香港地铁的“地铁物业”开发经验

上海TOD研討会(26-28.5.2006)何恒光香港地铁公司物业总监香港地铁的“地铁+物业”开发经验PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Mwww.fineprint.com.cn香港地铁的“地铁+物业”开发经验香港站地标项目九龙站综合发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn内容摘要甚么是“地铁+物业”开发模式？香港为何需要进行“地铁+物业”开发？如何开展“地铁+物业”开发？结语1234PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ肀www.fineprint.com.cn什么是“地铁＋物业”开发模式？1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ肀www.fineprint.com.cn“地铁+物业”的特征n无须政府投入资金、补贴运營或担保贷款n地铁公司自负盈亏,承担建设及运营成本n地铁公司统筹所有軌道及房地產规划、建設、管理及协调n土地产权统一,直至物业落成PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn軌道主导城市发展理念社区开敞空间和低密度发展高密度综合性住宅社区中心功能和高密度商业/住宅地铁站支路配备接驳公共汽车次主干道400米站区步行带地铁主轴為主要客运走廊軌道主导综合社区模型PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ彟_www.fineprint.com.cn香港“地铁+物业”项目分布铁路沿线的物业开发项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ýwww.fineprint.com.cn深圳四号线（国内项目）房地产开发統計将军澳线市区线机场铁路197019801990200820002014总楼面面积11.3百万平方米20052014总楼面面积:2.6百万平方米总楼面面积:3.5百万平方米总楼面面积:2.3百万平方米总楼面面积:2.9百万平方米将军澳线市区线机场快线深圳四号线办公楼(平方米)234,898611,96820,000商场(平方米)299,363307,88090,814住宅(单位)31,36628,56530,36426,000其他(平方米)-294,72258,130290,000(商业用途)PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn“地铁＋物业”发展典型：机场铁路－香港站发展成功地把CBD扩展到新填海区，建成“国际金融中心”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建!www.fineprint.com.cn香港站发展－车站与物业紧密结合酒店n规模庞大的建筑群中，设有两个地铁站、市內預辦登機手續設施、交通换乘设施，与上盖的办公楼、酒店和零售商店紧密联系办公楼交通换乘设施零售地铁车站车库PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建!äwww.fineprint.com.cn融合n横向的n纵向的n功能性的全面而互相补足的土地用途组合车站组合5-商场组合3组合4组合7组合6大型综合发展项目―机场铁路九龙站发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cnn在此铁路枢纽上盖建设13公顷的发展项目，既需要一个统筹机构制定规划蓝图，亦需要将之分割为七个财政上可行的分期发展项目九龙站发展－缔造新商住综合发展社区九龙站Pkg5,6&7MTRPkg1Pkg3Pkg4Pkg2PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn高层住宅商场车站机场铁路青衣站发展n建设新地区交通枢纽及商业中心PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ睷wwww.fineprint.com.cn青衣站发展n车站与物业提供无缝连结及方便优质生活PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn一个容纳58,000人的社區，在铁路车站和车辆段上发展（建设中）将军澳线“梦幻之城”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn将军澳线“梦幻之城”人车分隔提供大量绿化生活空间上盖的住宅园林平台行车道商场车辆段公共运输交汇处地铁站PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3ÿwww.fineprint.com.cnn试验段已开始施工，物业发展即将展开n配合市政府的需要，采用“地铁+物业”模式交由香港地铁建造四号线二期及沿线共290万平方米建筑面积的物业。深圳地铁四号线龙华新城中心龙华镇中心上塘路龙华中心龙华火车站白石龙默林检查站中康路莲花北少年宫市民中心会展中心福民皇岗项目资料长度(公里)站数2115深圳地铁四号线车辆段PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿfwww.fineprint.com.cn以人为本車站与物业无缝连接提供出行便捷及舒適“地铁+物业”綜合發展透過統一規劃、統一發展達致：高质素的生活环境完善城市设计注重绿化及环保充足社區設施安全及健康社区人车分隔立体处理机动车辆保障行人安全现代化高效率生活方式集约土地利用减少不必要的道路交通PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3ÿwww.fineprint.com.cn香港为何需要进行“地铁＋物业”开发？２PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ肀www.fineprint.com.cn香港地铁公司简介n成立于1975年，原由香港特区政府全资拥有n于2000年在香港上市，香港特区政府仍保持控股地位，持约76%股份n主要业务：投资、建造及运營地铁、上蓋物业发展及物业管理n建造及运行7条路线，总长度91公里，共53个车站n每日平均乘客量240万人次PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn地铁公司的双重使命n为香港人提供安全、可靠和高效率的集体运输服务n自从于2000年上市，地铁公司亦肩负起商业责任，为投资者赚取合理回报PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn铁路建设需要政府补贴n要促进大都会的可持续发展，市区交通必须以铁路为骨干n铁路无法跟公共汽车在市场竞争，因公共汽车公司不用兴建和保养道路，但铁路公司则需要兴建和保养轨道n因此，世界上大部分铁路都需要某种形式的政府补贴，以支持其兴建，甚至营运PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn世界上不同的铁路融资模式n1.车费收益营运成本。营运需要补贴n2.车费收益营运成本。扩展延线需要资助n3.车费+物業收益营运成本+扩展延线资金=出現盈利PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn香港地铁于香港的投资模式n铁路建设需要巨额投资，难以单靠车费回本n铁路提供的方便，为周边土地增值n香港政府釆用了“地铁+物业”综合开发模式，利用物业开发回收增值，以补贴铁路建造成本，令项目可达合理回报n上盖物业同步发展，为铁路提供充足客源，增加营运收入PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn政府财政收益物业铁路融资及增加乘客量铁路协同效应改善畅达度及提升地价社会及经济可持续都市生活及经济发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn“地铁＋物业”是亇多贏方案n社区得益：更容易负担国际级的铁路服务，以及沿铁路进行高质素的可持续城区发展，而不需动用公帑n政府得益：无须直接资助兴建铁路，更能收取可观的地价收益；政府拥有地铁公司76.7%的股权，股价的提升亦使政府获利n地铁得益：铁路与物业的“实体融合”，两者更紧密的连系提升客流和物业价值n发展商得益：适当的地块规划和物业前期工程，使发展商能即时开展工程，以切合市场的需要PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn结果：以合理车费水平提供世界级铁路服务资料来源:CoMETInternationalComparison00.511.52Eu*AmAsEu香港地铁EuEuAmEu*AmEu美元每乘客旅程之车费收入（美元）2003/*2002PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3肀ÿwww.fineprint.com.cn交通开支占家庭总收入之比例17.4%15.5%15.1%14.7%14.5%13.0%12.8%12.5%10.0%9.0%资料来源1.Eurostat;UKNationalStatistics2.USBureauofLabourOffice3.UKNationalStatistics4.JapaneseStatisticsBureau5.HKCensus&StatisticsDepartment05101520葡萄牙(1)法国(1)纽约(2)英国(1)德国(1)西班牙(1)伦敦(3)意大利(1)东京(4)香港(5)百分比PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn地铁网络带来的社会及经济效益n增加道路安全n减少各类污染n高质素环境确保健康n增加社会生产力n推动市区重建n提高就业增长n保护生態环境及旧建筑PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn港币（单位：亿元）政府得益地价(自1990起)620政府占公司市值(15/11/05)629派息22上市集资100政府支出政府注资(340)政府净得益1,031＊政府不需庞大支出擴建地铁网络而获得超过一千亿的可观收益“地铁+物业”－政府的得益PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cnn来自物业发展的利润，可有效弥补地铁新线营运初期的亏损，確保公司财政稳健物业发展盈利对轨道商业性经营的重要性-2-10123456198081828384858687888990919293949596979899200001020304将军澳线开通机场线开通地铁市区线开通年度盈利／（亏损）来自物业发展盈利来自铁路营运及相关业务盈利／（亏损）来自物业租金及管理盈利港币(10亿元)地铁上市PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿwww.fineprint.com.cn如何推展“地铁＋物业”开发？３PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ肀www.fineprint.com.cn“铁路＋物业”开发模式的具体操作n在新铁路沿线，政府給予地铁公司“土地发展权”，对地块进行总体规划n地铁公司以沒有铁路為基礎作地块价值估算，向政府支付地价n地铁公司兴建铁路，同时與发展商合作发展物业n物业价值因铁路提升n地铁公司将物业价值提升所获得的利润，用作兴建新铁路PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建3www.fineprint.com.cn目标相互冲突铁路公司–准时竣工和符合预算发展商–较低成本和较大设计弹性由不同机构进行开发的问题政府较低的卖地收益和直接资助铁路的负担地铁公司“实体融合”不足，联系效益不彰，未能吸引最高的客流发展商物业先期工程的成本高昂和物业设计的限制，使土地发展价值降低社区车费上升；交通不方便的居住模式“各方皆輸”情况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建!www.fineprint.com.cn铁路车站地铁公司政策局规划处运输处地政处环保处其他部门发展商A发展商B发展商C发展商D地铁公司在城市发展需起桥梁作用政府地铁发展商PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建!www.fineprint.com.cn地铁公司在城市发展需扮演协调角色决策营造环境协调实施工作进行交易政策制订策略性、全市性要求公众利益私人利益目标发展