我国房地产投资信托（reits）发展问题的研究

首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产投资信托（REITs）发展问题的研究姓名：李志勇申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：张晋生20070501我国房地产投资信托（REITs）发展问题的研究作者：李志勇学位授予单位：首都经济贸易大学相似文献(10条)1.学位论文吴永娇构建我国房地产投资信托运作模式2005房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。而且，一个成熟的房地产市场应该包括三个有效的小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资信托为核心的房地产投资循环和以按揭贷款债券为核心的资产证券化循环，这三个有效的小循环合在一起组成了房地产健康运行的大循环。经过二十多年的发展我国房地产业虽说已初具规模，但却只较完备地形成了第一个小循环，房地产金融发展的相对滞后己严重地影响到房地产市场的发展。房地产金融发展滞后影响房地产业发展的主要原因在于融资渠道单一，从而在客观上要求拓宽融资渠道，融资产品工具的创新。房地产投资信托产品的引入，将大大地提高房地产金融的完备性，使房地产业逐步走向成熟。据此情况，本文选取了构建我国房地产投资信托有效运作模式作为研究的对象，研究分析了在我国设立房地产投资信托的可行性与不可行性，在研究己取得成功的美、日两国房地产投资信托运作模式的基础上，借鉴两国的成功经验来构建我国房地产投资信托有效运作模式。研究分析了我国目前所发行的准房地产投资信托产品，研究分析表明目前我国所发行的大多投资信托产品，只是房地产投资信托产品的一种初级运作模式，在发行的这些信托产品计划中基本上是指定投资方式和投资项目，不具备组合投资的功能。最后借鉴国外的成功经验以及目前的案例分析，根据国情出发，构建了我国房地产投资信托有效运作模式：我国REIT现阶段的有效运作模式：C-契约封闭。我国市场、法律制度较完善后的REIT运作模式：有限合伙制；以及我国的国有土地的投资信托运作有效模式。本文共分为五章：第一章：绪论，指出在房地产融资过分依赖于银行、融资渠道单一，房地产业融资面临困境的背景下，创新出能够为房地产业提供中长期融资的有效投融资工具的必要性；综合考察了国内外对房地产投资信托的研究现状；提出本研究的目的在于构建适合我国国情的运作模式；最后概述了研究中主要采用的研究方法，如规范分析、实证分析和比较分析等。第二章：房地产投资信托理论。首先介绍了房地产投资信托的基本概念及相关理论，诸如，投资信托理论、房地产信托理论、房地产投资信托理论和房地产投资信托组合投资理论；然后分析了房地产信托和房地产投资信托理论相互联系；最后，以此为基础，分析了房地产投资信托在市场运作中的优缺点。第三章：国外房地产投资信托运作模式及启示。通过对美、日两国房地产投资信托运作模式发展历程的研究表明：成熟健康的房地产投资信托形成是众多因素共同作用的结果，关键在于相关法律法规的大力支持、房地产投资信托自身的不断改革和创新、机构投资者的广泛参与。第四章：发展我国房地产投资信托可行性分析。通过对我国房地产融资的现状，资本市场发展，以及我国发展房地产投资信托的有利条件和不利的条件进行分析。结果表明：中国已具备发展房地产投资信托的客观条件。第五章：我国房地产投资信托运作模式构建。在综合考察了房地产投资信托相关理论，国外房地产投资信托运作模式，对发展我国房地产投资信托可行性分析基础上，构建适合我国国情的行之有效的房地产投资信托运作模式。根据不同的发展阶段构建了相应的运作模式：在现阶段主要是契约封闭式运作模式，该模式的主要特点是设立、运作和解散比较方便，更能保护投资者利益等；完善阶段主要是有限合伙制运作模式，其主要特点是低的运营成本，运营效率高和道德风险低等。最后，阐述了为促进我国房地产投资信托模式的有效运作进行相应的环境营造。2.学位论文朱玉我国房地产投资信托模式研究2006随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，我国的房地产业正呈现出较快的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金融的创新。房地产投资信托(REIT)开始引起广泛关注，甚至有专家预测：房地产投资信托将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一。在我国，房地产投资信托在融资领域的重要性仅次于银行信贷，是当前和今后一段时间房地产企业需要拓展的新的主要融资渠道。同时，作为金融产品，房地产投资信托又为信托投资公司提供了新的业务方向；并且，依托房地产投资信托，投资者可以通过资本市场，投资于房地产领域，增加了新的投资渠道。然而，由于我国房地产投资信托的研究相对外国还处于探索阶段，只是认为有设立的必要、障碍及可能，至于究竟如何设立和运作、与之相应的法律法规、制度、运作模式等，众说纷纭均未统一，故其发展一直倍受争议。本文将从我国房地产投资信托的现状出发，指出存在的问题，在此基础上，剖析我国房地产投资信托的模式构造，力求对房地产投资信托实践与创新进行深入探讨。本文主要从以下四个部分作具体阐述。第一部分：房地产投资信托概述。作为本文的开篇，首先对房地产投资信托的基本属性进行界定，包括其概念、分类及与其它投资产品的独特优势等，然后再对房地产投资信托原理进行阐述。第二部分：我国房地产投资信托的现有模式及发展障碍。将我国目前正在运行的房地产投资信托模式进行分类，并针对每一类模式下我国现已发行的房地产信托产品的设计进行分析，总结其特点及适用条件。在此基础上，进一步提出目前影响其发展的障碍。第三部分：我国房地产投资信托的模式选择。全文系统地从房地产投资信托发起设立、组织形式、经营管理和运作方式四个方面进行详细的分析，最终立足于我国实际状况，提出了适合我国国情的房地产投资信托发展路径。第四部分：我国设立和推行房地产投资信托需要注意的问题和建议。目前，房地产投资信托在我国还处于探索阶段，其运行尚缺一个良好的法律环境和市场环境，本文将根据我国的实际状况提出建议。本文的创新之处在于：在总结我国房地产投资信托现存模式的基础上，结合我国国情，提出了适合我国的发展模式，对推进我国房地产业和金融业的发展有一定的积极意义。国内目前有关房地产投资信托的研究，大部分都是介绍式的，而本文更侧重于其可操作性，论文中提供了房地产投资信托实践案例，在作者研究的理论框架下进行了系统的整理和归类，是理论与实践的结合。3.学位论文崔天生我国房地产投资信托基金发展研究2004当前中国房地产企业存在着诸多影响企业生存和进一步发展的障碍,融资渠道不畅便是其中最大的障碍,其主要体现在大多数房地产企业获得银行贷款的难度在加大而直接上市融资仍比较困难、各种房地产金融工具在中国又尚属空白等方面.如何解决这一难题呢?国内的诸多专家、学者都在积极寻求解决这一问题的对策.作者认为,只有通过完善中国现有的房地产投融资体系,加大房地产金融创新力度,才能确保中国房地产业的持续、健康和快速发展.基于此,本文借鉴国外房地产投资信托基金理论和实践经验,结合中国近十几年来房地产企业发展过程中的经验和教训,提出了中国发展房地产投资信托基金的总体思路和具体运作模式.国内有关房地产信托基金的研究工作刚刚起步,并集中在对国外经验的分析和介绍,罕有涉及房地产投资信托基金在国内具体运作设计和操作建议的论述.针对这一情况,该文着重就两个方面进行了深入研究:一、从中国房地产和资本市场的宏观发展战略层面上,论证了发展房地产投资信托基金的必要性和可行性;二、结合中国房地产业和资本市场的现状,构建了具有中国特色的房地产投资信托基金的发展思路和具体运作模式.该文分为五个部分,第一章阐述了该研究的意义、目的及研究思路.第二、三章就国外(美国)房地产投资信托基金进行了深入地研究,从其发展历史、政策、基金管理、监管及财务分析等方面作了细致地分析,并将房地产信托基金与其他投资工具作了对比.然后,第四章在对中国房地产发展势态的分析基础上,对中国房地产企业融资存在的问题进行了研究,分析了中国发展房地产投资信托基金的必要性.在第五章中,该文结合中国国情,先就中国类房地产投资信托基金进行了分析,然后分析了加入WTO对中国房地产投资信托基金带来了的机遇与挑战,重点对中国房地产投资信托基金的模式选择进行了深入探讨,并提出了切实可行的模式方案.最后,第六章就中国发展房地产投资信托基金提出了发展建议和构想.4.期刊论文郑志慧房地产投资信托基金在我国的发展-中国新技术新产品2010,(1)作为发达国家重要的房地产业直接融资方式的房地产投资信托基金(REITs),近年来受到了我国理论界和实务界的关注.本文介绍了REITs的运作模式及其优势,通过分析我国REITs发展的现状,提出发展我国REITs的若干建议.5.学位论文付鑫房地产投资信托基金在商业地产中的应用20072002年被称为商业地产元年，因为这一年商业地产从房地产行业中脱颖而出，受到社会的广泛关注，一时间商业地产迅速红遍大江南北，长城内外。受大连万达的订单商业地产开发模式的启发，各种形式的“MALL”开始在北京、上海、广州等地迅速蔓延。但是，商业地产对于我国来说是个新生事物，它的发展缺乏理论指导，因此在开发运作过程中出现了很多反商业地产运作规律的问题，大大降低了商业地产的成功几率，加大了商业地产的投资风险。本文从商业地产开发运作过程中出现的种种问题入手，分析了商业地产存在这些问题的重要因素之一就是资金短缺。在此基础上，本文指出，解决商业地产资金短缺问题的一个可能途径是将房地产投资信托基金引入到我国商业地产中，这对解决商业地产资金问题有一定理论意义及现实意义。本文共分六章对该问题进行了论述。第一章是本文的导论部分，主要对本文的选题背景、研究目的进行了陈述，并且对本文所要研究的商业地产的概念进行了界定。第二章主要论述了我国商业地产开发运作过程中存在的问题。将商业地产开发经营的特点与我国商业地产发展的实际情况相结合，分析了商业地产开发运作过程中存在的用住宅的思维开发商业地产、商业与地产分离、忽视运营阶段管理等问题，深入探究了导致这些问题存在的原因之一就是资金短缺。第三章主要阐述了将房地产投资信托基金引入我国商业地产的观点。首先，从商业地产资金短缺的问题入手，简单分析了我国传统融资模式存在的不足，提出了将房地产投资信托基金运用到我国商业地产的观点；而后介绍了房地产投资信托基金的定义、发展、分类、特征、运作模式等相关概念：最后，陈述了房地产投资信托基金对我国商业地产发展的促进作用。第四章从我国实际情况出发，针对房地产投资信托基金在我国发展所存在的法律、体制、相关人才、产品流通性能等障碍进行分析，然后提出了制定有关REITS专项法、改革我国税收制度、培育机构投资者、提高从业人员素质等相关对策。第五章在前几章研究的基础上，初步探讨了房地产投资信托基金应用于我国商业地产的模式，对于我国房地产投资信托基金的发展有一定的借鉴意义。第六章为本文的结束部分，在描述我国商业地产发展趋势的基础上，表达了希望尽快将房地产投资信托基金引入商业地产的愿望。有关房地产投资信托基金的研究与有关商业地产的研究在国已有很多，也有一些学者提出了将房地产投资信托基金应用于商业地产的观点，但相对来说论述都比较浅显，只是注意到了房地产投资信托基金解决商业地产融资问题。本文的创新之处在于通过对商业地产与房地产投资信托基金进行深入研究，找到两者的结合之处，不但论证了房地产投资信托基金可以解决了我国商业地产融资难问题，还从另外一个角度论证了房地产投资信托基金对于我国商业地产发展的促进作用。本文还存在着一些不足之处，比如对有关商业地产的理论研究不足，对商业地产在我国运作模式研究不深入等问题。6.学位论文沈烜丞论我国房地产投资信托基金发展2007本文从微观和宏观两方面分析了我国房地产金融市场现状。企业融资渠道单一，房地产金融市场结构不均衡，造成我国尚未形成真正意义上的房地产金融市场。对照国外房地产金融市场发展规律，本文从完善我国房地产金融市场结构、提高金融系统安全性和为投资者提供安全的投资产品以及推动房地产业健康发展等四个方面，论述了我国发展房地产投资信托基金的重要意义。本文对房地产投资信托基金