论物业管理与传统房地产管理的区别(1)

目录:1.前言2.物业管理的概念和性质3.物业管理的作用4.我国房地产存在的误区5.物业管理的发展趋势6.传统房地产与物业管理的区别7.物业管理相关的盈利模式8.结论论物业管理与传统房地产管理的区别摘要:业主购买或使用某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。并通过与传统房地产管理的不断比较来逐步的完善市场经济下的物业管理。改革开放以来,市场经济高度发展,从传统、现代及将来等多个角度系统的了解物业管理与传统房地产的区别。物业管理随着人们的需求不同日益成熟,它的发展趋势逐渐明显。优质的物业管理企业是最有效的宣传手段,既可使整个地区的房地产增值,最重要的是能为企业带来更多的盈利机会。Summary：Theownersbuysorusesacertainproperty,allhopethatthereareasafeandcomfortablelife,workingenvironment,howensurerightsandinterestsofowner,inmanageandmaintainpropertytwothesenottooffergoodservice,makecommunityfacilitiesimproveconstantly,makepropertyservicelifelengthen,guaranteetheirdesignfunctionfunction,thisisthemeaningofimplementingestatemanagement.Andtheestatemanagementunderthecompletionmarketeconomyofrelativelycomingconstantlyprogressivelywithmanagementofthetraditionalrealestate.Sincethereformandopening-up,marketeconomyhighdevelopment,fromtraditional,modernandsuchalotofangleunderstandingbetweenestatemanagementandtraditionaldifferenceofrealestateofsystemsasinthefuture.Theestatemanagementisdifferentandripedaybydaywithpeople'sdemands,itsdevelopmenttrendisobviousgradually.High-qualityestatemanagemententerprisemosteffectivepropagandameans,canmakewholerealestateappreciationofdistrictalready,themostimportantthingisthatcanbringmoreprofitchancestoenterprises.关键词:物业管理区别发展趋势盈利模式Keyword:EstatemanagementDistinguishDevelopmenttrendProfitmode前言从20世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范,物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面,居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品,不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理,越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的行政部门，而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来，就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务——“物业管理服务”。《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了，物业管理中的各种关系就可以理顺。所谓物权，是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说，业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。因此，从《物权法》的法理来看，作为所有者的业主（业主委员会）应是“管理人”。业主对自已专有的部分，享有“专有管理权”，即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分，享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利。同时也必须承担相应的义务。例如，要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用，改变其外形或结构应经其它所有人同意，以及分担管理、维护、修缮费用等等。如果业主不是自已管理，而是委托他人管理。那么，作为受雇服务的物业公司应是“管理服务人”。明确了物权这个基础和核心以后，合同各方的责权利才能顺理成章。物业管理的概念和性质物业管理产业是我国改革开放后随着房地产市场化程度的加深而发展起来的.物业是指住宅小区写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、标准工业厂房、仓库等有价值和使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。物业管理的作用随着住房制度改革的深入和住宅商品化的推进，房屋产权逐步私有化。物业管理已走近寻常百姓家，但人们还是很难接受物业管理这个概念。其实，完整的住房消费应包括买(租)房支出、住房能源费用支出、物业管理支出。据专家研究测算，在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的一部分，买了房，住房消费才刚刚开始。对购房者来讲，物业管理具有两大作用第一，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋的物理寿命，降低物业的物理损耗速度，避免了物业使用价值的超前损耗，起到了保值、增值的作用。另外，优秀的物业管理还使得物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，延长了房屋的经济寿命第二，良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境。?消费者必须面对日益增多的物业管理纠纷物业管理在北京毕竟还是一个新生事物，物业管理政策有待于进一步完善，物业管理企业的水平也参差不齐，加上商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业管理纠纷日益增多。归纳起来，有三类物业管理纠纷：一是收费纠纷，有的开发商卖房时承诺了很低的物业管理费，购房者入住后发现物业费涨了；二是具体管理制度上的纠纷，如有的小区管理制度规定，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等，住户不理解也不执行，双方也会发生纠纷；三是住户对物业管理企业服务的整体印象不佳，双方也容易在多方面发生纠纷。传统房地产与市场化的物业管理的区别传统房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门（房管所、站）和各单位的一个专设部门（总务、房管部门）。由于房屋产权单一，管房者归根到底是代表国家以行政手段管理房产，在房屋管理中处于一种主导地位，房管部门与住、用户之间所呈现的是一种管理与被管理的关系。管理内容主要是对房屋及设备的维修和养护，比较单一。另外，房管部门提供的劳务近乎是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，由于实行的是低租金制度，因此要靠大量的财政补贴弥补管理经费的不足，结果是建房管房越多，国家的财政负担越重。物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业，所管房产产权分散，物业管理企业是通过合同或契约，受业主聘用或委托，代表业主行使物业管理权，运用经济手段经营管理物业。业主在管理中处于主导地位，物业管理公司实际上是扮演了“大管家”的角色。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为、经营行为（出售服务）。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护以外，还提供清洁卫生、绿化、交通、治安等专项管理和尽可能周全的各种服务。另外，物业管理是“以业养业”，经费主要来自于业主、使用人交纳的服务费，物业管理单位是独立核算、自负盈亏的经营企业。由以上可以看出，物业管理是一种和房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与住房制度改革所形成的物业产权多元化格局相衔接的统一管理，是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。原因在于：第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮；互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，使之实现社会效益和经济效益的统一。第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样一种新的机制下将逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好管理和服务才能进入和占领这个市场，这就将从根本上促进服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务，合理收费，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府主管部门的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，又使得住用人受到了全方位、多层次、多项目的服务。第四，物业管理是建管结合的纽带,物业管理通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺并摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使得社会财富和人民的财产得到保值、增值。第五,从管理体制上看，传统的房地产管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房地产进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。由于体制的问题，长期亏损，缺乏激励机制。而物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，用现代管理科学进行社会化管理并提供有偿服务。管理机构是物业管理公司。第六,从职务质量上看，传统的房地产管理一般只是单纯管理，由于房屋及配套设施分别由各部门管理，有时会因各部门之间出现扯皮而不能很好地协调和回合，服务质量无法保证。物业管理却是对房屋及附属配套设施、设备、场地实行统一管理，全面负责，为业主和使用人提供全面的、综合性的服务，提高了服务质量。第七,从业主与使用人的角度看，传统的房地产管理是按照管理单位的愿望对用户的管理，使用人处于被动地位，管理单位无论表现如何，使用人也无法进行选择和撤换。物业管理则完全不同，业主和使用人通过招标选择物业公司，双方平等协商，签订物业管理合同，业主和使用人由被动变主动。第八,从对物业维护、保养方面看，传统的房地产管理由于实行抵租金制度，租金收入不够维修费用，不得不依靠政府补贴，很难改善居住、工作环境，无法满足人民对生活环境质量提高的要求。物业管理则是企业的社会化经营管理，开展全方位的服务。根据2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》的三十三条规定：2003年9月1日起从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证