川山區防亂倒。13.溫室氣體要減量，節能措施逐項做。14.環保標章產品好，用完就丟我不買。15.廚房排水去油脂，資源回收零掩埋。16.健康永續樂活化，超日趕瑞新台北。38永續健康樂活城-台北市樂活(有機、環保、永續、健康)LOHAS(LifestyleofHealthandSustainability)健康永續的快樂生活健康:體內環保，照顧自己永續:體外環保，照顧地球39永續健康樂活城-商機無限健康有機食品、瑜珈健身教室永續自行車、天然氣車、油電混合車、氫汽車、綠建築40清淨家園全民運動行政院環境保護署-清淨家園全民運動計畫清淨家園全民運動-臺北市環保局執行計畫清淨家園全民運動-台北市動員計畫5S運動超過日本，趕上瑞士，脫胎換骨，就從清淨家園全民運動做起！415S運動日語中文英文典型的例子SeiriTidiness把“要”與“不要”的物品，區分清楚。清除不要的。SeitonOrderliness把要的物品以定位和定量的方式擺放整齊並標示。SeisoCleanliness使工作(生活)場所或設備維持乾淨無塵埃(垃圾)。SeiketsuStandardizedclean-up將徹底執行整理、整頓、清掃後的良好情況維持。ShitsukeDiscipline遵守單位(社區)規定(共識)並養成習慣，確實遵行。425S推動程序43清淨家園全民運動推動策略一、全面分配清潔責任區域。二、機關學校領先清淨家園。三、鼓勵企業認養擴大照顧。四、培訓物業環境管理人員。五、深入鄰里建置志工義工。六、道路巡檢遍及社區角落。七、市長首長里鄰長全參與。八、交叉評比標示清潔單元。九、上網登錄互相推薦觀摩。十、推廣5S方法精神與文化。44「責任清淨區」為使用區域及法律規定應清理之公共區域。「志願照顧區」政府機關(構)所轄辦公廳舍周邊50公尺範圍內之騎樓、人行道、走廊及巷道等環境清潔，均應由政府機關維護。鼓勵社區、社團、企業參照政府機關認養「志願照顧區」。清淨家園全民運動-台北市動員計畫45「環保義工」輔導、動員及協助有責任的住戶及單位，清理公共區域的髒亂，為社區楷模。「協查志工」建立行遍每一角落的巡檢路線。發現髒亂問題，上網站通報及規勸有責任人員或單位，動員環保義工或社區人士清理。規勸違規，不從時拍照存證，舉發違規。清淨家園全民運動-台北市動員計畫46清淨家園全民運動資訊網可設置部落格的單位市府局處、區公所、里辦公室、鄰長、社區管委會、認養單位、家戶(為貢獻清淨家園知識與經驗而申請設置者)認養單位分類(編碼)機關、學校、企業、社區、社團47部落格內涵基本資料、部落格層級關係(機關、企業及社團附屬單位等認養者間層級關係)地圖、活動計畫公告、清淨家園知識庫、技術經驗論壇、認養者登錄、認養企業服務平台志工義工登錄、清淨家園活動計畫及成果、評比活動與結果、髒亂與需求通報管理疑案懸賞、個人小天地(CIP入口網)、關鍵字廣告、網路超連結、我的最愛、…48基本資料單位簡介、首長、區長、里長、鄰長、清淨家園推動組織、物業管理單位人員轄境地理特色、人口及戶數、蓄犬家戶名冊責任清淨區機關名冊、公廁及管理人員名冊轄境機關名冊、轄境社區名冊、轄境社團名冊環保義工名冊、協查志工名冊、認養單位名冊轄境商店名冊、營建工地業主廠商名冊、…49地圖市、區、里、鄰/社區地圖責任清淨區域圖、志願照顧區域圖、巡檢及評分行進路線圖，沿路標定認養機關、學校、企業、社區、社團，列管事業、空地空屋、資源回收站、垃圾收集點、清潔隊位置、里鄰辦公室、營建工地、公廁位置、攤販市場地區、巡檢箱位置圖、…依行進順序列表之，並可顯示對應之整潔照片或影音檔、…50清淨家園知識庫清淨家園全民運動計畫簡介5S運動介紹、社區鄰里動員指南物業管理與永續發展及清淨家園物業管理經理人角色環境整潔、節約能源、資源回收等小百科環保義工指南、協查志工指南技術經驗論壇清淨家園技術與動員經驗論壇(文字與影音分享、討論區)51活動計畫公告活動計畫與執行成果展示活動計畫表列製作(按計畫執行之時間先後排序)計畫編號、名稱、活動內容、內容及型態分類、預定日期、參與族群與人數、活動