龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联)XXXX-237页

龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议世联地产2010.4.28谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。商业声明报告目录：1、宏观政策2、基础背景3、客户分析4、案例借鉴5、产品定位6、项目规划7、旧改补偿建议8、动态经济测算宏观政策1房地产大势何去何从?宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长,房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。人口红利——未来20年自住型需求人群将集中在80、90年代出生的人群，这段时间恰好是中国人口增长的一次高峰期45.7%60.0%01020304020082020E0%20%40%60%80%人口人均可居住面积城市化率17531505010015020025030035020082020E需求总量140新增需求15.49.950.52.6191724.251.102040608010020052025E全球富裕客户（200,000）大众富裕客户（100,001-200,000）中上中产阶层（40,001-100,000）下层中产阶层（25,001-40,000）贫穷阶层（25,000）0510152025197619791982198519881991199419972000200320060500100015002000新增人口（万）出生率(%)26万亿5万亿城市化加速——2020年新增城市人口将达3亿，带来140亿平米的新增需求收入的结构性增长——麦肯锡预测，到2025年中上资产阶级人均可支配收入将增加12万亿，按照国际15-20%的住房消费比，可新增住房消费1.8-2.4万亿宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律时间幅度市场动力土地期房价格现房价格投资者投机者自住者影响因素影响因素政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳定房价决心坚定。时间2007-2008年2009-2010年金融政策•全面缩紧甚至停止二手房房贷•取消加按业务；贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；•二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍；•明确第二套住房以家庭为单位；•七次上调金融机构人民币存贷款基准利率.•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；•两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；•商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；•对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申，“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。调控力度更大，表明了政府的决心。月份2007-2008年2009-2010年金融政策全面缩紧甚至停止二手房房贷取消加按业务；贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍；明确第二套住房以家庭为单位；多次加息及上调准备金率二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。土地政策深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。行政手段对深圳房地产广告进行全面检查；执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳合同现象；国家八部委联手查中国房价暴涨因素，深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；住宅限外令现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方案；取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本地方限价深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等行为；“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可证。此外，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。地方可限定购房套数.结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大,出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨，也是导致本轮调控的主要原因。政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚决，市场进入一个理性发展时期。1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻底、措施会更坚决。每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期也不同。经济实体调控政策供求关系资金压力经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于经济转型的筹备，各项政策剑指经济增长着陆政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头供应量巨大，成交量低迷市场严重供过于求地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开发商的开发成本，对资金的运作提出了更高的要求，导致资金链紧张国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数据向好，但政府仍心存顾忌政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分明显，旨在“部分城市”的“过快增长”，重点是解决“民生问题”，是为了缓解社会主义制度下的生计问题由于前一个周期政策导向和施工周期的原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求。由于上半年市场已将存货消化，地产商目前资金相对充足。07-0809-1008年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问题的手段；2010年的调控关键词----“民生”Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？2007年经济过热，房地产市场“水涨船高”2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，稳定房价成为政府保证民生的重要工作。2007-2008年的调控关键词----“经济过热”调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。08年四季度-09年四季度深圳市GDP走势0500100015002000250008年第四季度09年第一季度09年第二季度09年第三季度09年第四季度亿元-30%-20%-10%0%10%20%30%GDP环比增幅08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势0500100015002000250008年第四季度09年第一季度09年第二季度09年第三季度09年第四季度亿元0%2%4%6%8%10%12%14%GDP累计同比增幅09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势02004006008001000120014001600180009.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.2亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%本年度累计累计同比增幅09年2月-10年2月深圳市社会消费品零售总额累计走势05001000150020002500300009.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.2亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%本年度累计累计同比增幅1、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环比上升4.6%，同比增长6.4%。2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份实现累计社会消费品零售总额为501.9亿元，累计同比增长16.3%；09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项经济指标均有不同程度的增长。2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策；2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将长于2008年的调控；一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。长度信号——宏观经济指标调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。08年调控银行有较长的过渡时间，本次银行则积极响应，迅速执行，可见银行态度坚决，从银行自身角度讲：2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿，预计达全年总贷款的35%，投放严重过量；银行迫于自身风险要求及响应政府号召，短期内预计将严格执行政府要求，而银行的执行力度也将成为调控持续时间长短的重要指标。房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30%时，宏观调控则可能企稳。观点1：本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预计更长一些，可能会长达2-3年。08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的降价幅度低08年1月-09年1月成交套数、均价147391455012463119271114314574155651434211721129791238711084110342167769345731244732290526153379327634836435789844480200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月第一阶段（1-5月），第一轮降价，普通住宅开始降价，成交量回升第三阶段（8-12月），豪宅开始降价，成交量筑底成功，11月起逐步回升第二阶段（6-8月），第二轮降价，普通住宅再次降价普通住宅降价20-30%普通住宅降价40-45%豪宅降价20-30%调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快，且提升幅度更大。从08年8月至09年12月，市场开始回暖的近一年半时间，豪宅上涨幅度为70%——120%；普通住宅的上涨幅度为45%——100%。豪宅快速上涨周期比普通住宅快速上涨周期早一个季度左右。豪宅价格快速上扬普通住宅价格快速上扬观点2：在淡市下，豪宅项目的保值能力比普通住宅的保值能力更强，在旺市下，豪宅项目的升值能力比普通住宅的升值能力更强。在调控开始的时候豪宅成交量缓慢下降，价格较稳，中期价格理性小幅下调，成交企稳，调控结束后成交量、成交价格同时上扬宏观政策对本项目的启示：打造抗风险能力强的豪