XXXX年万科房产财务分析

12万科房产集团公司财务分析一、万科集团公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科1991年成为深圳证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。二、资产负债表分析1.资产负债表水平分析表的编制；根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。3表1资产负债表单位：万元资产2011-12-312012-12-31变动额变动率（%）货币资金3423951522915418052030.53交易性金融资产--------应收账款151481188655371740.25预付款项2011622333736113257390.66其他应收款184406120057921617310.09存货2551641120833549-4682862-18.35流动资产合计282646653627737480127090.28发放贷款及垫款525336047879450.15可供出售金融资产44126476-43650-0.99持有至到期投资--------长期应收款--------长期股权投资642649704031613820.10投资性房地产1126112375231249121.11固定资产原值21211922170495850.05累计折旧525336047879450.15固定资产净值15958616122616400.01固定资产减值准备--------固定资产15958616122616400.01在建工程70555105112345570.49工程物资--------固定资产清理--------无形资产4354742685-862-0.02商誉02016920169长期待摊费用410042321320.03递延所得税资产232624305486728620.31其他非流动资产4637921849-24530-0.53非流动资产合计135617916027882466090.18资产总计296208443788016282593180.28负债和所有者权益短期借款1724459932408207954.76交易性金融负债170425768720.51应付票据3125497713494588158.27应付账款2974581448610015115190.51预收账款111101721310239819922260.18应付职工薪酬169035217775487400.29应交税费407862451559436970.11应付利息2723064969377391.39其他应付款302167936045325828530.19一年内到期的非流动负债218458325624963779130.17流动负债合计200724162598335759109410.294（1）．总资产变动情况分析从总体来看，企业的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。（2）．权益变动情况分析从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万科净资产在不断增值。所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。2.资产负债表垂直分析表的编制根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。表2资产负债表单位：%长期借款2097196360360715064110.72应付债券5850400-585040-1.00预计非流动负债386844295610.15递延所得税负债7789173381-4510-0.06其他非流动负债118015683880.33非流动负债合计276517436829859178110.33负债合计228375902966634268287520.30实收资本(或股本)10995211099555340.00资本公积884346868386-15960-0.02盈余公积136487317017053368320.25未分配利润189346226688107753480.41外币报表折算差额5457844099-10479-0.19归属于母公司股东权益合计5296780638255510857750.20少数股东权益148647418312643447900.23所有者权益合计6783254821381914305650.21负债和所有者权益总计296208443788016282593180.285资产20112012负债与所有者权益20112012货币资金11.5613.8短期借款0.582.62应收账款0.510.5交易性金融负债0.010.01预付款项6.798.81应付票据0.011.31其他应收款6.235.3应付账款10.0411.84存货70.3367.36预收账款37.5134.59流动资产合计95.4295.77应付职工薪酬0.570.57发放贷款及垫款0.180.16应交税费1.381.19可供出售金融资产0.150应付利息0.090.17持有至到期投资其他应付款10.209.52长期应收款一年内到期的非流动负债7.386.76长期股权投资2.171.86流动负债合计68.5968.59投资性房地产0.380.63长期借款7.089.51固定资产原值0.720.59应付债券1.980.00累计折旧0.180.16预计非流动负债0.010.01固定资产净值0.540.43递延所得税负债0.260.19固定资产0.540.43非流动负债合计9.349.72在建工程0.240.28负债合计77.1078.32工程物资实收资本(或股本)3.712.90固定资产清理资本公积2.992.29无形资产0.150.11盈余公积4.494.49商誉00.05未分配利润6.397.05长期待摊费用0.010.01外币报表折算差额0.180.12递延所得税资产0.790.81归属于母公司股东权益合计17.8816.85其他非流动资产0.160.06少数股东权益5.024.83非流动资产合计4.584.23所有者权益合计22.9021.68资产总计100100负债和所有者权益总计100.00100.00（1）．资产构成分析万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。（2）．负债与权益结构分析公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，占资本比重为69.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：a.应付账款应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。b.预收账款预收账款总计13102398万元，占资本比重的34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。三、利润表分析1．利润表水平分析表的编制根据万科公司2012年利润表，编制利润表的水平分析表，如表3所示。表3利润表水平分析表单位：元项目2012年度2011年度增加额增减（%）一、营业总收入103,116,245,136.4271,782,749,800.6831,333,495,335.7443.65二、营业总成本83,023,173,062.9756,716,379,546.6426,306,793,516.3346.38其中：营业成本65,421,614,348.0043,228,163,602.1322,193,450,745.8751.34营业税金及附加10,916,297,537.107,778786,086.493,137,511,450.6140.33销售费用3,056,377,656.902,556,775,062.26499,602,594.6419.54管理费用2,578,214,642.30202,093,398.87.8472,780,308,041.10财务费用764,757,191.68509,812,978.62254,944,213.0650资产减值损失83,818,288.1964,627,174.8419,191,113.3529.70加：公允价值损失-8,719,233.08-2,868,565.33-5,850,667.75204投资收益928,687,953.69699,715,008.48228,972,945.2132.72其中：对联营企业和合营企业的投资收益889,787,588.26643,987,754.62245,799,833.6438.17三、营业利润21,013,040,794.0615,